【联动动向】香港楼市周报2月1日至2月7日

新春假日气氛仍浓，新盘市场未有大型推售活动，一手交投明显下降。综合市场资讯，过去两天，即虎年首个周末，新盘市场录约15宗成交，对比牛年最后一个周末录约23宗，按周下跌约35%。其中嘉里等发展的港岛黄竹坑站上盖港岛南岸2期「扬海」，新录得2A座29楼F室成交，属实用面积604方呎2房间隔，成交价2,083.2万元，实呎34,490元，为项目虎年首宗成交。而信置及会德丰地产等牵头发展的西南九龙长沙湾维港汇系列，过去两日录约4宗成交，成绩不俗。最新两宗来自「维港汇II」，包括3A座10楼B室，实用面积490方呎2房户，以逾1,426万元成交、实呎29,115元；另3B座23楼D室1房户，实用面积315方呎1房户，以845.7万元售出、实呎26,848元。至于新鸿基已届现楼的元朗锦田「峻峦」1A期，新录9A座1楼A室成交，实用面积683方呎，属3房套房间隔，连181方呎平台，成交价1,106.53万元，实呎16,201元，为屋苑虎年首宗一手成交。

由会德丰的将军澳「MONTEREY」于上周五(4/2)招标售出一伙分层4房单位，该单位为2A座3楼A室，实用面积1,159平方呎，以2,983.5万元成交，呎价25,742元，单位可饱览将军澳海湾的开阔景观海景，「MONTEREY」至今已售出全盘约99％单位。

会德丰发展东九龙新盘「KOKO HILLS」于上周五(4/2)售出1伙，为第3座1楼H室，实用面积499平方呎，两房间隔，外连341平方呎平台，成交价1,114万元，呎价约22,324.6元。「KOKO HILLS」位于九龙观塘区茶果岭高岭道，合共提供413伙，实用面积介乎345至2,024平方呎，间隔涵盖1至4房，预计关键日期为2022年9月14日。

由莱蒙与俊和合作发展何文田「128 WATERLOO」，上周五(4/2)录两宗3房单位成交，套现5,666.74万元。招标成交之单位实用面积同样为842平方呎，采3房间隔，其中12楼D室，成交价为2,921.74万元，呎价34,700元。另外一宗为8楼D室，成交价为2,745万元，呎价32,601元。项目以价单及招标形式共售出36伙，占可供发售单位逾7成，套现逾 5.7 亿元。

上周为农历新年，香港中原城市领先指数(CCL)暂停一次公布，而早前 (28/1)公布的CCL录185.93点，按周升0.37%，连升2周共0.40%。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报187.53点，按周升0.33%，结束2周连跌。

上周为农历新年，香港中原经纪人指数CSI暂停一次公布，而早前(26/1)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报47.82点，较上周的48.12点轻微下跌0.29点，走势回稳。3周前政府宣布收紧防疫措施，CSI(住宅售价)随即跌穿50点好淡分界线。即使其后疫情扩大，前线经纪人睇淡情绪却没有恶化，因为部份业主愿意增大议价空间，减价盘吸引买家入市承接，二手仍有成交。CSI(住宅售价)连续3周企稳48点水平，相信新春前指数于45点到50点徘徊，未有跌穿45点好淡分界区间下限，预示楼价继续调整回软，不会掉头向下。

据市场统计，周末十大屋苑录得408组预约，较上周末上升9.7%，重回400组以上水平，但仍于低位徘徊。市场人士表示，第五波疫情开始后二手成交转静，市场上亦陆续出现大幅减价成交，业主叫价态度软化，买家趁机出动，积极挫价，望于疫情下觅得笋盘。农历新年假期过后，业主于做足防疫措施下亦愿意让买家睇楼，睇楼量将会逐步回复假期前水平。

西半山「君德阁」高层D室，实用面积705平方呎，3房套间隔，坐享山景，以1,725万元将单位易手，平均实用呎价24,468元。原业主于2014年以1,248万元买入单位，持货8年，帐面获利477万元，单位升值38%。

西湾河「鲤景湾」逸星阁低层C室，实用面积485平方呎，2房间隔，望内园景，附有装修。业主以858万元将单位易手，折合平均实用呎价17,691元。原业主于2017年以773.8万元买入单位，持货5年，帐面获利84.2万元，单位升值11%。

长沙湾「喜韵」1座中层B室，实用面积506平方呎，采2房间隔，单位座向西南，外望开扬市景，最新以863.8万元成交，折合实用呎价17,071元。新买家为外区上车客，感造价合理，加上景观尚算开扬，遂购入上址自住。据了解，原业主于2015年以617.2万元入市物业，持货7年，现转手账面获利246.6万元离场，单位升值4成。

何文田「皓畋」5座中层D室，实用面积529方呎，3房间隔，享开扬校园景，以1,150万元成交，实用呎价21,739元。原业主于2017年12月以1,023.22万元购入上址，持货4年多，现沽货账面获利126.78万元，单位期内升值12%。

马鞍山「海涛居」4座中层H室，实用面积649平方呎，3房间隔，以930万元易手，实用平均呎价14,330元。原业主于2009年以395万元购入单位，持货13年，是次沽出单位帐面获利535万元，单位升值135%。

上水「奕翠园」7座低层F单位，实用面积942平方呎，3房连套房间隔，连车位以1,090万元易手，实用面积平均呎价11,571元。新买家为同区换楼客，见业主提供合理议价空间，立即决定购入单位，打算作自住用途。据了解，原业主则于2014年以605万元购入上址，持货8年，是次沽出单位账面获利约485万元离场，单位升值80%。

今年甲厦踏入供应高峰期，共涉约400多万平方呎，新兴商业区如观塘、黄竹坑等均有新项目。资料显示，本港过去两年供应偏低，2020及21年分别仅有29.7万及14万平方呎新甲厦落成，而2022年则踏入近十年高峰，新供应逾400万平方呎，为近十多年最多的一年。此外，明年新供应同样高，达320万平方呎，两年合共逾700万平方呎楼面，相等于2017至2021年5年合共数字。今年新供应分布于不同地区，在新兴商业区观塘，资深投资者林子峰伙拍伟华置业旗下观塘敬业街41号，将在今年发售。去年发展商为项目完成补地价，涉及金额逾10.13亿元。该项目可建总楼面约329,128平方呎，每方呎补价约3,080元。至于港岛新兴商业区黄竹坑亦有新项目，信和置业及帝国集团旗下黄竹坑甲厦「LANDMARK SOUTH」将于今年第二季落成，楼高31层，总面积达256,957平方呎。项目结合甲级办公室、零售、餐饮、艺术与创意社区于一身，现已开始招租。写字楼单位面积由1,497至1.4万平方呎，业内人士指，项目意向呎租近30元。

恒基收购的土瓜湾下乡道旧楼项目，早前获土地审裁处批出强拍令。该旧楼为下乡道14、14A及16号、丽华街1、3、5及7号及美华街2、4、6及8号，按照恒基年报将会跟邻近的土瓜湾道、落山道旧楼一并重建，组成4.25万平方呎地盘。土地审裁处日前再就上述下乡地道盘批出强拍令，并将底价定在9.25亿元。按照判辞指出，发展商申请强拍时持有约90.64%业权，其在聆讯排期期间增持至96.63%，在审讯期间再有两名小业主接纳收购，令到最后只余持有整个天台业权的小业主因无法联络而未接纳收购。地盘面积约9,733平方呎，以地积比率8.5244倍计算，可建楼面约8.3万平方呎，以底价9.25亿元计算，每呎楼面地价11,148元，接近去年批出强拍令的落山地道盘每呎约10,482元的地价。