深圳房地产市场十月份住宅成交数据：一手：4617套，环比下降5.2%；二手：5049套，环比下降42.8%。十月份，习总书记在百忙之中亲身来到深圳参加庆祝经济特区成立40周年庆典，并发表重要讲话，体现了中央对深圳的重视与深切期盼，极大增强了深圳人民、全国人民、甚至是全球民众，对深圳的认识及信心，对深圳经济发展以及房地产市场，起到了积极及重要的引导作用。

总书记的重要讲话指出，过去40年深圳取得的成绩值得肯定与赞扬，但新时期新形势下，也需要赋予深圳更高的历史使命。综合改革试点政策的出台，对深圳未来发展予以清晰规划，将深圳定位为大湾区核心增长引擎，这是一个非常高的定位，相信深圳未来必将在大湾区发展中扮演越来越重要的角色。

深圳这40年经济发展快速，但也存在很大的发展空间，例如人均GDP及地均GDP等。深圳GDP总量近两年刚刚超过香港，但人均GDP还大大落后。深圳人口比较香港人口多近一倍，算下来人均GDP只有香港的一半。同时地均GDP(每平方公里土地创造的GDP)也只有香港的一半左右，目前深圳面积大概1900多平方公里，香港约1100平方公里，香港以差不多一半的土地面积创造了跟深圳差不多的GDP，结论是无论是人均还是地均GDP，深圳与香港都还有差距。

本来这次40周年庆典，大家对深圳扩容抱有不小的期待，但最终扩容并没有发生。过去中国不少城市通过扩容提升土地面积来加快经济发展，但此次深圳没有扩容，那么短期内扩容的想法就可以打消了？目前中央认为深圳并不急需扩容，当务之急是提升人均、地均GDP。此次综合改革试点授权深圳土地管理权，希望深圳善用紧缺的土地，未来深圳对于土地的利用必然会更加有效。同时伴随深圳高定位而来的必然是高速发展，未来深圳有更广的发展空间和更好的发展机会，人均、地均GDP的提升也会加快。

深圳经过40年发展，GDP最终赶超香港，但是反过来代表其实前面三十九年都是落后的，这意味着深圳新增财富的速度的确高于香港，但是累积的财富还是远远不如香港，毕竟香港已经富了这么多年了。累积的财富量大，对房产的支持力度也相对大。房产价值体现的更多是财富的积累能力，而不是新增财富能力。从香港近期推出的新盘来看，父母出资帮儿女购房的居多，反映父母累积财富的能力强。而深圳更多的是靠年轻人自己打拼，累积财富买房，体现了年轻人的赚钱能力。随着深圳的快速发展，财富的累积能力只会越来越强，对房地产的支撑力度也会越来越强。

每逢大事，发展商一般都会比较谨慎，市场观望气氛浓厚。10月历来是一个旺季，但本月推盘量较9月大幅减少，主要还是深圳40周年庆典之际，发展商多选择避一下风头，将新盘延期推出，导致新盘供应减少。11月预计新盘供应量会大幅增加，一方面是10月打算卖而没卖的项目大概率要推出。另一方面，8月出台，国家设立三条红线政策，对发展商负债率、杠杆率、短期还债能力等三个方面，提出了更高的要求，使得发展商资金必须需要保持充裕。以前发展商可以通过借贷解决资金压力，现在融资渠道收紧，发展商只能通过卖房套现来回笼资金，因此未来两月推盘量将会反弹。深圳一直以来供不应求，导致成交量跟供应量挂钩，推盘量增加之后，成交量也会跟着上升。

而二手市场来看，10月网签只有五千多套，已经跌到历史上比较低的低位了。40周年大礼包下，715新政的影响正在对冲减弱中，二手市场再继续跌下去的概率变小了，相信将会慢慢在底部稳固。政府对于深圳高定位的刺激下，未来市场更加充满机会。但快速反弹也不现实，经济政策是一个长期积极作用，利好短期难以体现出来。715新政是行政手段，40周年大礼包是长期发展规划，长期利好一定程度上抵消了调控政策影响，让市场筑底整固。

十月底，粤港签署实施《粤港合作框架协议》2020年重点工作，从协议内容看，粤港融合势在必行且越来越快，协议指出未来香港人在广东地区买房享受本地人待遇。这是为香港人量身打造的政策，以前港澳人士购房等同于外籍购房政策，而现在香港与内地融合，限外令也就不再适合香港。未来广东地区对香港的政策会越来越宽松，香港人可以与本地人一样购买商铺、写字楼，对商业地产也有一定的刺激作用。深圳虽然是核心引擎，未来要打造成全球标杆城市，但也需要整合周边资源，特别是加快深港经济融合、加大香港资源整合，是深圳实现目标的最快捷最有效的道路。