【联动动向】香港楼市周报3月22日至3月28日

疫情除影响新盘建筑进度外，更令新盘市场买卖冰封；但随着近日疫情稍为缓和，一手成交亦稍为回升。综合市场消息，新盘市场过去周末两日录得约19宗成交，按月增加46%，为近两个月来最多一手成交的周末。不过，早前市场受疫情影响，本月暂录约120宗一手买卖，与2月份全月数字相若，而总计今年首季至今，整体一手成交仍未达千宗水平。主打迷你户的宏安旗下青衣「荟蓝」，早前推出印花税优惠，吸引买家入市，项目过去两日共售出6伙，为过去周末两日最多成交的新盘。另嘉里、信置黄竹坑港岛南岸「扬海」周末售出一伙特色户，为项目本月首宗成交。有关单位为2A座低层一伙连花园特色户，实用面积566方呎，连125方呎花园，成交价1,839.52万元售出，实呎约32,500元。

大潭白笔山道「红山半岛」录得本年第二宗成交，以1.175亿元售出「红山半岛」B区松柏径140号洋房，该洋房实用面积达3,142平方呎，呎价约37,397元；洋房设3个主要楼层，分别为客厅楼层、主人房楼层，及睡房楼层；单位亦设1,315平方呎天台、815平方呎花园、513平方呎庭院、266平方呎停车位。成交纪录册显示，「红山半岛」B、C区，至今暂录23宗成交，是次单位以1.175亿元售出，为项目一手成交价最高纪录。项目由华懋、信置等发展，4期项目分阶段于1990至1992年间建成，提供逾490个分层单位及洋房，落成后逾百个单位作收租之用，发展商至2015年起，重推货尾以一手单位形式发售。

永泰地产旗下屯门「OMA OMA」上周沽出两伙单位，先于上周二(22/3)以招标形式售出一个顶层特色连天台大宅SKY OMA，为第1座的第1A座20楼B单位，实用面积947方呎，连146方呎平台及643方呎天台，3房套房间隔，设私家楼梯直达天台，成交价1,818万元，实用呎价约19,197元。发展商其后再于上周四(24/3)售出一个分层户，为第2B座5楼A室，实用面积627方呎，3房间隔，成交价901.5万元，实用呎价约14,377元。据成交纪录册显示，「OMA OMA」本月暂售出8伙，涉1.126亿元。

亿京旗下已届现楼的大埔白石角「海日湾II」，于上周沽出三个单位。发展商先于上周一(21/3)以927.3万元售出第12座16楼F室，属实用面积581方呎2房间隔、实呎15,960元，买家可享现有租客回赠涉逾68.7万元，约等同成交价的7%。其后再于上周五(25/3)沽出两伙，包括以969.3万元售出第11座12楼F室、属实用面积585方呎2房连储物室户型，实呎16,569元，买家可享现有租客回赠涉逾76.7万元，约等同成交价约8%；另发展商亦以1,488.5万元，售出8座3楼C室、属实用面积1,062呎3房连储物室间隔，实呎14,016元。「海日湾II」本月暂时累录7宗成交，销售总值约9,143万元。

嘉华发展「嘉汇」一个顶层复式户于上周四(24/3)以8,058万元售出，成为启德区今年最大宗金额成交；该单位为第9座37及38楼B室，实用面积1,975平方呎，连412平方呎平台，及连一车位出售，单位呎价约40,800元；「嘉汇」全盘提供900伙，现仅余下最后1个顶层复式单位待售。

上周五(25/3)公布的香港中原城市领先指数（CCL）录报178.72点，创53周(即2021年3月后)新低，按周跌1.12%。中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）则报180.68点，按周跌0.89%。

上周三(23/3)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报44.96点，较再前周的36.83点上升8.13点，升幅是98周(即2020年5月)以来最大。指数反弹，反映疫情有见顶迹象，有买家抢先入市买平盘，二手成交增多，楼市气氛转好。上周CSI(住宅售价)向上迫近45点好淡分界区间下限，收复早前6周跌幅，重返今年2月初新春长假时的水平。3月21日政府宣布将于4月份分阶段放寛社交距离措施，有利楼市，将于本周CSI才开始反映。展望本周CSI(住宅售价)向上挑战50点，如果兑现，季节性旺市将重临，预示楼价可望止跌回稳。

据市场统计，中原周末十大屋苑预约睇楼量录得513组，按周上升22.7%，创近12周或今年新高，重回第五波疫情前高位。十大屋苑当中，8个屋苑的睇楼量录得升幅，升幅介乎11.1%至50%。市场人士表示，第五波疫情高峰期已过，经济活动逐步恢复正常，买卖双方适应防疫措施，业主愿意开门给准买家睇楼，买家亦把握机会趁平盘消化前入市。按揭保险放宽亦见成效，换楼客积极睇楼觅盘，带动换楼链。

东半山「光明台」1座高层H室，实用面积616平方呎，2房套间隔，望开扬远海景。业主以1,270万元将单位易手，折合平均实用呎价20,617元。买家属于用家，钟情单位间隔四正实用。原业主于2006年以518万元买入单位，持货16年，帐面获利752万元，单位升值145%。

鸭脷洲「海怡半岛」19座中层B室，实用面积581平方呎，2房及储物房间隔，望内街景。业主以938万元将单位易手，折合平均实用呎价16,145元。买家属于用家，钟情单位景观开扬。原业主于1994年以385万元买入单位，持货28年，帐面获利553万元，单位升值144%。

红磡「海逸豪园」15座中层B室，实用面积1,104平方呎，3房套房间隔，另工人套房，拥海景，以2,250万元成交，折合实用呎价20,380元。新买家为用家，钟情单位拥开扬优质海景。原业主于2006年11月以800万元购入上址，持货15年，现沽货帐面大幅获利1,450万元，单位升值逾1.8倍。

马鞍山迎海2期「迎海．星湾」19座中层E室，单位实用面积496平方呎，2房连储物房间隔，以843万元易手，实用平均呎价16,996元。原业主于2014年以468万元购入单位，持货8年，是次沽出单位账面获利约375万元离场，单位升值约80.1%。

元朗「Park YOHO Milano」32A座中层D室，实用面积405平方呎，1房连储物房间隔，以633万元沽出，折合平均实用呎价15,630元。买家为上车客，钟情屋苑具规模，楼龄亦新，上址阔落企理，景观开扬，议价后即决定入市。原业主则于2018年8月以606.2万元购入单位，持货3年多沽出，帐面获利26.8万元或4.4%。

疫情困扰本港逾2年，打击零售市道，部分核心区商铺于2022/23年度应课差饷租值大跌，当中曾属全球最贵租街道的罗素街更是风光不再，有位于该街道的巨铺租值较3年前足足跌逾一半。据差饷物业估值署最新资料，曾属全球最贵街道的铜锣湾罗素街多个商铺租值下跌。当中罗素街2至4号2000年广场地下至3楼，面积逾1.5万平方呎的巨铺，以往曾由意大利高级品牌PRADA以月租900万元承租。该铺在2022/23年度应课差饷租值为3,468万元，较2021/22租值4,404万元跌约21%，亦是连续3个年度下跌。值得留意的是，该铺于2019/20年度的租值为7,200万元，意味最新租值从高位大幅回落约52%。此外，罗素街38号地下E及F铺及1楼F铺，新一年度应课差饷租值2,772万元，较2021/22年度的3,948万元，按年跌29.8%，连续两个年度下跌，两年累积跌幅近62%。

外资基金安祖高顿旗下葵涌活化工厦「EDGE」，去年9月份曾向城规会申请重建为新式工厦，不过该基金近日再提新方案，拟用地积比率11.4倍，兴建1幢22层高的数据中心，相较财团在去年9月提出兴建22层高新式工厦的方案相近，总楼面亦维持在31.3万平方呎，而相较现有「EDGE」的20万平方呎楼面则多出多出56%。将会是葵涌区内近年第8宗数据中心发展，该区或逐步发展成「数据之城」。位于葵荣路30至34号「EDGE」，前身为「金山工业中心」，占地2.75万平方呎，规划为「其他指定(商贸)」用途，在2015年由安祖高顿以7.8亿元购入后改装活化成为商厦，而在去年9月曾申请重建成新式工厦。