2023年深圳一手住宅成交31621套，同比下滑8.2%，成交套数为近五年最低；二手住宅成交32768套，同比增长51.0%。一二手住宅合计成交64389套，较2022年的56142套增长14.7%。

回顾2023，经历了2022年低迷的一年，进入新的一年，大家对后市有期望、有憧憬，都期待新年胜旧年。去年开局，在春节之前，跟以往一样，市场还是比较冷淡，也无什么实质政策出台，但是市场上还是有一些利好政策的传闻出来，所以大家还是有所期待。

春节后，迎来了一波小阳春，成交很活跃，部分核心区域甚至出现了量价齐升的态势。但是小阳春火爆的行情延续到4月就有点乏力了，预期的政策出台也落空，雷声大雨点小。4月之后，整个市场观望气氛比较浓厚了，市场转入到一个相对比较冷的阶段。

2023年中阶段，虽然全国各地行政手段多样，类似放开限购、限售等。但是深圳实际政策不多，力度也不大。比较大的政策就是双证合一，目的是为了解决历史问题，不算是大的动作，但是在没有大动作的情况下，双证合一也是一个不错的政策了。

双证合一释放了名额，增加了市场需求。政策出台后，不少人去办理双证合一，但是办的原因不是为了合一后腾出名额去买房，而是为了升值，单证比双证价格高，合一后房价会拉升，希望房产升值的需求远大于腾出名额买房的需求，因此双证合一对刺激销售量的效果并不理想。

8月底认房不认贷政策出台，政府通过金融手段令到买房门槛降低，首付减少，买房更容易。认房不认贷出来之后，还是有一些作用，咨询量、访客量、成交量都有一定增长，但持续性不强，对市场回暖的帮助没有想象中那么大。

因此，有人说深圳是政策黑洞，出台这么多政策也没什么作用。但实际深圳的政策力度不是很大，有点隔靴搔痒。所以，不能说深圳是政策黑洞，只能说之前已经出台的政策力度还不足以去扭转整个市场的下跌趋势。

金九银十，无政策出台，市场表现不是很好。11月政府出了一个力度较大的政策，降二套首付、调整豪宅标准。可以看出，政府是按部就班，循序渐进去解决房地产问题。首先是针对刚需，然后是针对刚改。整个房地产链条打通，必须要全部盘活，只针对某个点，不足以拉动市场，所以从支持刚需到支持刚改是一个很好的组合拳。

2023年二手成交增幅明显高于一手。一是，原来二手打压比较严重，之前成交基数非常低，一旦反弹，增幅就会很明显。第二，政府希望能够解决换房链条问题，不解决存量市场，新房是很难盘活的。

年轻人来深，一般先买一套小的新房，住几年之后作为二手房卖掉再买一个大一点的新房，不断循环。某种程度上说，存量房成交的增加是一个健康的信号。

2022年存量房成交低于新房，但2023年存量房成交时隔两年重新超过新房，虽然超的不多。接下来，存量房、新房成交占比有望逐步回到原来正常水平，有了存量房的增量，大家买了新房才能通过存量市场卖出去，换房链条才能成立。政府对存量房政策有比较大的松绑，包括指导价政策调整，现在指导价形同虚设，大部分挂牌已经低于指导价了。

二手房业主为了套现也都愿意面对现实，把二手房报价调整到比较吸引人的水平。客户对价格还是比较敏感，最吸引客户的因素还是房价，只要把价格调整到位，还是可以卖出去的，因为深圳的需求还在。存量房成交的大幅上涨，某种程度上反映，2023年存量房从挂牌价到成交价的调整幅度还是比较到位的。

2023年商品房跟保障房分工越来越明确，政府想把这两个市场完全分隔开。人才房作为保障的主力，商品房回归商品属性。如果人才房供应比较充足的话，政府可能对商品房的管控力度也会少一点。

居民住房需求通过保障房去解决，就不用大力干扰商品房发展。2023年，除了个别卖不动，多数人才房开盘卖的还是很不错的。相对来说，人才房性价比吸引人，销售也相对火爆。

虽然人才房有很多限制条件，令到房子金融属性少，用来投资、出租都不太可能。但是，哪怕没有金融属性，性价比高的产品还是很有捧场客，按照房住不炒理念买房的客户还是不少的。反过来看，去年房地产市场，金融属性不是市场最看重的考虑因素，反而最看重的是性价比。只要性价比高的新房项目，销售情况都会比较好。

虽然2023年新房市场比较困难，但还是出现了四个日光盘，分布于前海、安托山、光明、布吉，日光盘的背后是高性价比。客户在市场冷的时候特别理性，但不是不出手，只有项目足够吸引人才会出手。市场信心足的时候什么盘都买，信心不足会挑盘买，所以今年新房销售分化还是比较严重的。今年新房销售最关键的因素就是性价比，客户对价格的敏感度很强。

另外，今年开发商总体资金压力仍然比较大，还是需要采取以价换量的做法。大家都说新房卷的非常厉害，你不降别人降你就卖不动。所以，你想卖就要降得比别人厉害。互相竞争下，价格下调幅度比较大。但是物极必反，价格下跌幅度太大，客户反而会观望。因为客户信心被摧毁，年初买，到年中来可能就跌了10%。

2023年全年深圳房价下调幅度，虽然没有官方数据，但是从前线反映，相信比2022年跌的更厉害，是典型的以价换量时期。但某种程度上说，跌的最惨的时候，也是楼市最黑暗的时候，最黑暗的时候到了，就离黎明不远了。从过去的历史的规律，调整的最后阶段，通常房价也会跌的最狠，跌到谷底就有条件整固，静待反弹的机会。