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【联动动向】香港楼市周报11月29日至12月5日

发表时间:2022/12/05 责任编辑:

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买家持续观望楼市

疫情渐缓有望放宽

2022-11-29 至 2022-12-5
一手市场
市况未明朗,一手销售受压,属油塘逾2年全新供应、由保利置业与尚嘉合作的「朗誉」,周日在九龙湾富通中心售楼厂首轮发售128伙,折实413.95万元入场,准买家早上10时多陆续到场等候拣楼,据成交纪录册显示,项目即日售出10伙,成交价461.29万至905.36万元,套现6,781.08万元。朗誉首轮销售单位涵盖开放式至3房户,实用面积261至730平方呎,价单定价487万至1,574.92万元,价单呎价18,659至22,922元,扣除最高15%折扣,折实价413.95万至1,338.68万元,折实呎价15,860至19,484元,当中售价及呎价最平为1座6楼B室,实用面积261平方呎,开放式,折实价413.95万元,呎价15,860元。
朗誉属12月份首个全新开售新盘,市场人士认为,市区盘始终交通配套较优胜,而且朗誉单位多元化由开放式至3房供应,楼价由400余万元起,相信待市况明朗化承接力会更胜一筹。市场预期12月美国加息幅度会减少,内地疫情渐受控,近日二手睇楼及成交量已见回升,若好消息持续出笼,冀二手楼价可于12月见底,一手市况相继回稳。
本周推售项目

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一手新盘讯息

豪宅承接力不俗,华懋集团发展的西半山「大学阁」,周五以6,500万元招标售出1座7楼A室,实用面积1,584平方呎,4房,呎价41,035元。据成交纪录册显示,项目至今累售14伙,吸金约12亿元。

由恒地发展的旺角利奥坊‧壹隅周一连沽3伙,总套现金额为2,179.43万元。成交单位包括1座27楼M室、25楼L室及7楼H室,实用面积为267、383及268平方呎,户型包括1房及2房,成交价分别为642.39万、978.82万及558.22万元,呎价24,060、25,557及20,829元。项目周四再沽出1座15楼H室,实用面积268平方呎,采1房间隔,成交价568.41万元,呎价21,209元。

油塘有新盘展开收票程序之际,内房五矿地产发展的油塘「蔚蓝东岸」,新录2个月以来首宗成交,该为5座29楼F室,实用面积520平方呎,采2房间隔,成交价1,117.31万元,呎价21,487元。12月初再录成交,涉2座12楼E室,实用面积681平方呎,成交价1,602.56万元,实用呎价23,532元。

信置牵头发展的观塘「凯汇」第一期,今日沽出2座51楼M室,实用面积880平方呎,采3房间隔,售价1,776万元,呎价20,181元。第一期属于发展项目第1、2座,提供1,025伙单位。楼书显示,凯汇第一期两座住宅楼层由6楼起步,标准户实用面积452至1,092平方呎,不设开放式户,户型由1房至4房(连套房)单位。

龙湖启德「尚‧珒溋」再成功招标沽出一伙,涉及1座6楼F室,以2700万元沽出,实用呎价约2.54万元。该单位实用面积1063平方呎,包括36平方呎露台及16平方呎平台。买家先支付5%细订,再在今个月底再付5%订金,并须在明年3月底前完成交易,并拥有一个车位认购权。

华润置地(海外)与保利置业合作的启德「澐璟」,自开售以来持续录得成交,继上月以呎价38,453元创下跑道区新盘呎价新高后,周四再以2,980万元售出6座20楼B室连车位,实用面积784平方呎,3房间隔,呎价38,010元,料属跑道区新盘呎价次高。澐璟11月中起推出118伙标售,据成交纪录册显示,至今累售14伙。

嘉华国际发展的启德「嘉峯汇」,周五连沽2伙3房,分别为2A座28楼B室及2A座36楼B室,实用面积765平方呎,成交价1,960万及2,018万元,呎价25,621及26,379元,单日吸金3,978万元。

二手市场

上周五(2/12)公布的中原城市领先指数CCL报159.16点,重返2017年10月水平,按周跌0.38%,连跌8周共6.72%。11月3日加息后首周,楼价持续向下,跌势未止,CCL连续2周处于160点之下。CCL由自己历史高位累跌16.82%,2022年计累跌13.76%。估计明年新春前后CCL将再下试144点支持位,现时距离目标差15.16点或9.53%。12月中旬美国议息,本地楼价会否出现短暂争持,仍需观察。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报158.80点,重返2017年4月水平,按周跌0.48%。

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上周三(30/11)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报31.23点,较上周的32.43点下跌1.20点。上周主要银行上调按息,CSI连升2周后回落。CSI连续7周于30点上下争持,最高32.69点,最低28.53点,预告楼价跌势未变。早前11月3日美国议息当周,CSI跌穿30点,同期CCL亦跌破160点水平,成功预告楼价进一步下调。息口持续上升,买家多抱观望态度,二手成交持续低迷,前线经纪人继续睇淡楼市,但情绪暂时没有恶化,预示楼市调整仍然持续。

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中原地产十大屋苑本周末预约睇楼量录得435组,按周上升3.6%,虽创5周新高,但仍处于低位徘徊。市场人士表示,踏入12月,二手交投气氛略有起色,各区小业主陆续接受现实,减价成风,吸引观望多时的买家出动睇楼;加上市场憧憬美国息口即将见顶,楼价有望触底反弹,令有意置业的市民纷纷出动,把握机会「执平货」,令睇楼气氛逐步好转。

二手成交案例


北角「富泽花园」富邦阁低层D室,实用面积约645平方呎,3房套间隔,成交价820万元,实呎价约12,713元。买家一直心仪港铁站附近物业,见富泽花园符合条件,且环境清幽、交通方便;而上述单位三房两厕间隔非常实用,价格低于银行估价10%,于是把握时机拍板入市。原单位业主1984年以约50万元购入上址,持货约38年,现转手账面获利约770万元,期内物业升值逾15倍。

鲗鱼涌「太古城」彩天阁高层E室,实用面积760平方呎,采3房套间隔,望内园景,日前以1,340万元易手予外区用家,实用呎价17,632元。原业主于2003年9月,以318.8万元买入单位,持货19年,现转手账面获利1,021.2万元,期内升值3.2倍。

长沙湾「碧海蓝天」1座高层C室新近沽出,单位实用面积499平方呎,采2房间隔,座向西北方,向内园开扬市景,6月开价935万元,8月曾调整至880万元,现累减147万元或约15.7%,至788万元成交,实用呎价15,792元。原业主于2012年8月以510万元购入单位,持货10年,现沽货账面获利278万元离场,期内升值54.5%。

九龙站「擎天半岛」2座高层D室,单位实用面积1060平方呎,采三房套房间隔,另设工人套房,单位附有雅致装修,拥西南海景,最初开价3600万元,现大减532万元或15%,以3068万元易手,折合实用呎价28943元。原业主于2017年4月以2410万元买入单位,持货5年半,现易手账面获利658万元离场,单位期内升值27%。

元朗「朗屏8」号新近录得1座高层J室成交,实用面积598平方呎,三房间隔,叫价800万元,议价至777.5万元沽出,实用呎价13002元,属同类单位逾1年半新低价。原业主于2017年4月以829.7万元一手买入单位,持货5年转售,账面蚀52.2万元,单位贬值6.3%。

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工商市场

受惠于屯马线开通及「起动东九龙」计划延伸,新蒲岗近年发展渐趋成熟,发展前景乐观,吸引不少财团及投资者目光,加上毗邻启德新发展区规划正进行得如火如荼,除住宅、甲级写字楼及酒店外,区内还有多个大型小区规划设施如:体育园将陆续落成,届时将可带动区内商业气氛,预料工商铺物业买卖交投进一步升温。

新近九间大型发展商携手合作成立「启德跑道区私人发展有限公司」,期望打造全新综合多元化地段「Park Peninsula」,冀成为集休闲娱乐、体育、酒店旅游、商业及住宅于一身的全新地段,预料会令附近一带零售及餐饮等需求持续大幅上升,故支持地厂租金靠稳,周边亦有不少重建及活化工厦及酒店项目,如新世界旗下六合街活化工厦项目Artisan Hub、Artisan Lab及九龙贝尔特酒店,协同效应下推动工商铺物业价格向好,料会获投资者踊跃洽购。

工商成交焦点

沙田石门安群街3号京瑞广场一期地下G01号铺,建筑面积约931呎,以6800万易手,平均呎价7.3万,原业主于2016年6月以5591万买入,持货6年,账面获利1209万或升幅21%。上述单边铺占据商场最佳位置,门阔约50呎,租客面道月租8万,回报1.4厘,惟市值月租16万,料未来回报得以倍升。

金钟甲厦海富中心录蚀让个案,中资证劵公司沽售一个低层单位,作价约2000万,较2017年购入价蚀让1088万或幅度35%。上述为海富中心2座低层08室,面积1058方呎,望湾仔侧海景,属优质单位。原由中资证劵公司自用物业,去年8月后交吉放售兼放租,最初每呎叫价3.21万,有见未获承接,最终大幅劈价以每呎1.89万沽,作价约2000万。原业主于2017年9月以3088万购入。

信置及市区重建局发展的大角咀奥柏.御峯及奥朗.御峯基座商场,公开招标出售,物业将以现状连同现有租约一并标售,市场估计两项物业市值共约3.8亿元。據悉,奧柏‧御峯規模較大,涉及物業地下至2樓,面積約4.68萬平方呎,現租客不少為餐廳包括快餐店、茶餐廳,以及教育中心,每月租金收入約74.6萬元,當中數組舖位現時交吉,預計全數租出,月租可逾百萬元,物業市值約3.2億元。至於奧朗‧御峯地下及1樓,面積近1.2萬平方呎,現由健身中心、零食店等租用,另有1個地舖待租,現月租約14.6萬元,物業市值約8,000萬元,兩項物業意向價共約4億元,每月租金收入共89.2萬元。

发展商动向

美国联储局今年连番大手加息,惟本港银行未有完全跟随,万科香港表示,香港供楼实际利率相对其他地区仍偏低,预期明年息口更有机会见顶,加上通关,楼市将随经济复苏而转势,公司正部署明年推售两盘,涉及约1,900伙。万科今年已推出长沙湾「连方I」,涉158伙,而连方系列另一期(约392伙)预计明年中会分期推出;系内大埔马窝路项目,计划明年底或2024年初分阶段应市,提供约1,500伙。

其它消息

铁东涌小蚝湾车厂项目第1期,121日起招收意向128日(周四)截止,目可建1,400伙,市估值39.38亿元、每平方楼面地价约3,000元起。目坐落于港蚝湾车厂,而是次招收意向的第1期,位目的西南面,可建住宅面面124.5平方,商场楼面面积约6.74平方合市场信息,第1期初步估值39.38亿元至65.64亿元,每楼面地价约3,000元至5,000元。

深水埗医局街163至169号(单号)旧楼今日下午进行强拍,并由内房青建国际以底价2.6亿元投得,成功统一业权。项目的地盘面积4,329平方呎,现纳入划为「住宅(甲类)6」用途。物业为两组大厦,第一组大厦为6层高建筑并设有一道公用楼梯,第二组大厦为5层高建筑,并设有两道公用楼梯。

市建局今天开展中西区皇后大道西/桂香街发展项目,并启动相关的法定规划程序,料日后可提供约180伙住宅。发展项目的地盘面积约13939平方呎,涵盖15个街号的楼宇,其平均楼龄60年,估计涉约100户家庭及20间地铺。本项目比邻远东发展于今年8月投得的崇庆里/桂香街发展项目及崇庆里儿童游乐场。而当局料将在2024年上半年,向项目业主发出收购建议。市建局初步建议,项目总楼面面积约109,255平方呎,当中住宅楼面面积约96,338平方呎,可建约180个住宅单位,而其中约1,615平方呎属非住用楼面面积,以兴建政府、机构或小区设施用途,并提供约10,764平方呎的商业/零售楼面面积。


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