【联动动向】香港住宅市场综述 2021年12月

12月份重点新盘主要围绕单幢式住宅项目，主打小户型。由恒隆地产发展，位于九龙湾新盘「皓日」，提供294伙，户型涵盖一房至三房，设有标准户及特色户，单位实用面积由289至898方呎，预计关键日期为2023年10月2日。项目于十二月上旬展开首轮销售，发售100伙。单位面积由320至771平方呎，折实售价由688.8万至1,699.5万元，折实呎价20,076元至23,847元。最终单日售出78伙，合共套现6.98亿元。项目其后再于十二月中旬进行次轮销售，推出130伙。此批单位实用面积由320至770平方呎，折实价由741.8万至1,774.7万，折实呎价则由20,008元至25,563元，最终次轮销售沽出42伙，套现3.58亿。整个项目则累售122伙，成交金额约10.8亿。

至于港岛区方面，由恒基发展，位于港岛上环坚道新盘「CAINE HILL」，同样属单幢式设计，共187伙单位，户型由开放式至两房单位，实用面积由169至446平方呎，关键日期为2023年3月31日。项目于十二月中旬进行首轮销售50伙，实用面积由190至285平方呎，折实价由542.3万至869万，折实呎价则由26,572至30,759元。最终当日全数获认购，套现逾3.8亿。其后再于十二月下旬作次轮销售28伙，折实售价约555.034万至926.156万元，折实呎价约26,428至33,315元。最终单日售出26伙，占推售单位近93%。

新界区则有大型住宅项目开售，由新鸿基及港铁合作发展元朗站上盖新盘「The YOHO Hub」（The YOHO Hub第B期），共4座住宅，包括第1至3座、第5座共1,030伙单位，户型由1房至4房单位，实用面积由317至1182平方呎，全属标准单位。项目关键日期为2023年3月31日。项目于十二月下旬进行首轮销售325伙，实用面积325至1,036平方呎，折实售价为685.16万元至2,261.7万元，折实呎价为17,986元至23,551元。最终售逾八成单位共264伙，套现逾30亿元。

12月录3,336宗及总值303.6亿元，较11月的3,213宗及303.8亿元，分别按月上升3.8%及微跌0.1%。宗数创三个月新高，反映二手市况平稳畅旺。大型屋苑方面，12月份「嘉湖山庄」录45宗(共2.61亿元)、「沙田第一城」录33宗(共2.04亿元)、「美孚新村」录33宗(共2.90亿元)及「太古城」录25宗(共2.99亿元)。

本月底中原城市领先指数CCL录184.55点，创31周新低，按周跌0.83%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报186.27点，创31周新低，按周跌0.76%。CCL(中小型单位)报184.19点，创34周新低，按周跌0.81%。CCL(大型单位)报186.42点，按周跌0.91%。

分区指数方面，本月底新界西CCL_Mass报172.06点，创23周新低，按周跌1.30%。新界东CCL_Mass报201.92点，按周跌0.43%。九龙CCL_Mass报178.92点，创31周新低，按周跌0.02%，连跌2周共2.02%。港岛CCL_Mass报188.68点，创7周新低，按周跌1.39%，连跌3周共2.52%。

中原城市租金指数CRI最新报115.66点，按月跌0.11%。中原城市大型屋苑租金指数CRI_Mass报120.88点，按月跌0.74%。 CRI(中小型单位)报117.57点，按月跌0.39%。 CRI(大型单位)报103.57点，创23个月新高，按月升2.35%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报54.9元/呎、「太古城」报37.5元/呎、「海怡半岛」报34.1元/呎、「杏花村」报34.4元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报37.0元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报35.9元/呎、「美孚新村」报31.9元/呎、「丽港城」报30.7元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报39.9元/呎、「名城」报33.1元/呎、「岚山」报29.8元/呎。新界西方面，「尚悦」报29.2元/呎、「映湾园」报25.4元/呎、「嘉湖山庄」报23.8元/呎。

据税务局公布，12月份买家印花税录得159宗，按月增加35.9%。涉及税款8.88亿元，按月增加3.2倍。而平均每宗涉税559万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占3.09%，比11月增加0.93%；金额则占12.2%，按月增加9.47%。

总结2021年，大湾区指数录得3.8%的升幅，11个城市指数中，共8升3跌，升幅由0.4%至16.6%，跌幅由1.7%至12.7%，不少城市因下半年出现跌幅，蚕食了楼价于上半年的升幅，如深圳楼价全年仅升0.5%。四大中心城市，仅澳门录得跌幅1.7%。市场人士指，2021年初，内地及香港开始接种疫苗，加快了经济复苏，楼价亦顺势而上，下半年内地调控措施陆续出台，股楼俱跌，其影响至今亦未止，新变种病毒又来袭，相信楼价于短期内将持续受压，2022年第一季将出现价跌量升局面。

本年度最后一个月份，特区政府公布港版健康码「港康码」正式接受申请登记，本以为通关北上免隔离政策得以放宽，却突然迎来本港第五波疫情的爆发，政策放宽之日，恐怕要春节过后再视乎情况。

虽然本年度一直受疫情影响，但本港房地产市场的表现有不俗的成绩。一手私楼注册量录17,446宗，金额录约2,266亿元，按年分别升约13.4%及约31.4%。而二手住宅注册量录60,144宗，按年升约28.2%，创九年新高；二手注册金额则录约5,140亿元，按年更升约36.2%，则创97年后的廿四年新高。反映市民普遍已接受在疫情下生活，积极为置业及投资作好准备，而发展商亦积极部署及推售新盘，以致一手成交比去年理想。至于二手方面，受疫情反复、移民潮及内房危机等因素影响，一些业主看淡本地住宅市场后市发展，积极放盘及扩大议价空间，而不少准买家则认为楼价见底，到处寻找「笋盘」，因此二手交投活跃。预计这一波负面消息会陆续被消化，市场气氛渐好转，业主心态会有所改善，二手成交量会相对放缓。

展望新一年，盼望疫情早日受控，促进香港与内地的经济活动，从而带旺楼市。内地楼市调控政策相信会为未来房地产带来正面、健康的发展。最坏的时期已经过去，带着盼望迎接美好的一年吧！