【联动动向】香港楼市周报2月22日至2月28日

疫情未有好转，周末新盘市场交投依然疏落，2日共录约8宗成交。屯门现楼项目占当中3宗，共涉约1,965.24万元。新鸿基旗下已届现楼的屯门「御海湾II」，新近连录3宗成交。其中，项目的1座11楼S室，实用面积255方呎，开放式间隔，以成交价为526.96万元，呎价约20,665元。另外，1座27楼G室，实用面积437方呎，两房间隔，以913.96万元成交，呎价约20,914元。以及项目1座10楼S室，实用面积255方呎，开放式间隔，以524.32万元成交，呎价约20,562元。资料显示，该盘本月累计售出14伙。而信和置业及会德丰地产等4大发展商合作发展的西南九龙「维港汇II」，新近录得3A座23楼B室的成交，实用面积490方呎，两房间隔，成交价为1,488.14万元，呎价约30,370元。宏安地产旗下青衣「荟蓝」，周日(27/2)录得18楼A12室的成交，单位实用面积203方呎，开放式间隔，以517.7万元成交，呎价约25,502元。九龙建业旗下油塘「海傲湾」，新沽出1A座31楼D室的顶层单位，实用面积391方呎， 两房间隔，连131方呎平台，以1,000万元成交，呎价约25,575元。而会德丰地产旗下蓝田南半山住宅项目「KOKO HILLS」，周六(26/2)新近上载销售安排，将于本周三(2/3)推售96伙，包括以价单形式发售82伙及招标发售14伙。上述96伙户型包括8个一房单位、39个两房单位、42伙三房单位及7个四房单位。折实呎价由19,674元至25,634元，折实平均呎价为21,522元。预料所有单位按折实价计，可套现约10.2亿元。

由信和发展的观塘「凯汇」于上周一(21/2)以招标售出2伙特色户。该单位为1座6楼G单位，属3房1套房连储物房间隔，成交价1738.8万元，实用面积828平方呎，连313平方呎平台，呎价21,000元。另外为1座50楼H单位，属3房1套房间隔，成交价1,874.8万元，实用面积758平方呎，连654平方呎天台，呎价24,734元，两伙特色单位总共套现逾3,600万元。发展商其后再于上周四(24/2)招标售出1伙特色户，成交单位为2座6楼M室，属3房1套房连工人套间隔，成交价1,865.6万元，实用面积880平方呎，平台面积188平方呎。「凯汇」2月至今共沽8伙，发展商共套现逾1.35亿元；项目至今累售1,886伙，其中平台特色户尚余7伙待售。

由恒基发展北区「高尔夫・御苑」，于上周二(22/2)以招标形式，售出1座7楼B室，单位实用面积1,108平方呎，以4房间隔，外连露台及工作平台，成交价1,799.58万元，呎价约16,242元。招标文件显示，单位每月管理费用为4,978元。「高尔夫・御苑」于2022年1月至今共售出10伙，发展商套现约2.04亿元。

信置发展西贡住宅项目「133 PORTOFINO」，于上周三(23/2)以招标售出1伙特色户，成交单位为3座地下A单位，实用面积704平方呎，平台面积140平方呎，属2房1套房连工人套间隔，成交价1,642万，呎价23,324元。项目月内售出2伙，共套现逾7,600万。「133 PORTOFINO」仅余8个单位待售，分别为3伙洋房及5伙分层户。项目累售25伙， 套现逾8.8亿元。

万科发展屯门新盘「上源」，于上周五(25/2)售出1A座15楼F室，实用面积826平方呎，为3房连连储物室间隔，成交价为1,131.9万元，呎价为13,704元。「上源」位于扫管笏路99号，项目共1,154伙，由5座住宅大楼及30座洋房组成，楼高19至20层的住宅大楼各细分A及B两翼，标准户实用面积由343至1,288平方呎，1房至4房不等，1房仅187伙，面积343至431平方呎；主打2房户，占全盘逾53%；3房698至829平方呎，占约20.9%。特色户65伙，面积321至2,454平方呎，30座洋房实用面积2,711至4,880平方呎不等。

上周五(25/2)公布的香港中原城市领先指数（CCL）录181.76点，创44周新低，按周跌0.71%。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报182.94点，创45周新低，按周跌0.92%，跌幅13周以来最大。

上周三(23/2)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报35.49点，较上周的38.08点下跌2.58点。指数单周跌幅收窄，但3周内由45点降至35点左右，预告楼市下调加快加深。新春后第五波疫情恶化，CSI(住宅售价)连跌3周共12.33点。疫症威胁未除，料指数短期向下迫近30点水平，楼市继续全面调整。如果CSI(住宅售价)可以企稳30点，预示楼价调整仍然持续，楼市未有转势大跌讯号。政府公布财政预算案，将于下周公布的CSI才开始反映。

据市场统计，中原周末十大屋苑预约睇楼量录得350组，终止两周跌势，按周回升7.7%，当中半数屋苑的睇楼量向升，余下半数屋苑维持不变。市场人士表示，财政预算案推出放宽按揭保险计划、提高按揭成数、减免差饷、租金扣税等措施，对楼市可算是「小减辣」，新政策吸引有意置业的上车客加快入市决定，换楼链亦会启动，本周末睇楼量实时回升，料部份买家趁机偷步执笋盘，二手交投有望回稳。

薄扶林「贝沙湾」2期1座高层A室，实用面积1,955方呎，3房双套间隔，坐享全海景，以6,550万元将单位连车位易手，实用呎价33,504元。买家属于用家，钟情单位位于高层，厅大房大。原业主于2005年以2,190万元连车位买入单位，持货17年，账面获利4,360万元，单位升值1.99倍。

西湾河「嘉亨湾」2座低层G室，实用面积498平方呎，2房间隔，向东南，望开扬平台园景。业主以1,050万元将单位易手，折合平均实用呎价21,084元。原业主于2007年以366.8万元买入单位，持货15年，帐面获利683.2万元，单位升值186%。

何文田「ONE HOMANTIN」3座高层F室，实用面积491平方呎，采2房2厅间隔，座向东南方，景观开扬，以1,120万元成交，实用呎价22,811元。新买家外区客，一直有意进驻市区，钟情上址拥特高楼底，市场罕有，感屋苑四周环境恬静，见新财政预算案再次放宽按保，即加快入市步伐，最终承接上址作新居。原业主于2016年10月以1,071万元购入单位，现转手帐面可获利49万元离场。

观塘「凯汇」2座低层K室，实用面积550平方呎，采2房间隔，享开扬内园景致，以1,126万元易手，折合实用呎价20,473元。新买家为换楼客，钟情屋苑楼龄极新，配套完善，遂趁市况回软积极议价，终成功打动业主，成功升级换楼。据了解，原业主于2018年12月以926万购入上址，持货满3年，现转手账面获利200万元离场，单位升值22%。

马鞍山「迎海」一期1座低层D室，实用面积795平方呎，3房连套房间隔，以1,188万元易手，实用平均呎价14,943元。原业主于2014年以919万元购入单位，持货8年，是次沽出单位账面获利约269万元离场，单位升值约29.3%。

荃湾「海之恋」9座高层D室，实用面积508平方呎，2房间隔，设开放式厨房，享海景，单位以1,053.8万元沽出，折合实用呎价20,744元。买家为区内分支家庭，财政预算案前已开始觅盘，新近见政府放宽按保门槛，首期大减，上址价格亦吸引，随即落实承接。原业主则于2017年6月以893.8万元一手购入单位，持货4年多转售，帐面获利160万元，单位期内升值18%。

随着香港「低头族」愈来愈普遍，加上眼镜亦已成为潮人日常造型必备的配搭选择之一，近月市场录得数宗眼镜店租赁个案。据资料显示，九龙旺角洗衣街88号地下A号铺位获眼镜店续租，面积约800平方呎，月租约8.3万元，平均呎租约104元，续租租金持平。同区旳西洋菜街亦新近录得眼镜店承租个案，旺角西洋菜街1A至1K「百宝利商业中心」地下09号铺位，面积约297平方呎，月租约10万元，平均呎租约337元，租金较上手化妆品店下跌约44.4%。市场人士表示，眼镜店经营毛利高，而且近年眼镜片及眼镜框推陈出新，各式各样的滤光镜片，以至手工制作的眼镜框等，吸引潮流追求人士追捧。一些中小型眼镜店主要以服务街坊及熟客为主，客源稳定，承租能力一向不俗。

宏安地产积极收购的黄大仙飞凤街31至41号「正凤楼」，于上周三(23/2)进行强拍，并由宏安代表以底价2.57亿元投得项目，成功统一业权，发展商料地盘将建宏安精品住宅系列「the met. 」。「正凤楼」现为两幢楼高5层的商住物业，于1971年落成，楼龄约51年，地盘面积约3,900平方呎，规划为「住宅(甲类)」用途，可建楼面约3.3万平方呎计算，每呎楼面地价约7,810元。据法庭文件显示，发展商在去年申请强拍时持有9成业权，尚余4伙未收购，经过1年多时间已经进一步收购，现仅剩最后一个单位未获收购。发展商表示，相关地盘将沿用集团打造的「the met. 」精品住宅品牌设计理念作规划，集团早前已成功收购旁边飞凤街45号地皮，将会连同是次购入地皮一同合并发展。项目预料提供约250伙住宅单位及基座附有商铺，总投资额约14亿元，料最快2023年第4季推出市场，2025年落成，料将受区内分支用家及投资者欢迎。