2021年宏观经济环境与去年不大一样，去年全球疫情大爆发，人员流动与经济活动都陷入停滞，经济遭受重创，各国纷纷开启大规模的货币量化宽松政策，达到刺激经济目的。

因此，去年市场上资金非常宽裕。市场资金多，就需要找出路，最终发现这些资金大量流入了保值能力强的固定资产以及金融市场，这些商品随着大量资金的涌入也水涨船高，导致去年股票以及房地产市场，表现都非常不错。

但今年反过来了，全球开始接种新冠疫苗，疫情逐渐稳定。而人员流通以及经济活动也有望逐渐恢复，预计今年经济会有较大的报复性增长。

经济开始企稳后，货币政策就会有机会逐渐收紧，市场上的资金就不会像去年那么多，特别是中国，经济复苏的比其他国家好，不需要太依赖货币政策刺激，所以货币政策只会更加严格，反过来说对资产价格将会带来压力。

每年一次的两会是国家最重要会议之一，从两会基本可以看出一定时间内国家经济发展与货币政策策略。3月初召开的两会将2021年GDP增长目标定在6%，稍微低于市场预期，也没有市场所期待，提出太多刺激经济的手段。

从中可以看出，国家不希望继续使用量化宽松来刺激经济增长，反而要收紧对资金的管控。另外，两会再重申房住不炒，明确表示不希望房产有太多的投资成分，要严控资金违规流入房地产市场。

近期全国各地也都开始严查经营贷，明确银行资金流向。深圳政府也严查首付款来源，购房者首付款必须要同时满足两个条件才可以买房，一是资金必须是自己名下卡中来的，二是资金在客户账户中最短需存在6个月以上。

也就是说首付款资金也开始实名制，必须是自己赚来的或者半年前就在自己账户里。对于代持、虚假流水等行为打击更加严厉了，通过经营贷等违规手段筹措资金买房的漏洞被堵上了。

现在不仅限名额，还开始限资金，只有自有资金才能买房，买房需求无可避免将会进一步下降。以前是有钱、有名额就可以买房，或者几个人合资买房。现在必须人、钱一致才行，对买房的资金要求更加严格。反映到市场来看，一二手成交都有压力，房价面临下调的压力。

三月市场成交量较二月有所增长，但是二月主要是受春节影响，对比1月来看3月市场降温明显，不仅是跟调控政策相关，也跟市场资金量减少有关系。资金减少，成交量也萎缩。

但新房表现比二手房好，因为一二手倒挂现象仍然比较普遍，买新房还是相对划算，新房还是市场首选，特别是二手参考价下，需求更加向新房市场分流。

新房表现不错，包括已经推售的存量新房，三月份销量也有比较明显的提速。不仅是住宅，公寓类产品销售也提速，年后公寓可以通燃气、积分等利好刺激下，让大家感觉，公寓跟住宅的差距正在缩小，公寓越来越像住宅了，以前难接受公寓产品的客户也开始慢慢接受了，公寓的销售速度提高不少。

住宅打新难下有一定的需求从住宅转向公寓，住宅产品太火爆对市场不太健康，分流到公寓后市场会更加健康。另一方面，受二手参考价政策困扰，很多业主、购房者还在适应政策，业主不愿意按照参考价卖，而买家在新政下有降价预期，买卖双方预期存在差异，导致成交量虽然较二月回升，但还是处于低位。

3月中旬深圳住建局发文表示2021年政府将增加住房供应力度，实施大规模的住房建设计划，在深圳住房供不应求矛盾凸显的背景下这是比较合理的解决问题的手段，深圳外来人口比较大，需求多，但是市场供应少。

加大供应是解决供需矛盾最关键的一步，加快土地供应与住房建设，来增加市场供应，虽然这不是一天两天就可以做到，但只要开始做了，供应就会慢慢增加，供需矛盾也会慢慢缓解，长期来看，房价上涨也会慢慢得到控制。

除了土拍外，旧城改造也是加大市场供应的一大重要来源。这两年，政府在政策方面也给与了支持，导致旧城改造呈现加速趋势，回迁房交易也随之而来。

旧城改造中，开发商给予一定指标给原居民，而这些指标是认证不认人的，于是指标转让出现了，市场逐渐开始交易回迁房，而且由于回迁房交易可以避开限购，未来直接拿到房源。在目前深圳限购越来越严，名额越来越珍贵，打新越来越严的情况下，回迁房交易越来越火爆。

这种回迁房交易背后，存在较大的风险以及大量的不规范，没有官方机构做核实，交易后确权、多久拿到房，以及能否拿到房源等问题不少，加上旧城改造一般时间跨度都很长，期间变数不少。回迁房交易的问题很多，怎么样才能让回迁房的交易规范化，还需要政府多加关注，出台相关政策。这样也可以进一步促进及规范回迁房交易，对于旧城改造加速也有帮助。