【联动动向】香港楼市周报1月25日至1月31日

牛年最后一个周末，市场仅录约23宗一手成交，按周大跌约88%，并为近3个周末最少，而过去两日最「旺」的新盘，除新鸿基屯门「御海湾II」售出6伙外，合景泰富及龙湖集团启德「尚‧珒溋」周末推售8个挞订单位，据悉单日售出6伙。另市场不乏高价成交，信置、会德丰等合作发展的西南九龙长沙湾「维港汇II」，最新获一买家以逾1.03亿元连购2伙4房双套大单位，其中1座26楼A室，实用面积1,536方呎，成交价5,539.2万元，实呎36,063元，成交价为整个维港汇系列分层单位新高，而呎价则为今期分层单位新高。另一单位则为1座26楼B室，实用面积1,432方呎，成交价4,854.5万元，实呎33,900元。维港汇系列至今累售690伙，套现逾97亿元。

恒基及市建局合作的长沙湾青山道「映筑」，于上周四(27/1)展开第二轮开售68伙，实用面积322至377方呎，全属2房户，维持最高5%折扣，折实价653.98万至811万元，整批折实均呎22,670元。最终全部68伙均获买家选购。「映筑」经两轮销售累计沽204伙，占恒基负责销售318伙的64%。

由会德丰的将军澳「MONTEREY」于周六(29/1)招标售出2伙特色户，合共套现6,331.65万，包括一间复式平台花园特色户，以及一间顶层连天台特色户。前者为7A座2楼及3楼B室，实用面积1,609平方呎，设4房1套及多功能房，并外连861平方呎平台，以4,746.55万售出，呎价29,500元。单位可外望翠绿内园及将军澳海湾景观，并附连室内设计及优质家俬。至于该顶层连天台特色户，为2B座17楼A室，实用面积579平方呎，设2房及储物室，并外连492平方呎天台，可饱览将军澳海湾的开阔景观，并以1,585.1万沽出，呎价约27,377元。「MONTEREY」累售918伙，占全盘逾99%，套现逾114亿，仅余8伙单位待售，主要为特色户。

由会德丰、信置、嘉华及爪哇合作发展西南九龙「维港汇II」，周日(30/1)有大手客斥逾1亿元买入2伙同层相连单位。其中，第1座26楼A室，实用面积1,536平方呎，4房2套连多功能房连洗手间，以5539.2万元售出，呎价36,063元，创下「维港汇II」分层单位的成交价及呎价新高。另外一个成交单位为第1座26楼B室，实用面积1,432平方呎，属4房2套连多功能房连洗手间，以4,854.5万元成交，呎价33,900元。

新鸿基屯门「御海湾II」于周六(29/1)加推10伙应市，以先到先得形式发售。单位实用面积由255平方呎至501平方呎，由开放式至3房，折实价由497.25万至1,079.65万元。最终周末累沽6伙，其中第1座21楼D室，实用面积501平方呎，属3房间隔，成交价达1,121.17万，呎价22,378元。在成交呎价方面，售出的6伙平均成交呎价逾21,500元。

嘉里、信置及港铁合作的黄竹坑港岛南岸「扬海」，以招标售出顶层特色户，该单位为1A座32楼A单位，实用面积1,848平方呎，设305平方呎平台以及1,371平方呎天台，属4房双套连双储物室设计，成交价约1.38亿元，呎价75,216元，创下成交及呎价新高。项目设29伙特色单位，其中顶层特色单位只有11伙，单位面积由951平方呎至1,901平方呎，全部单位均附设天台。

上周五(28/1)公布的香港中原城市领先指数（CCL）录185.93点，按周升0.37%，连升2周共0.40%。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报187.53点，按周升0.33%，结束2周连跌。

上周三(26/1)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报47.82点，较上周的48.12点轻微下跌0.29点，走势回稳。3周前政府宣布收紧防疫措施，CSI(住宅售价)随即跌穿50点好淡分界线。即使其后疫情扩大，前线经纪人睇淡情绪却没有恶化，因为部份业主愿意增大议价空间，减价盘吸引买家入市承接，二手仍有成交。CSI(住宅售价)连续3周企稳48点水平，相信新春前指数于45点到50点徘徊，未有跌穿45点好淡分界区间下限，预示楼价继续调整回软，不会掉头向下。本周三(2/2)初二新春假期关系，中原经纪人指数CSI将暂停一次。新春后CSI(住宅售价)走势，需视乎本地疫情发展，值得密切关注。

临近岁晚兼疫情反复，业主封盘提早收炉，影响睇楼量下跌。据市场统计，周末十大屋苑录得372组预约，按周减少11.4%，续创一年新低。市场人士表示，临近岁晚，节日气氛明显转浓，睇楼活动「例牌」淡静。业主陆续搁置开门睇楼，买家亦放慢入市步伐；加上第五波疫情反复，政府延长社交距离措施，睇楼气氛难免受影响，但亦有买家趁市静四出搜罗平盘，预料节日过后，购买力将再次涌现。

西半山「宝翠园」6座高层H室，实用面积1,144方呎，3房套房间隔及佣人房，坐享无敌海景，原业主以3,448万元将单位易手，实用呎价30,140元。买家属于用家，钟情上述单位坐享无敌海景，厅大房大，属市场罕有。原业主于2006年以1,208万元买入单位，持货16年，账面获利2,240万元，物业升值1.85倍。

北角「万德阁」A座中层3室，实用面积992方呎，3房套房间隔，景观开扬，以1,725万元将单位连车位易手，实用呎价17,389元。买家属于同区换楼人士；原业主于2016年以1,310万元买入单位，持货6年，账面获利415万元，单位升值32%。

大角咀「帝柏海湾」5座低层A室，实用面积673方呎，3房套房间隔，座向东南方，外望街景，以1,330万元成交，实用呎价19,762元。原业主于2010年11月以640万元购入上址，持货超过11年，现沽货账面获利690万元，物业期内升值逾1倍。

观塘「凯汇」3座低层G室，实用面积380方呎，1房间隔，拥开放式厨房，望西北开扬景致，最新以830万元成交，实用呎价21,842元。原业主于2019年1月以730万元买入单位，持货刚满3年，现转手账面获利100万元，单位升值14%。

大埔「天钻」9座高层E室，单位实用面积551平方呎，2房间隔，座向东南，望山景，以825万元沽出，实用面积呎价14,973元。新买家为用家，原业主则于2019年1月以678万元购入单位，持货约3年，是次沽出单位获利约147万元离场，单位期内升值约22%。

元朗「尚悦」13座中层J室，实用面积440平方呎，采2房间隔，景致开扬，以614万成交，实用呎价13,955元。买家为用家。原业主则于2017年11月以约512.8万买入单位，持货约4年转售，账面获利101.2万，升值约20%。

持续两年疫情令甲厦需求减少，而今年甲厦市场踏入供应高峰年，高见430万平方呎楼面，是过去5年平均数138.14万平方呎的3倍；发展商各出奇谋招租，包括加佣至2.5至3个月以上，而个别业主则补贴装修费吸客。业内人士分析，中港通关无期，需求弱而供应增，年内甲厦租金有5%下跌空间。据资料显示，本港过去两年供应偏低，2020及2021年分别仅有29.7万及14万平方呎新甲厦落成，而2022年则踏入近10年高峰，新供应为430万平方呎，较过往5年每年平均不足140万呎楼面计，高逾2倍。值得留意，明年新供应同样高企，达320万平方呎，两年合共逾750万平方呎楼面，相等于2017至2021年5年供应总和。

近年由雅居乐陆续收购，位处柏架山山脚位置的英皇道992至998号，及柏架山道2至16号多幢公务员合作社和毗连政府土地，近日发展商再向城规会申请放宽建筑物高度限制，并由120米（主水平基准上，下同）增至142.5米，以兴建2幢28至35层，另设5层地库及5层平台的综合大楼，日后料提供600伙住宅。根据规划图显示，英皇地道盘将会兴建4层高的大楼，作会所、幼儿园、商店及长者设施。而位处柏架山道的地盘则会分别发展为1幢28层高及1幢35层高的住宅，其基座再设5层地库停车场、住客大堂，及会所等。上述地皮占地约49,966平方呎，包括约16,878平方呎的政府土地，现划为「住宅(甲类)」用途，若以拟议地积比率约9倍发展，总楼面涉约452,712平方呎，当中住用总楼面占约445,178平方呎，非住用楼面约7,535平方呎。

由恒基收购及申请强拍的西半山罗便臣道88号旧楼，上周四(27/1)透过仲量联行进行强拍。并以底价10.09亿元投得项目，成功统一该物业业权。发展商指，是次强拍项目的位置十分理想，适合发展小型或中型单位，惟暂未决定重建成哪类单位。而若以每伙约500平方呎计算，估计地盘日后可供应约100伙，并料项目最快可在2024年以楼花形式推出市场。罗便臣道88号旧楼现为9层高住宅，于1961年落成，设有2部电梯及2条公用楼梯，每层有5个住宅单位。该地皮现划为「住宅（乙类）」用途，物业占地约10,361平方呎，以重建后5.18万方呎计算，是次拍卖的每呎楼面地价约1.95万元。