经济发展相当于财富增长，而财富增长相当于资金流动速度，资金流动速度愈快，财富增长率就愈高，经济发展就愈好。资金流动，取决于人流、物流、信息流……等，人不流动，自然就会降低消费，从而降低资金流动，这也是为什么疫情爆发期间，严重打击经济发展的原因。物流就是贸易，一买一卖，才会有物流的出现，去年开始的中美贸易摩擦，降低双方的物流，从而影响双方的经济发展。在互联网时代，信息流对经济影响力逐步提升，电商平台像天猫，双11当天又打破纪录，一天创下4982亿销售额，换算下来就是每秒钟576万。

大湾区建立的理念，就是打破城市之间的壁垒，共同组建一个巨大的经济圈。9+2的大湾区里面，鼓励人流、物流、信息流、资金流，因为经济发展就是建立在流动，无论是外循环，还是内循环，甚至是双循环，重点还是在流动，所以不仅需要循环，还需要提升循环的速度。总括而言，大湾区的发展方向，必须是加快在大湾区里面的循环速度，最终达到9+2融合的目标。近期，深圳被委以重任，成为大湾区发展的引擎，目的就是要让深圳发启流动的力量，所以预计在人流、物流、信息流、资金流等领域，将会有更多及更大的政策支持出台。

2019年11月，香港居民获豁免所需的在大湾区本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。但深圳作为限购城市，一直未出台港人购房相关细则，仅前海地区发布了12项惠港澳居民政策。目前，港人在深圳购买商业用房，仍受《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知（深国房〔2007〕254号）》的约束，例如不允许港人在深圳购买公寓产品，有少数港人为了购买公寓，采取注册公司的方式，以公司名义去购买，手续当然比较复杂，税费也会相应增加。

深圳“限外令”的政策影响下，虽然近年来港人来大湾区的购房人群不断扩大，但是深圳却没有发现港人购房比例拉升。据统计资料显示，去年港人在大湾区置业，多选择在珠海、惠州、中山等地。2020年疫情下，他们更是成为大湾区购房外区客户的主力军。据中原统计，今年以来中山迎来外区客户占比中，香港客户比例已超过深圳客户比例，反映港人对大湾区置业的需求正在持续壮大，购买力强大的港人购房军团逐步形成。

为了加速大湾区融合，近期再提到港人在深圳“同等待遇”将进一步完善落实，其中包括倡议买房时香港户口=深圳户口。如果政策落地执行的话，未来港人在深圳的购房细则会逐步出台，意味着“限外令”将不再适用于港人。港人将在深圳得到其他大湾区同等购房条件。在住宅方面，香港居民或者更优于深圳户口，因为没有三年社保限制，只要持有香港身份证，无条件可以在深圳买一套住房。如果港人购房军团杀到，相信无论是新房还是存量房，将会刺激深圳住宅市场的成交量。

而对于商办市场，港人等同深圳户口的购房条件，意味着港人不再限购，相信深圳商办地产将迎来春天。过去香港客户在深圳商办市场一直扮演着重要角色，在“限外令”之前，从中原的成交分析统计显示，港人购房占比高达“50%”，占了半壁江山，这个跟港人投资房产的习惯息息相关，跟深圳人集中投资住房不一样，港人投资选择比较分散，对商业地产比较接受。香港客户对于投资商办物业向来情有独钟，“收租”观念强，深圳商办物业回报率普遍达到4-5%，同时深圳商办物业中小面积、中低总价的选择众多，更符合他们的投资需求。

相信不久的将来，港人大概率不再受限外令所约束，代表香港客户即将开始，不再需要采用注册公司的途径，可以名正而顺以个人名义买商办物业，包括公寓、写字楼、商铺…等类型物业，还同样享受不限购的待遇，买多少都不受限制。届时相信香港客户将大量涌入，毕竟限外令执行已经那么长的时间，期间累积的购买力可想而知有多大，一旦政策放开，所释放出来的购买力，好比对市场投入了核弹，为多年平静的商办市场带来爆发！