加息无阻新盘推售，多个新盘接连推出，新地元朗「PARK YOHO Bologna」上周日第三轮发售12伙，折实399.85万元起，消息指，即日售出6伙，连同此前售出单位，项目自上月27日推售至今，11日累沽108伙，占全盘供应164伙约65.9%。PARK YOHO Bologna今轮销售单位，折实价399.85万至934.57万元，入场单位为8B座2楼D室开放式户，实用用面积279平方呎，折实呎价14,332元。

另外，多个九龙新盘陆续开放示位供买家参观，包括华润置地(海外)及保利置业合作发展的启德「澐璟」首个周末开放示范单位供公众参观，录得近3,300参观人次 ; 恒地发展的红磡「必嘉坊‧迎汇」连日开放示位供参观，并展开收票程序，据消息指，项目累收约210票，较首批56伙，超购约2.7倍 ; 万科香港旗下长沙湾「连方I」，项目已录逾千参观人次，11月九龙势成焦点战埸。

由嘉里发展的九龙半山龙驹道3号「缇外」，以2.58158亿元售出2座6楼A室，实用面积4,451平方呎，4房间隔，呎价5.8万元，力压今年6月以6月以2.4115亿元售出的何文田128 WATERLOO 21楼A室「PENTHOUSE 128」，再创今年九龙一手分层住宅成交价新高。

由资本策略等投资持有的港岛「山顶道8号」，最新售出第A2座低层A室，实用面积约1906平方呎，以公司股权转让模式售出，涉资约1.1亿元，呎价约5.8万元。相关单位早前以意向价1.5亿元推出市场，由于单位不连装修及近期楼价回落，最终议价逾2成售出。

香港兴业及希慎兴业合作发展的大埔「林海山城」周一(31日)透过招标连沽两伙，单日套现4,132万元。其中，第11座3楼B室，实用面积1,133方呎，三房连工作间间隔，以2,067万元成交，呎价约18,244元。数据显示，该盘提供262伙，由今年8月开售至今，累沽12伙，套现逾3.12亿元。

宏安发展的青衣「荟蓝」连录3宗连平台或天台户成交，成交价536.8万至638万元，单日吸金1,724.8万元，当中售价及呎价最高属20楼A11室，实用面积203平方呎，连170平方呎天台，成交价638万元，呎价31,429元。

由百利保与富豪酒店合作的沙田「富豪‧山峯」，以5,342.7万元售出3座10楼A室，实用面积2,033平方呎，4房，呎价2,6280元。

信置旗下马鞍山「Silversands」售出两个相连单位，共涉近5578万元。售出单位分别为2座6楼A室，实用面积1111方呎，4房1套连工作间及洗手间间隔，成交价2582.2万元，实用呎价23242元；2座6楼B室，实用面积1249方呎，4房1套连工作间及洗手间间隔，成交价2995.6万元，实用呎价23983元。项目累售118伙，套现逾13亿元。

香港兴业大屿山愉景湾洋房项目意峰，昨天售出1个洋房。据成交纪录册显示，意峰12号洋房，4房4套房间隔，实用面积2171方呎，私人花园面积3298方呎，私人天台面积850方呎，成交价5400万元，实用呎价24873元。

上周五(4/11)公布的中原城市领先指数CCL报164.91点，进一步向下迫近160点低位，仅相差4.91点或3.07%，估计由12月底提前于11月底达到。楼价跌势未止，本周CCL八大指数齐跌，是楼价下调近16周以来第4次。11月3日美国联储局加息0.75厘，汇丰银行宣布上调最优惠利率0.25厘，对楼价的影响将于11月下旬公布的CCL才开始反映。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报164.99点，创258周新低，重返2017年11月水平，按周跌2.16%，跌幅728周(2008年11月)以来最大。

上周三(2/11)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报29.51点，较上周的32.01点下跌2.50点。CSI连跌3周共5.15点，走势持续向下。美国议息前夕，CSI跌穿30点水平，结束了早前8周于35点上下窄幅争持的局面。预示楼市调整持续，楼价跌势未止。股市波动，而且利率持续上升，市场睇淡楼市情绪进一步下降。如果短期CSI未能重上30点，预告楼价跌幅有可能扩大。11月3日美国联储局将会公布议息结果，未来数周CSI走势需密切关注。

中原地产十大屋苑本周末预约睇楼量录得431组，创5周新低，按周再跌6.9%。市场人士表示，自施政报告后市场缺乏利好消息，加上本周美国再度加息，本港银行亦纷纷上调港元最优惠利率，对买家构成一定心理压力，整体市场气氛相当观望，连带睇楼气氛亦相应下降，料二手交投受压，楼价有下行压力，但市场刚性需求不减，若业主提供议幅吸引，亦有买家趁低价承接。

薄扶林「贝沙湾」4期南湾5座高层A室新近沽出，单位实用面积1,798平方呎，为4房双套连储物室间隔，坐拥海景，为屋苑内优质放盘，故获区内换楼客钟情，并以5,700万元成交，成交价创3年新低，实用呎价约为31,702元，并连车位。原业主于2008年6月以约3,200万元购入上述物业，是次转手账面获利约2,500万元，物业升值约78%。

九龙站「GRAND AUSTIN」 2A座中层D室，实用面积889平方呎，三房套房加储物房间隔，外望东北开扬市景，去年7月开价2468万元，期间多次调整叫价，最新以2020万元成交，折合实用呎价22722元，成交价较银行估价2150万元低约6%。原业主于2014年以1685.4万元一手购入单位，一直作收租用途，近日租约期满才决心沽货，现易手账面获利334.6万元离场，单位8年升值2成。

屯门「黄金海岸」5座低层F室，实用面积约685平方呎，建筑面积约888方平方呎，为三房连套房单位，面向西南，享园景，间格方正实用。新买家为居港多年的内地人士，心仪屋苑环境优美，价钱吸引，加上新的「买家印花税退税」安排的措施刺激，令新买家加快决定入市，即使需先多缴付3成税项仍拍板，原业主开价610万元，双方议价44万元，终以566万元成交，折合实用呎价约8,263元。原业主于2012年以约268万元购入单位，持有该物10年，账面获利约298万元，期内物业升值约1.1倍

元朗「世宙」2座中层E室，面积431方呎，两房间隔，单位叫价650万，业主因赶移民，故连额外印花税及以低价放盘，最终将单位以638万易手，呎价约14803元，属低市价约%。原业主于2021年2月以678万买入单位，持货仅1年多，账面蚀40万或6%，若计及10%额外印花税（SSD）蚀约103.8万。

本港疫情持续放缓，政府由十一月三日起进一步放宽社交距离措施，包括解除对餐饮场所堂食时间限制及限聚令放宽至12人。加上国际七人榄球赛及四年一度世界杯开锣，预计届时市面人流有所增加，推动餐饮市道需求上升。根据政府统计处最新发表，二零二二年第三季的食肆总收益价值临时估计为241亿元，按季上升约6.4%。同时，根据中原(工商铺)数据显示，中环铺位空置率持续偏低，9月份录得约12.96%，更创下自2020年3月有记录以来新低；多项数据反映餐饮及零售市道继续改善，再加上社交距离措施进一步放宽及消费券计划，为餐饮业带来支持。黄氏认为，随着现时疫情阴霾散去，预料会有不少租客趁机抢占优质铺位，当中核心区租赁交投料转趋活跃。

工商成交焦点

中环伊利近街28号1楼1及2号铺，面积约3329方呎，新近获食肆以月租约11万元租用，呎租33元。铺位前租客为西餐厅，旧月租约8万元，故是次新租金与旧租金相比，上升约37.5%。铺位邻近中环至半山自动扶手电梯系统，且留有餐厅装修、来去水及洗手间等充裕配套，新租客可节省开支及时间。

发展商动向

九龙塘玫瑰苑上周四下午举行强拍，并由发展商代表成功以底价20.75亿元统一物业业权。据了解，进行收购的财团，为新世界或相关人士。该项目位处传统豪宅区九龙塘，比邻区内指标屋苑又一居，早于1967年落成，现为1幢3层高的住宅楼宇，由12组相连街号组成，建于1层车库之上，每一个街号设有1条公用楼梯。按获批的建筑图则显示，该物业共有66个住宅单位及66个车位。根据石硖尾分区计划大纲核准图，该地皮现划为「住宅 (丙类)7」用途，占地约38,960平方呎，最高重建地积比3倍，可建楼面11.69万平方呎，以现时成交价20.75亿元计算，每呎楼面地价约1.77万元。

由万科香港或相关人士收购的牛头角定富街71至79号项目，最新获土地审裁处批出强拍令，项目底价近1.42亿元。上述项目于1971年落成，现为1幢6层高的商住物业，地下设有4个商铺，1至5楼每层则设有6伙住宅，并设有一条共享楼梯。项目邻近牛头角道游乐场，地盘面积约2,787平方呎，如以地积比率9倍重建，涉及总楼面约25,083平方呎。这宗强拍由668A LIMITED提交，目前已持有项目约89.47%业权。

美国联储局公布议息结果，一如市场预期加息0.75厘，汇丰中午公布跟随加息0.25厘，连同9月加息，先后加息0.375厘。业界预料其他银行跟随，而在息口上调下，估计对香港楼市有影响。中原按揭董事总经理王美凤表示，汇丰银行已宣布上调最优惠利率(P)0.25厘，预料其他银行将陆续跟随，令巿场按息升至达3厘水平，介乎2.875%至3.125%。巿场预期美国将会于12月再加息，而加幅或会收窄，相信本港按息年内将会处于3厘多附近水平。王美凤指出，由于香港经历逾10年超低利率环境，不少人已习惯以超低按息供楼，今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快，令部分置业人士入市决定趋审慎，近月楼市气氛转淡，但买家已准备进入加息周期，预期本港按息于年底仍处约3厘多附近的低水平，在过往历史30年平均按息约4%仍属低水平，相信市场已逐步消化加息因素，单计加息因素对楼市实质影响不大。

曾经流标的屯门青山公路大榄段「限呎」住宅地重推后，最终于上月由长实以46.01亿元、每呎楼面地价约3522元夺得。地政总署刚公布项目所接获的标书出价，其中标价较最低出价大幅高出约3.6倍，当中过半数发展商出价更低于30亿元，可见发展商出价分歧相当大，而且大部份出价偏向审慎。

该地皮重推后合共接获5份标书，根据地政总署数据显示，地皮的出价（计入中标价）介乎10.08亿至46.01亿元，即每呎楼面地价约772元至约3522元。而中标价较次标价40.54亿元，高约13.5%，可见中目标长实出价颇进取。值得留意的是，5份标书中，有3份出价低于30亿元，最低出价仅约10.08亿元，意味中标价较最低出价大大高出约3.6倍，而次低的标价为19.6亿元，第三低标价为28.88亿元，反映是次参与的大部份发展商出价十分保守，或多或少显示发展商对地皮，或楼市前景不感乐观。

陷入财困的中国恒大，旗下和生围地皮被接管后，新近以约50亿元沽出，连同补地价等开支，恒大料大幅蚀60亿元离场。恒大发出通告，已接到资产接管人通知，所涉及的质押目标资产，即直接持有元朗土地项目的相关附属公司股权及公司间负债，已被资产接管人以6.4亿美元（约50.24亿港元）出售。恒大指，出售所得款项将用于偿还公司于该项目的财务义务。恒大预计就此将录得7.7亿美元（约60.45亿港元）亏损。

翻查资料，恒大于2019年初自本地发展商恒地手上以47.05亿元收购得该和生围项目，其后传出其完成补地价程序，涉资近42亿元。据了解，发展商原计划将该项目分4期兴建，提供268幢洋房，整个项目的总住宅楼面约89.3万平方呎。当中又会建一间楼面面积近25万平方呎的「皇宫屋」。不过，近两年恒大陷入财困，早于去年，该集团已暗盘放售和生围项目，叫价约90亿元，一直未有售出。今年初，集团被爆出元朗和生围地皮已被橡树资本（Oaktree Capital）接管。