【联动动向】香港住宅市场综述 2021年８月

8月份重点新盘落在新界区，由宏安地产发展，位于青衣新盘「荟蓝」，于八月上旬公布楼书，地址坐落寮肚路8号，属单幢式设计，共320伙单位，面积181至257平方呎，户型间隔设有开放式及1房（连套房）间隔，关键日期为2022年12月31日 。项目于８月中旬推出143伙单位作首轮公开发售，以最高折扣15%计算，单位折实售价由388.8万至499.9万元，折实均价由20,638元至23,059元，最终开售约六个小时，整批143伙已沽清。发展商其后再于一周后推109伙单位作次轮销售，实用面积203至215方呎，全属开放式单位，折实售价约409.6万至544.3万元，项目当晚沽33伙，占可售单位三成，项目七日内进行首轮及次轮销售，共售出176伙，合共套现逾8亿元。

另外，新鸿基位于天水围湿地公园路1号发展项目第1期「Wetland Seasons Bay」亦于八月开始公开推售。项目共提供1,224伙，涉及6座分层住宅大厦，及10座分层别墅。预计关键日期为2022年6月30日，楼花期不足一年。发展商于八月中旬作首轮销售350伙，其中302伙以发价单形式发售，涵盖一房至四房户型，以最高17.5%折扣优惠计算，折实售价介乎455万至1,124.7万元，折实呎价由12,375元至18,850元，最终302伙单位当日沽清。发展商其后再于一周后推出300伙单位作次轮公开发售，涵盖1至3房户，另设特色户，折实价472.36万至986.97万，呎价12,913至18,932元。最终300个单位全数售罄，连同上周首轮的302伙，以及日前招标售出的一伙4房户，项目累积售出603伙，占全盘1,224伙近50%，累积套现逾40亿元。

8月录4,453宗，总值400.8亿元，较7月的5,088宗及476.7亿元，分别下跌12.5%及15.9%。数字是自2021年2月的4,205宗及362.4亿元之后，创6个月新低。随着楼价向上迫近历史高位，用家减慢入市，以致二手交投回落。但二手金额连续六个月高企400亿元以上，是1997年7月后24年以来首见。大型屋苑方面，8月份「嘉湖山庄」录46宗买卖登记、「沙田第一城」录43宗、「美孚新村」录38宗及「太古城」录25宗。

本月底中原城市领先指数CCL录189.75点，按周升0.13%，连续5周于189点至191点之间窄幅徘徊，累升0.52%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报192.76点，为历史第四高，按周跌0.01%，跌幅为39周最少。CCL(中小型单位)报190.32点，为历史第三高，按周升0.02%，升幅为近80周最少。CCL(大型单位)报186.78点，按周升0.71%。

分区指数方面，本月底港岛CCL_Mass报197.86点，按周升0.88%，结束连跌2周。九龙CCL_Mass报185.89点，按周跌0.06%，跌幅显着收窄。新界西CCL_Mass报177.81点，上周创新高后回软，但仍为历史次高，按周跌0.42%。新界东CCL_Mass报203.48点，按周跌0.70%，距离自身历史高位相差2.55%。

中原城市租金指数CRI最新报116.11点，创18个月新高，按月升1.18%。CRI_Mass报121.60点，按月升0.96%。CRI(中小型单位)报118.26点，按月升1.11%。CRI(大型单位)报102.26点，按月升1.81%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报53.8元/呎、「太古城」报38.1元/呎、「海怡半岛」报37.0元/呎、「杏花村」报35.0元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报38.1元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报36.5元/呎、「美孚新村」报33.0元/呎、「丽港城」报30.6元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报38.7元/呎、「名城」报35.5元/呎。新界西方面，「映湾园」报25.8元/呎、「嘉湖山庄」报23.8元/呎。

据税务局公布，8月份买家印花税录得49宗，按月无增减。涉及税款1.7亿元，按月增加41.42%。而平均每宗涉税346.3万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占0.88%，比7月增加0.24%；金额则占2.08%，按月增加1.06%。

8月中原大湾区指数报130.51，较上月升0.59%，连续八个月创历史新高。12个指数当中，升跌参半，6升6跌，6个录得跌幅的指数，幅度由0.2%至4.99%，6个上升的指数，升幅为0.59%至2%。8月份4个指数创出历史新高，分别是大湾区指数、广州、惠州及珠海指数。8月份的广州指数已连续十一个月创出历史新高。香港指数创一年新高，而澳门指数却创自16年10月以来4年多新低。

8月份内地城市继续受调控所影响，成交量大幅下调，于需求减少下，楼价亦受压，录得楼价下跌的城市增多，即使录得升幅的城市，楼价的上升幅度亦明显收窄。香港方面，因疫情持续受控，加上量宽令商品市场持续受捧，反映香港二手楼价中原城市领先指数CCL，于8月份已突破历史新高，9月份多个新盘开售成绩理想，相信可带动另一轮楼市升浪。

八月份住宅市场成交数据虽然略为逊色，但多个发展商都积极部署，各区新盘均准备就绪。回顾近月楼市表现，一手市场新盘多数是总价较低的小户型单位，或者是地铁站上盖的高端项目。这两类型的项目均非常受欢迎，销售情况理想，反映市场不乏各类客源。预计未来较受瞩目的地区会落在新界天水围及港岛黄竹坑，不论刚需客户及投资客户都会密切关注，入票抢货，一手市场持续畅旺。

二手市场方面，近月成交量仍然处于今年的高位，反映去年因疫情受影响的客户，都积极寻找优质物业，多区二手单位价格破顶成交，反映市道畅旺。最近香港传统十大屋苑成交量减少，成交金额却上升，反映业主叫价强硬，对楼市前景充满信心，买家难以议价，因此预计二手市场情况持续，楼价坚挺，买家或需更有耐性才能成功夺得心头好。