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Alan论市【12月市场总结及2021年展望 】

发表时间:2021/01/18 责任编辑:驻港办

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从住建局数据看, 12月一手住宅成交5319套,环比下滑15.5%;二手成交6863套, 环比上升18.1%,总体呈现一手下滑而二手开始复苏的态势。715新政后二手跌到谷底,在经历了三到四个月的政策消化期后,12月份开始从谷底反弹,逐步回归到正常发展的轨道上。而一手虽然持续火热,但是下半年以来,一直没有经历调整,已经引起中央及地方政府多次吹风,强调房住不炒的决心不变,并且市场传闻1月份可能要出政策,让市场有了戒备,因此12月份新房热度略有降温。


二手回升而一手回落,未来市场大概率会朝这个大趋势发展。虽然12月新房成交回落,但仍处于历史高位,二手上升但仍处于近两年低位。11月新房成交超过二手的非正常状态很难再现,12月二手成交已经超过新房,市场逐步回到正常状态。但正常来说二手和新房成交比重应该在七三开,12月在回到正常状态的趋势中,但彻底回到正常水平尚需时间。


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2020年已收官,回头看,全年整体表现真不错。去掉春节疫情等因素,实际只有九个月的交易时间。而市场仅用9-10个月的时间,成交量却比2019年全年的成交还要多,说明2020年深圳房地产市场确实比较火。市场好,需要担心新政是否会出台?近期,发展商纷纷趁着新政出台前出货,过去一般在年初,发展商会休息不再推盘,开始为全年做计划准备,但是今年感觉发展商要抢时间,年底冲刺后,开年继续一直往前冲,应该是要与新政拼速度。

 

1月预计市场会比较热闹,推盘量不会少,这是以往没有见过的。2020年上半年太冷,业绩压力都推到下半年,导致部分发展商业绩完成压力确实太大。今年部分发展商调整策略,把鸡蛋都放在下半年确实太危险了,将业绩目标完成计划,采取全年平均分配,抢占年初市场成为主流,有效把压力大大舒缓。同时,2020年金融政策对发展商还是偏紧,发展商融资困难,项目销售后银行的放款也慢,资金回笼困难,导致开发商资金普遍紧张。以前发展商慢慢卖无所谓,但现在只能加大推货力度去解决现金流紧张问题。


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新冠病毒变种近期在全球蔓延,也引发国内疫情零星爆发,病例比之前多了不少,引起政府关注。政府控制疫情的策略是尽量让大家留在原地,不要流动。估计今年春节市民留在深圳过年的机会比较大,春运规模会缩小。过去传统春节是淡季,今年也许是旺季也说不定。毕竟发展商今年是分秒必争,抢夺市场,若是各大开发商同时积极推盘,将有助提升市场热度。

 

展望2021年,房住不炒国策不会动摇,所以房价很难有可观的涨幅,特别是新房,因为限价严格,定价权在政府手上,新房价格上涨空间不太现实,相信只会保持稳定。新房销售量估计也许会进一步推高,过去几年,政府发现刚采取行政手段,很难控制住房市场上涨,转而期望从根本上解决问题,而深圳住房最大的矛盾就是供需不平衡,供远小于求。


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政府的策略并没有像北上一样赶人,而是继续采取开放包容的政策,尽量吸引人口流入,因此,未来一段时间深圳人口还是会继续上涨,购房需求也会继续增加。为从根本上解决供求问题,近几年,政府不断增加居住地块的数量,以增加市场供应。同时还把旧改门槛从双百降到95%,以加快旧改速度,解决供应问题。典型的例子,香蜜二村从旧改征集到启动开拆只用了3年时间,相比以往旧改效率大大提高。

 

未来相信深圳新房市场供应会逐步提高,因为供少于求,所以成交量取决于供应量而不是需求量。预期2021年新房成交量会继续放大,但是在限价令政策下,房价总体会继续保持平稳。公寓市场方面,2020年表现远不如住宅亮眼,但7月底出台政策停止公寓土地审批,换句话说,市场上不会再新增公寓,公寓买一套少一套。废除公寓,这是进一步落实房住不炒政策,居住主要是住宅承担的功能,而公寓是商务加居住的产物,是历史遗留的问题。


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前几年公寓推的太多,停止新增供应后,给了机会消化现有库存。2020年公寓消化近1.2万套,是住宅的三分之一多,作为辅助性的居住产品,这个成交量不错了,只不过供应比较多,每个产品的销售看上去就一般了。近几年公寓房价基本保持平稳,上涨不大。公寓偏投资属性,房住不炒下,公寓上涨速度滞后。

 

公寓其中一的优势是不限购,不用房票,但是问题是2018年新政后,公寓被限售5年,住宅只有3年。2年的时间对投资者来说还是比较长的,导致投资者对于投资公寓的兴趣大减。而且公寓居住属性也比不上纯居住的住宅,因此,无论是投资还是居住,住宅都是比公寓更好的选择,导致公寓相对有点冷,与住宅市场形成了鲜明的冰火两重天。


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未来可能会发生改变,公寓消化每年还是比较稳定,这几年都大概维持在70万平左右,而供应大概在170万平,在未来不批公寓的情况下,供应只会逐渐降低。当供应量逐渐接近成交量,达到这个临界点之后,公寓的表现就会扭转乾坤。当公寓供应低于成交之后,就变成供不应求,局面就会扭转了,也许会打破公寓价格历史不涨之谜,所以公寓市场未来还是有望起飞的。

 

二手市场方面,目前看正处于逐步回归正常的路上,一手大于二手的非理性现象相信再难看到。但房价在经历了715政策之后,距离再次启动还言之尚早,尚需继续看整体的大环境,包括货币政策、调控政策、成交量和业主心态…等等因素。2021年二手房整体成交量回升,但是相信上涨也并不轻松,全年格局还以平稳为主。

 

总的来说,2021年全年是开闸抢先的一年,市场与时间赛跑,大家向前冲的一年。从年初市场开始就进入状态,全年可能不会有太大的旺淡季之分,特别是经历了2020年不平凡的一年,发展商趁着市场好尽快推盘套现,争相赶着出货,预期全年住宅成交量会进一步放大,而公寓还是持平,房价总体保持平稳。


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