【联动动向】香港住宅市场综述 2021年10月

10月份重点新盘落在新界东区，中洲置业旗下火炭站大型新盘「星凯‧堤岸」，地址位于沙田㘭背湾街1号，共4座住宅大楼，楼层总数介乎39层至41层，住宅楼层由5楼起步，共1,335伙住宅单位，单位面积228至2,001平方呎，户型由开放式至4房（连3房套房）不等。项目关键日期为2023年3月31日。项目于十月上旬公开发售536伙，涉及该盘的1号、2号及3号价单。1号价单提供268伙，折实平均呎价18,888元，折实售价617.4万至2,039.4万元。2号价单提供134伙，折实平均呎价19,678元，折实售价介乎638.8万至2,352.8万元；而3号价单同样提供134伙，折实平均呎价为20,267元，折实售价由692.5万至2,337万元。结果项目销售首日沽出271伙，套现逾30亿，项目再于周日全日售出约180伙，周末两日共售约450伙，占推售量84%。其后再于十月中旬推338伙单位作次轮开售。最终单日沽出230伙，占推售单位约七成，两轮开售累沽约692伙，占已推出价单的单位近八成，即已售出全盘1,335伙逾半单位，套现近70亿元。

另外，九龙置业位于将军澳的「海茵庄园」于十月中旬公布楼书，共2座住宅大楼，共1,556伙住宅单位，单位面积183至866平方呎，户型由开放式至3房（连套房）不等。关键日期为2022年8月31日。发售于十月下旬发售首轮438伙单位，实用面积介乎203至428平方呎，包括67伙开放式单位，319间1房单位，其余52间为2房连储物室单位。该批单位价单定价介乎400.8万至948.7万元，实用呎价19,558至25,066元，以最高售价3%折扣计算，折实售价388.8万至920.2万元，折实呎价18,972至24,315。最终即日售出343伙，占可售单位总数近八成，当中开放式单位全数售罄。

10月录3,090宗，总值296.7亿元，较9月的3,569宗及330.4亿元，分别按月下跌13.4%及10.2%。二手交投由4月份的高位续渐回软，登记宗数及金额创十四个月新低，金额更是跌穿持续十三个月的300亿元水平。大型屋苑方面，10月份「嘉湖山庄」录37宗(共2.18亿元)、「沙田第一城」录26宗(共1.67亿元)、「美孚新村」录22宗(共1.98亿元)、及「太古城」录17宗(共1.99亿元)。

本月底中原城市领先指数CCL录186.17点，按周跌0.18%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报188.77点，按周跌0.07%。CCL(中小型单位)报186.81点，按周跌0.09%。CCL(大型单位)报182.76点，按周跌0.72%。

分区指数方面，本月底新界西CCL_Mass报177.05点，按周跌0.35%，继续高位企稳。新界东CCL_Mass报201.40点，按周升0.17%，连升2周共0.44%，并连续3周企稳200点水平。港岛CCL_Mass报191.46点，按周升1.81%，结束2周连跌。九龙CCL_Mass报180.59点，按周跌1.46%，连跌7周共4.93%。

中原城市租金指数CRI最新报116.89点，创20个月新高，按月升0.92%。中原城市大型屋苑租金指数CRI_Mass报122.77点，创21个月新高，按月升0.99%。CRI(中小型单位)报119.05点，创20个月新高，按月升0.82%。CRI(大型单位)报102.94点，创20个月新高，按月升1.79%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报56.1元/呎、「太古城」报38.5元/呎、「海怡半岛」报35.4元/呎、「杏花村」报35.6元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报40.0元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报37.4元/呎、「美孚新村」报33.3元/呎、「丽港城」报32.1元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报39.5元/呎、「名城」报34.2元/呎、「岚山」报27.6元/呎。新界西方面，「尚悦」报29.1元/呎、「映湾园」报25.4元/呎、「嘉湖山庄」报23.5元/呎。

据税务局公布，10月份买家印花税录得70宗，按月减少40.7%。涉及税款4.03亿元，按月减少9.45%。而平均每宗涉税576.1万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占1.51%，比9月减少0.51%；金额则占5.41%，按月增加0.11%。

内地城市持续调控，令10月份只有三个大湾区城市指数录得升幅，与上月相同。深圳一手成交较上月微升，二手续跌，深圳指数微升0.8%，惟整个大湾区皆受内房危机影响，楼价指数持续下调。香港楼价于8月份创历史新高后，高位回落，连跌两个月，加上受人民币汇率影响，加大了大湾区香港指数跌幅，创14个月单月最大跌幅。10月初市场忧虑新一份施政报告将为楼市加辣，观望气氛浓厚，随着施政报告公布长远房屋供应政策，重点发展新界北，10月下半月二手成交回升，但在一手贴市价开盘的威胁下，相信二手楼价升幅有限。

10月份住宅市场交投依然炽热，除了因为特区政府在十月份公布的施政报告中，没有推出楼市调控政策，令投资者及刚需买家的疑虑消除外，政府更提倡「北部都会区」计划方案，积极开拓香港土地，以增加房屋供应。在利好消息带动下，发展商积极推出新盘，市场交投畅旺。受到北部都会区概念影响，预计今年第四季度，发展商会陆续推出位于新界西北部的新盘，新界西北将会成为焦点片区。

九月份二手市场受内地房地产调控政策的影响，市场观望气氛浓厚，担心特区政府的施政报告亦会有调控政策出台，因此二手成交减少。然而，市场不安的情绪随施政报告出台后逐步纾缓，预计来来数月二手成交会逐步回升。