一手持续低迷，，预计本月一手市场成交不足250宗。周未未有新盘开售，发展商陆续部署新盘销售程序，由保利置业及尚嘉控股合作的油塘新盘「朗誉」，上周五（25日）公布首张价单，折实入场价414万元起，发展商即日下午对外开放设于九龙湾的示范单位及展销厅，累录逾800人参观。豪宅市场持续录大额成交，莱蒙国际与俊和合作的何文田现楼新盘「128 WATERLOO」上周六录成交，为11楼B室，2房连储物室，面积522平方呎，成交价约1,561.3万元，呎价约29,910元。新界豪宅方面，由路劲发展的元朗锦田北「山水盈」，以招标形式售出洋房5号，实用面积2,155平方呎，连105平方呎平台，230平方呎天台及1,109平方呎花园，采3房3套间隔，成交价4397.924万元，呎价20408元。

信置观塘「凯汇」，沽出3座51楼G室，实用面积380平方呎，采1房间隔，售价779万元，呎价20,500元。凯汇第二期为第三及五座，提供974伙，户型由1房至3房，面积比第1期略细，标准户面积由333至962平方呎，特色户面积由391至1,502平方呎。第2期2、3房的占比比较平均，分别占40%及39%。

信置观塘「凯汇」，沽出2座49楼M室，实用面积880平方呎，采3房间隔，售价1,760万元，呎价20,000元。第一期属于发展项目第1、2座，提供1,025伙单位。楼书显示，凯汇第一期两座住宅楼层由6楼起步，标准户实用面积452至1,092平方呎，不设开放式户，户型由1房至4房（连套房）单位。另有43伙特色户，分布6楼及顶层，实用面积452至1,543平方呎，最大单位见于第1座50楼A室，面积1,543平方呎，属于4房（连双套房）间隔，单位另有145平方呎平台及1,353平方呎天台。

由会德丰地产、信置、嘉华及爪哇合作发展的西南九龙「维港汇II」，最新售出3A座22楼B室，实用面积490平方呎，2房间隔，成交价1,426.5万元，呎价29,112元。西南九龙维港汇II由5座物业组成，合共提供525伙，实用面积256至3029平方呎。

由恒地发展的尖沙咀「本木」20楼B5室，实用面积335平方呎，1房间隔，最新以逾900.09万元售出，呎价26,868元。本木位于尖沙咀德成街2号，提供172伙，间隔多元化，涵盖开放式至3房，开放式单位占约17%，1房户占约56%，2房及3房单位占约27%。

万科香港旗下长沙湾「连方I」，刚售出6楼A室，实用面积232平方呎，成交价435.8万元，呎价18,784元。连方I提供158伙，涵盖开放式至2房，实用面积约232至547平方呎，由开放式至3房，并设6伙特色单位。

恒地粉岭北「ONE INNOVALE-Cabanna」连沽2伙，单日套现904.66万元，当中E座8楼6室，面积294平方呎，1房连衣帽间，以450.85万元成交，呎价约15,335元；另外为E座16楼16室，面积316平方呎，以453.81万元成交，呎价14,361元，1房连衣帽间，呎价约14,361元。

上周三(23/11)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报32.43点，较上周的31.22点上升1.22点。近2周CSI企稳30点水平，暂时走势未有继续向下。显示楼市气氛淡静，部份业主愿意减价沽货，有买家趁低入市，令二手成交量增加，支持前线经纪人睇淡情绪暂时没有恶化。但CSI连续6周于30点上下争持，预示楼市调整仍然持续，楼价下跌的方向未变。展望CSI短期在30点水平徘徊，有待12月中旬美国议息后，CSI走势可能才会出现变化。

中原地产十大屋苑本周末录得420组睇楼预约，按周无升跌，继续于三个月低位横行。市场人士表示，由于市场缺乏利好消息，楼市维持低迷，睇楼量继续于低位横行。不过，随着楼价持续寻底，近日二手成交量有所回升，反映平盘会有承接，部份市民亦趁周末出动执平货。

港岛东区「杏花邨」22座极高层2室，实用面积658平方呎，建筑面积741平方呎，3房间隔，附有靓装修，向东，坐享全海景。业主以893万元将单位易手，折合平均实用呎价13571元。原业主于2019年3月以1073万元买入单位，移民业主持货3年，账面蚀180万元，单位贬值17%。

跑马地「鹏丽阁」高层A室新近沽出，单位实用面积502平方呎，采2房间隔，南北对流，日前以985万元易手，实用呎价19,622元。原业主于1996年7月以420万元买入单位，持货26年，账面获利565万元，期内升值1.35倍。

九龙站「漾日居」5座高层C室，实用面积933平方呎，建筑面积1211平方呎，属两房套房间隔，单位座向东方，景观开扬，去年以3000万元连车位放售，期间因应市况曾调整叫价，近日大减952万元或32%，以2048万元连车位沽出，呎价21951元。新买家为用家，见近日楼价回软，业主议价空间亦大增，即积极物色心水户，终成功承接上址作新居。据了解，原业主于2007年11月以1060万元连车位购入单位，持货15年，账面获利988万元离场，单位期内升值93%。

土瓜湾「翔龙湾」5座高层C室易手，单位实用面积785平方呎，采3房套间隔，座向西南方，拥单边永久海景。单位于今年4月起以1,600万元放售，鉴于近日各区出现劈价盘，原业主3度调整叫价，最终大幅降价340万元或21%，并以1,260万元沽出，实用呎价16,051元。原业主于2006年以727.8万元购入单位，持货16年，现沽货账面获利532.2万元离场，单位期内升值73%。

将军澳「海翩汇」5座中层H室，实用面积773呎，属于3房套房连储物房间隔，业主最初10月份开价1,400万元放盘，面对市场成交价下滑，亦有相应调整叫价，11月中已下调叫价至1,299万元，近日获买家还价，最终累减132万元以1,268万元成交，实用呎价16,404元。原业主于2016年9月以1,049.3万元购入上述单位，持货超过6年，账面获利218.7万元，单位升值2成。

元朗「加州花园」翠柏路单号屋，实用面积1014平方呎，开价1350万元，放盘一个多月，由于市况淡静，业主遂减价吸客，累减200万元，最终以1150万元沽出，实用呎价11341元。原业主于2010年4月以545万元购入上址，持货12年沽出，账面获利605万元，单位升值1.1倍。

本港疫情走势见喘定，但环球经济进入加息周期，影响买家入市态度转趋审慎，转买为租，需求上升令租赁市场价量平稳向好。中原(工商铺)数据显示，10月市场共录得约1,563宗工商铺租赁成交，涉及总金额约1.04亿元，按月分别微升约1.69%及14.28%。中原(工商铺)认为，本地疫情持续稳定，加上月内提出的施政报告列出一系列措施，当中「招商引才落户香港」，令工商铺租赁市场气氛转趋回暖。再者，特首于金融峰会上向全世界展示「香港回来了」，市场期待与国际及内地往来复常步伐加快，相信对租务市场会有提振作用。

工商成交焦点

葵荃区一带的工厦成为数据中心天堂，个别投资者趁低吸纳区内优质工厦作两手准备。葵涌石荫梨木道57至61号根德工业大厦6楼及7楼全层连货车位刚易手，面积同约6700方呎，成交价分别为1750万元及1950万元，涉资共约3700万元。其中6楼全层连同一个货车位出售，故整个项目呎价约2611元，较市价低约一成，更为近年新低。买家为同一买家，向来有留意葵涌区工厦市况，故今次有感业主叫价相宜，随即入市购入心头好。数据显示，原业主于1987年购入根德工业大厦6楼作自用，当时购入价约228万元，持货35年，账面获利约1522万元，物业升值约6.7倍。同时，该业主亦于2004年购入同幢7楼全层，并一直作长线收租用途，物业于短短18年间，账面获利约772万元，物业升值约65%，而该单位月租约4万元，租期至2023年7月。

香港人酷爱吃火锅，秋冬季节天气渐凉更是火锅旺季，加上疫情以来，香港人亦习惯在家储备冻肉以备不时之需，而近期多个传统民生区亦录得多宗冻肉店承租个案。据数据显示，长沙湾永隆街9号地下F1号铺位，面积约297平方呎，月租约4.9万元，平均呎租约165元，租金较鱼档下跌约5.8%。另外，湾仔坚拿道西15号永德大厦地下G16号铺位新近亦获冻肉店承租，面积约650平方呎，月租约10万元，平均呎租约153元，租金较上手另一间冻肉店下跌约16.7%。

恒基地产旗下中环旗舰商业项目The Henderson，项目于2023年落成前，迅即促成两宗预租成交。The Henderson两宗主要租赁，包括全球艺术品及奢侈品拍卖行佳士得，将租用该大厦约5万方呎楼面，而国际投资公司凯雷集团亦将香港的亚太区总部迁至The Henderson。The Henderson的展示厅设于国际金融中心二期，现已开放予贵宾预约参观。

发展商动向

由9大发展商合组的「启德跑道区私人发展有限公司」，今公布启德PARK PENINSULA的中文名称，已命名为「海湾半岛」，「海湾」意指在这个全新综合多元化地段，集休闲娱乐、体育、酒店旅游、商业及住宅于一身，倚傍优美的维港海岸线，坐拥维港两岸海景，尊享世界级的海湾生活；「半岛」则形容三面环海的独特地形，突显位处海中央的优势，与英文名称「Park Peninsula」互相呼应，势成维港之上的矜罕环海绿洲。

至于「海湾半岛」的标志以海、陆为设计主轴，展现地段的独特优势。标志下方的直线象征跑道区的海岸线，海浪代表维多利亚港，以展示「海湾半岛」位处海中央，三面环海的地理优势；海岸线上的长方形则象征海中之城，尊享世界级的海湾生活。另外，标志以墨蓝色作主调，突显「海湾半岛」傲踞尊贵舒适的优越地段，坐拥海天一色的景致。

观塘安达臣道第二幅，亦是最后一幅商业地在上周五截标，共接获4份标书，包括领展、信置、新地及长实入标。地政总署最新公布，地皮以2.96亿元、每呎楼面地价约2,684元批予新地。新地表示，集团很高兴投得地皮，该区将来人口密度高，预计兴建中等档次的民生商场，预计总投资约10亿元。地皮的地盘面积约57,372平方呎，估计可建楼面约110,288平方呎，截标前市场估值约3.7亿元起，每呎楼面地价约3,355元，意味成交价较市场估值下限低约20%。若与区内另一幅于8月以7.66亿元、每呎楼面地价约5,501元批予领展的商业地比较，是次成交价较对上一次低约51%。

中资武夷集团积极于黄大仙并购旧楼，消息指该集团刚以约3.2亿元，购入黄大仙鸣凤街43至53号地盘，楼面呎价约8,080元，属于市价水平。土地注册处数据显示，黄大仙鸣凤街永华楼昨日录得14个住宅及3个铺位成交登记，涉及收购价约1.43亿元，以该厦住宅实用440至460平方呎计，收购呎价介乎1.5万至1.8万元之间。收购财团透过港伟投资有限公司名义收购，该公司董事包括内房武夷集团或相关人士。消息指相关集团已经集齐全幢大厦业权，收购价大约3.2亿元。数据显示，永华楼楼龄约53年，共有30个住宅及6个地铺，地盘面积4,400平户呎，以重建地积比9倍计，可重建楼面约3.96万平方呎，以收购价3.2亿元计，楼面呎价约8,080元。

西九艺术广场大楼项目于上周一(11月14日)截标，据悉当时只收到一份标书，西九文化区管理局公布，项目已由新地全资附属公司力享有限公司投得。艺术广场大楼项目由三幢商业大楼组成，总楼面面积合共约69.966万方呎，包括67.2万方呎办公室及26910方呎零售／餐饮／消闲用途。西九管理局指，该局于2022年9月9日招标，并于同年11月14日截标，标时收到一份标书，经审视管理局委聘的三位独立估价师提供的平均估价及其他相关因素后，认为新地的标价符合市场水平，并决定接纳其标书。而新地投得为期约47年的发展权和营运权，以「建造、营运及移交」模式负责艺术广场大楼项目的设计、建造、融资、市场推广、租赁、管理、营运和维修工作。项目位处西九文化区（西九）黄金地段，与包括 M+及正在兴建的演艺综合剧场等多个世界级艺术文化设施一脉相连。此项目是西九结合文化艺术设施及商业项目发展模式的重要组成部份，旨在为香港建构独特的文化枢纽和以艺术为主题的特色商业项目，并带来长期的收入以支持西九实践其文化使命。管理局期待与新地通力合作，成功发展艺术广场大楼项目。