【联动动向】香港住宅市场综述 2022年4月

随着香港第五波疫情数字回落，政府宣布4月21日起分三阶段放宽防疫措施，令发展商加快部署新盘推售，九龙区及新界区均有大型住宅项目推售。由会德丰地产发展的启德「MONACO MARINE」于四月上旬上载项目楼书，并于四月中旬展开首轮销售308伙，其中306伙以价单发售，成为市场近3个月来首个开价的全新楼盘。另有2个天际特色户将会招标售。首轮销售单位中，户型包括一房至三房，面积由326至713平方呎，以最高12%折扣计算，整批折实价796.4万至2,040.6万元，首轮销售折实呎价23,177至28,823元。最终当天共售出238伙，占价单发售单位数目近80%，套现近30亿元，其后再于周日(24/4)录得3伙成交。发展商于一周后再展开次轮销售，发售112伙，同样一房至三房间隔，实用面积由326至713平方呎，折实售价821.5万至1,942.2万元，折实呎价23,481元至29,291元。最终售出30个单位，套现4亿元，连同首轮销售，短短6日累售265伙，占推出420伙约63%，合共套现逾34亿元。项目由2栋高座大厦及4栋低座大厦组成，高座分1A及1B座，楼高35层，其余4幢低座楼高6至8层，当中高座占453伙。项目共提供559伙，实用面积324至1,708平方呎。「MONACO MARINE」预计关键日期为2023年3月15日。

新界区方面，由信和、嘉华及中国海外合作发展，位于锦上路站「柏珑 I」于四月下旬进行首轮公开发售，合共388伙单位，户型涵盖一房至三房，以最高折扣16%计算，折实售价607.99万至1,450.76万元，折实呎价16,008至19,616元。最终全部单位即日沽清，套现逾35亿元。项目由4座大楼组成，合共提供715个住宅单位，实用面积介乎339至769平方呎，户型涵盖一房至三房，预计关键日期为2024年10月。

4月录3,379宗及305.6亿元，较3月份的2,493宗及226.4亿元，分别上升35.5%及35.0%。宗数及金额齐创2021年9月的3,569宗及330.4亿元后7个月新高。疫情持续回落，加上政府放宽按保，买家积极入市，刺激宗数重上三千宗以上水平。大型屋苑方面，4月份「嘉湖山庄」录64宗(共3.90亿元)、「沙田第一城」录48宗(共2.95亿元)、「美孚新村」录38宗(共3.18亿元)及「太古城」录31宗(共3.70亿元)。

本月底中原城市领先指数CCL报181.06点，按周升0.95%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报182.89点，按周升1.17%，连升2周共1.30%。CCL(中小型单位)报180.90点，按周升1.07%，连升2周共1.08%。CCL(大型单位)报181.92点，按周升0.33%。

分区指数方面，本月底新界西CCL_Mass报170.74点，按周升1.91%，升幅7周以来最大。九龙CCL_Mass报177.52点，按周升0.95%，连升2周共4.18%。港岛CCL_Mass报183.78点，按周升0.95%。新界东CCL_Mass报193.69点，按周升0.90%，升幅18周以来最大。

中原城市租金指数CRI最新报111.91点，按月升0.01%，终止5个月连跌。CRI(大型单位)报101.17点，按月升0.78%，终止3个月连跌。中原城市大型屋苑租金指数CRI_Mass报116.98点，按月跌0.01%，跌幅为33个月以来最少。CRI(中小型单位)报113.62点，按月跌0.08%，跌幅为14个月以来最少。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报56.4元/呎、「太古城」报35.9元/呎、「海怡半岛」报33.2元/呎、「杏花村」报32.7元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报38.4元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报34.8元/呎、「美孚新村」报32.0元/呎、「丽港城」报29.0元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报37.4元/呎、「名城」报31.7元/呎、「岚山」报28.0元/呎。新界西方面，「尚悦」报28.5元/呎、「映湾园」报24.4元/呎、「嘉湖山庄」报22.3元/呎。

据税务局公布，4月份买家印花税录得80宗，按月减少31.6%。涉及税款2.38亿元，按月增加12.8%。而平均每宗涉税298万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占2.75%，比1月轻微增加0.1%；金额则占5.39%，按月增加2.14%。

4月份内地多个城市开始出现新冠肺炎个案，令多城需要围封以控制疫情，经济活动受阻，相信物业成交亦难免大幅减少。4月份中原大湾区指数可于「疫」市中向升，而且幅度是35个月最大，主要是受港澳两地指数急升所带动。香港疫情于4月份逐渐受控，市面逐步回复正常，物业市场亦于4月份大复苏，单月录得的一手成交宗数超越第一季的总和，再加上人民币汇率受压，令港澳楼价指数于4月份出现大反弹。5月份香港有多个一手项目整装待发，料首季累积购买力将继续释放，预测第二季楼价可升5%，追回第一季下跌幅度。

经历完第一季，本港一手住宅市场按季度只录得逾1,500宗成交，反映第五波疫情下，发展商大多放缓推售新盘的计划。然而，随着疫情逐步受控，政府亦公布于4月21日起分阶段放宽防疫措施，种种措施均有助香港经济活动尽快回复正常，对楼市影响正面。即使美国联储局二度加息，加幅0.5厘亦属市场预料范围，本港银行亦暂未跟随，相信近期的一手买家已考虑到加息因素，对市民供楼负担影响有限，故对楼市前景乐观，在发展商全速推盘下，预计预料第二季会有一波小阳春，楼市畅旺。

至于二手市场方面，美国联储局二度加息，并公布缩表计划，对股市或会带来恐慌，担心影响经济。投资气氛相对低沉的情况下，二手业主放盘态度因而克制，部份亦肯减价，故二手仍有竞争力，不少买家于二手市场寻宝。一二手表现向好，楼市理性发展。