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【联动动向】香港楼市周报6月21日至6月27日

发表时间:2022/06/27 责任编辑:驻港办

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【联动动向】香港楼市周报6月21日至6月27日

周报

南区豪宅首录成交

美国加息无阻旺市

2022-6-21 至 2022-6-27
一手市场

综合市场资讯显示,过去周末两日一手录得约114宗成交,较对上一个周末的256宗回落约55%。当中,销情最旺为长实与新鸿基合作的屯门「飞扬」第1期,周六(25/6)进行首轮销售,以价单形式卖138伙,即日沽出91伙,昨日再售出7伙,合共累售98伙,约占周末一手交投量的86%,发展商其后加推52伙。另外,由嘉里及信置等合作的港铁黄竹坑站港岛南岸第二期「扬海」,周末亦沽出一伙,为2A座22楼F室,两房间隔,实用面积604平方呎,成交价约2,015.7万元,呎价约33,374元。至于中国海外启德「维港1号」,周末亦沽一伙,为2A座15楼D室,两房间隔,实用面积428平方呎,成交价约为1,003.2万元,呎价约23,439元。周末最大额成交,为英皇国际、中渝置地、明发集团、资本策略合作发展的「寿臣山15号」,周末招标沽出7号洋房,作价逾8.7亿元,呎价约108,347元。该洋房实用面积为8,032平方呎,六房六套连3,427平方呎花园,及2,091平方呎天台。

本周推售项目

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一手新盘讯息

由英皇、中渝、明发及资策合作发展的寿臣山洋房项目「寿臣山 15 号」,于周日(26/6)录得首宗成交为7号屋,售价逾8.7亿元,呎价10.8万元。7号屋实用面积8,032平方呎,属6房6套传统大宅设计,除室内面积广阔之外,同时亦设尊属户外空间, 包括3,427平方呎的私家花园,以及面积2,091平方呎天台,洋房更备有私人游泳池。项目共提供15幢低密度豪华独立洋房,每户实用面积由3,727至12,073平方呎,间隔由4房4套至6房6套不等。


新鸿基旗下大埔白石角「Silicon Hill」第1期于上周五(24/6)进行第四轮推售72伙,单位面积217至661方呎,涵盖开放式至3房单位,单位定价计由466.41万至1,383.1万,呎价由20,562至23,967元。以最高17.5%折扣优惠计算,单位折实价384.78万至1,141万,折实呎价16,963至19,773元。项目最终当日沽约70伙,接近沽清。项目价单连同招标单位,合共售出560伙,占项目1期总伙数576伙的97%,套现逾45亿元。


长实及新鸿基合作发展的屯门「飞扬」第1期,于周六(25/6)作首轮公开发售138伙,单位包括79个一房、49个两房及10个三房单位,折实售价437.2万至1,043.2万元,折实呎价13,720至17,494元。项目最终当日售出91伙,占可供发售单位的约66%。发展商随后加推第4号价单,涉52伙,实用面积由283至483方呎,折实售价则由483.2万至730.9万元,折实呎价介乎14,173元至17,438元。


恒基发展的红磡「必嘉坊.曦汇」将于周二(28/6)进行次轮开售68伙,单位实用面积由180至369方呎,当中包括12伙开放式、41伙一房及15伙两房。以最高5%折扣计算,折实售价由468.8万至889.7万元,折实呎价介乎22,913元至26,580元。项目共提供324伙,面积180至569方呎,提供开放式至3房间隔,预计2024年3月底落成入伙。


由信置、嘉华及招商局置地合作的将军澳日出康城「凯柏峰I」,于上周三(22/6)公布首张价单,涉及128伙,提供一房至三房户。单位定价由737.5万至1480.1万元,呎价19,949至23,961元,以最高折扣16%计算,折实价619.5万至1243.28万元,折实呎价16,757至20,128元。发展商其后于周六(25/6)加推第2张价单共80伙,包括24伙1房及56伙2房,折实售价由647.97万至1,008.42万元,折实呎价由16,931至21,050元。并再于周日(26/6)再加推60伙,包括1房18伙、2房42伙,折实售价为660.99万至1,026.73万元,折实呎价由17,727至21,346元。发展商落实于本周四(30/6)进行首轮开售238伙。


二手市场

上周五(24/6)公布的香港中原城市领先指数(CCL)录报179.32点,按周跌0.81%。中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)则报179.96点,按周跌0.91%。

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上周三(22/6)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报48.15点,较上上周的52.92点下跌4.77点,跌幅为18周以来最大。反映美国加息0.75厘后首周,CSI向下跌穿50点。自2022年5月美国加息半厘前后,市场的忧虑情绪明显升温,CSI结束早前7周连升,由60点水平开始逐步回软,近8周计累跌14.55点。3周前CSI跌穿55点好淡分界区间上限,今周跌穿50点好淡分界线,连续跌破两个重要关口。显示持续加息,楼市出现调整压力,但CSI未有跌穿45点好淡分界区间下限,楼价未有确认转势向下的信号。楼价CCL会否下调,仍有待观察。

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据市场统计,中原周末十大屋苑预约睇楼量录得约470组,按周下跌2.1%,数字连跌3周,创14周新低。市场人士表示,近日本港确诊数字有上升趋势,加上美国加息,增加市场忧虑情绪,部份买家对入市抱观望态度,或希望业主提供较大议价空间,新盘市场接连推盘,抢去二手注意力,料本月二手交投较淡。


二手成交案例

北角「城市花园」7座中层C室,实用面积596平方呎,2房间隔,望内园景。业主以1,055万元将单位易手,折合平均实用呎价17,701元。买家属于区内分支家庭,见单位附有装修,即睇即买。原业主于2001年6月以262万元买入单位,持货21年,帐面获利793万元,单位升值超过3倍。


长沙湾「升悦居」7座高层C室,实用面积517方呎,2房间隔,座向北方,望开扬都市景,以888万元成交,实用呎价17,176元。原业主于2003年10月以200.8万元购入单位,持货即将19年,现转手账面获利687.2万元,单位大幅升值逾3.4倍。


红磡「黄埔花园」4期1座低层E室,实用面积652方呎,3房套房间隔,座向正南方,享内园景,以978万元成交,实用呎价15,000元。原业主于2014年12月以723万元买入上址单位,持货逾7年,现沽货账面获利255万元,物业升值35%。


上水「新都广场」2座高层连天台户 ,实用面积465平方呎,2房间隔,以725万元获承接,实用面积平均呎价15,591元。新买家为用家,见单位属罕有放盘,即入市单位自用。据了解,原业主则于2009年以约200万元购入上址,持货13年,是次沽出单位账面获利525万元离场,单位升值约2.6倍。


马鞍山迎海3期「迎海‧星湾御」17座中层G室,实用面积551平方呎,1房连储物房间隔,以968万元易手,实用平均呎价17,568元。原业主于2015年以858万元购入单位,持货7年,是次沽出单位帐面获利110万元,单位升值12.8%。


印花税成交案例

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工商市场

据市场统计,2022至2026年甲厦新供应涉及约1,460万平方呎,当中比例最高为西九龙区,涉及29%,而西九龙区包括九龙站、长沙湾、葵荃区等,未来有多个大型商厦项目。市场人士指,香港在未来20年的城市发展重点将由东面逐渐转移到西面。西九龙区的新兴写字楼租金比传统商业核心区更相宜,加上新供应亦能提供高质素的甲厦楼面,相信将会成为租户理想落户的另一选择。预计西九龙区将会吸引更多来自银行、金融、财富管理和保险领域的租户,带动未来十年香港写字楼市场的走势。


工商成交焦点

大埔「运头塘商埸」易手,物业总楼面约8万平方呎,附近为运头塘村等,商场主要租户均为民生相关包括快餐店、超市、便利店等。据了解项目出租率100%,每月租金收入约400万元。商埸连同414个车位,新近以13. 6亿沽出,呎价约1.7万元。以成交价计,为今年最大宗商铺买卖。物业原由优品360创办人之一林子峰持有,他于2016年以约8.1亿元向领展购入,其后斥约4千万进行翻新。持货6年转手,大幅获利约5.5亿元,升值近7成。事实上,他过往多次向领展购入商场,作长线收租。据了解,新买家为华创建投,集团持本港多个核心区商埸包括尖沙咀新港中心、旺角新之城等,是次投资民生区商场,因收租稳定,受疫情冲击较少,提供租金收入。该集团近期亦有新项目,涉及铜锣湾银座商厦sugar+,近月入伙,现进行招租。


尖沙咀弥敦道66至70号「金冠大厦」地下铺位,面积约2,500平方呎,以每月约30万元租出。该铺邻近海防道,属区内人流畅旺地段。新租客为bauhaus时装店,该品牌早前曾以短租形式,租用同地段另一铺位。翻查资料,铺位原由卓悦化妆品租用,该租客于2019年,以88万租用物业,惟其后本港发生社会运动及疫情,生意大受影响。如今铺位以30万租出,租金跌约66%。


由凯龙瑞发展的湾仔轩尼诗道333号「333 Hennessy」18楼02室,建筑面积约609平方呎,以约1,187.55万元售出,呎价约19,500元。买家为投资客,因看好区内商厦升值潜力,以及湾仔区银座式商厦承租力高,客源广的优势,决定入市作长线投资。


新蒲岗大有街32号「泰力工业中心」相连单位成交,面积约2,906呎,涉及金额约1,598万元,平均呎价约5,499元。原业主于1998年以160万购入首个单位,再于2000年83万购入,持货24年及22年,两个单位帐面总获利1,355万。

发展商动向

太古地产多年来积极收购鲗鱼涌旧楼,以进一步扩大区内的商业王国版图,发展商最新就收购多年的鲗鱼涌「海湾大厦」及「海傍大厦」递交强拍申请,项目的现况市值逾12亿元,并计划重建作办公楼及其他商业用途。根据申请文件显示,是次强拍申请涉及物业包括鲗鱼涌海湾街9至29号「海湾大厦」、海湾街31至39号及糖厂街33至41号「海傍大厦」,地盘面积约20,060.28平方呎。太古地产目前已经集合上述用地约80至100%的业权。集团表示,如最终成功统一该幅用地的业权,将计划重建作办公楼及其他商业用途。若根据分区计划大纲图所示的地积比率15倍发展,上述项目重建后的总楼面涉约30.09万平方呎。


第二幅「限呎」住宅官地、位于湾仔皇后大道东269号的住宅地于上周二(21/6)公布招标结果,地皮最终由太古地产以19.6216亿元投得,每呎楼面地价约16,888元,贴近市场估值上限。地皮截收21份标书,入标的涵盖中小型发展商以至「大孖沙」,包括长实、信置、会德丰、恒基、嘉华、华懋、旭日国际、汉国置业等,反应十分踊跃。综合市场资讯,截标前地皮的市场估值介乎约16.3亿至20.9亿元之间,每呎楼面地价1.4万至1.8万元。地皮现址为教育局吕祺教育服务中心,占地约1.32万平方呎,总楼面约11.6万平方呎,并已加入最低单位实用面积280平方呎的「限呎」条款。


其它消息

美国7月再加息前,按揭证券公司再公布上调7月份定息按揭息率,大幅加息0.5厘,为该定按计划推出以来最大加幅,最高20年定息达3.5厘,相较现时浮息(H按)实际按息2.2厘高出1.3厘。根据按揭证券公司公布,10年期、15年期及20年期的定息,分别上调至3.2厘、3.35厘及3.5厘,划一较6月份加息0.5厘,今次属于连续4个月加息,累积加息1.1厘,而相较今年初低息则累积加息逾2.2厘。以500万贷款额,年期为30年为例,若以最新7月份定按计划的利率计算,20年期定息的每月供款为22,452元,较6月份的定按计划,每月供款分别增加6.5%或1,372元。相对而言,目前市场上普遍业主使用的拆息按揭(H按)计划,最新息率为H+1.3%,并以今日一个月HIBOR为0.9厘计算,实际按息为2.2厘,较最新10年、15年期或20年期定息低1厘至1.3厘不等。


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