本周欠缺大型新盘应市, 交投淡静，发展商开始推出圣诞新年置业优惠吸客，唯成效有待时间消化。其中本周焦点项目为新地发展的元朗「Grand YOHO第2期」，上周三新一轮发售15伙，吸引为数不少准买家到场，据成交纪录册显示，项目即日售出13伙，成交价867.2万至1,146.32万元，套现约1.29亿元。据数据显示，Grand YOHO第2期今批15伙，实用面积524平方呎至634平方呎，折实售价867.2万至1159.44万元，折实呎价16,550至21,918元。入场单位为8座7楼E室，实用面积524平方呎，2房间隔，折实售价867.2万元，折实呎价16,550元。
由会德丰地产、信置、嘉华及爪哇合作发展的西南九龙「维港汇II」，最新以1,187.9万元售出6座7楼B室，实用面积490平方呎，2房间隔，呎价24,242元。西南九龙维港汇II由5座物业组成，合共提供525伙，实用面积256至3029平方呎。
新地旗下屯门「御半山」一周内招标沽出2个特色户；其中，今天沽出的特色户为第2B座32楼C室，3房套房间隔，连615方呎平台花园，实用面积854方呎，成交价1758万元，实用呎价20589元。另一个招标售出的特色户，位于第1A座32楼B室，3房套房间隔，实用面积867方呎，连574方呎平台花园，成交价1734万元，实用呎价2万元。恒地发展的粉岭「One Innovale Cabanna」，连沽2伙，套现共932.24万元。该为E座10楼11室及5楼11室，实用面积均为304平方呎，成交价分别为471.93万及460.31万元，呎价15,524及15,142元。据悉，ONE INNOVALE整个系列累售1,015伙，套现逾249.7亿元。嘉华国际旗下已届现楼的大埔白石角「嘉熙」，以招标形式连沽两伙4房特色户，单日吸金近5,200万元。据资料，嘉熙8座地下及1楼B室复式户，实用面积1,458平方呎连640平方呎花园，连车位以2,945.16万元成交，呎价20,200元。另外，第1座21楼A室，实用面积1,066平方呎连954平方呎天台，连2个单位。中洲置业发展的沙田火炭「星凯‧堤岸」，周三连沽2伙，涉及2座38楼A室及H室，实用面积325及259平方呎， 2伙成交价为825万及689万元，呎价25,384及26,602元。2伙由同一名买家购入，涉资共1,514万元，因心仪项目邻近火炭港铁站，加上楼花期极短，故购入作长线投资。而项目至今累售869伙，套现约88亿元。新盘交投疏落，惟部份洋房仍有承接。路劲基建旗下路劲地产发展的元朗「山水盈」，周五以6,368.62万元售出项目面积第二大的28号屋，实用面积3,331平方呎，4房间隔，呎价19,119元。据楼书显示，该洋房采3层高设计，另连2,002平方呎花园、319平方呎平台及390平方呎天台。上周五(16/12)公布的中原城市领先指数CCL报158.57点，按周升0.57%。CCL连跌9周后单周回稳，但指数仍处于2017年5月水平。利率持续向升，楼价调整未完。CCL由自己历史高位191.34点累跌17.13%，2022年计累跌14.08%。12月15日美国加息0.50厘及本港主要银行宣布上调最优惠利率0.25厘，将于2023年1月上旬的CCL才开始反映。自今年6月美国扩大加息幅度至0.75厘后，CCL跌势未止，期间录20周跌2周升，近22周累跌12.42%。随着政府逐步放宽防疫措施，以及12月美国放缓加息幅度，楼价走势会否由连跌转为反复向下，有待观察。
上周三(14/12)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报37.00点，较上周的34.41点上升2.59点。上周内地及本港政府放宽防疫限制，市场情绪有所好转，加上有买家趁低入市，二手成交增加，CSI连升2周共5.77点，摆脱了早前7周于30点低位争持的局面。但CSI继续处于45点好淡分界区间下限之下，预示楼价调整仍然持续。昨日(12月13日)政府宣布取消使用安心出行，明日(12月15日)美国联储局公布议息结果，将于下周CSI才开始反映。利好利淡因素交错，CSI能否继续向升，仍需观察。
中原地产十大屋苑本周末预约睇楼量录得435组，与上周相同，于低位横行。市场人士表示，12月交投气氛有所改善，白居二买家明显带动新界多区二手成交，包括天水围、青衣及沙田区，私楼成交量亦有所上升。近期股市反弹，内地进一步放宽防疫措施，有望不久将来中港两地可通关，加上市场憧憬美国加息步伐放缓，利好消息下买家陆续出动睇楼，提前偷步入市。
港岛南区「深湾9号」9座中层B室，实用面积1534平方呎，建筑面积1938平方呎，3房双套间隔及工人套房，坐享全海景。业主叫价6200万元，后减至5500万元，最终累减950万元以5250万元将单位连车位易手，折合平均实用呎价34224元。原业主于2011年11月以3562万元买入单位，持货11年，账面获利1688万元，单位升值47%。
何文田「御龙居」2座低层F室，实用面积767平方呎，建筑面积966平方呎，采三房套房间隔，另设工人套房，单位座向北方，享街景，买卖双方议价后，以1025万元易手，折合实用呎价13364元。原业主于2004年以385万元购入上址，持货18年，现转手账面大幅获利640万元离场，单位期内升值逾.16倍。
红磡「海滨南岸」6座中层H室，实用面积590平方呎，建筑面积770平方呎，采三房一厕间隔，单位座向南方，拥海景，月初以1050万元放售，旋即吸引3组买家洽购，在3客争1盘情况下，最终放盘仅10天，即以1025万元成交，折合实用呎价17373元。新买家钟情单位拥优质海景，加上附设近百万元新装修，可即买即住，议价后即拍板入市上址自用。原业主于2010年4月以510万元买入上址，持货12年，现沽货账面获利515万元离场，单位升值逾1倍。马鞍山「翠拥华庭」3座高层A室易手，单位建筑面积905平方呎，实用面积702平方呎，3房连套房间隔，开价约815万元，双方议价后以813万元易手，实用平均呎价11581元。原业主于1999年以344万元购入单位，持货23年，账面获利约469万元离场，单位期内升值约136%。
本港放宽入境隔离措施至「0+3」，将吸引更多商务及旅游人士访港，有助刺激零售及餐饮消费。据中原(工商铺)统计，11月五大核心消费区商铺空置率走势平稳，铜锣湾区仍然为各区中空置率最低地区，最新录得约5.71%。中原(工商铺)认为，圣诞新年假期向来为传统消费旺季，商户争相推出优惠吸客，加上10月份发放的消费券亦有助刺激市民消费意欲，又陆续有应节租户物色心仪铺位，为铺市带来正面气氛。万众期待可加快落实「0+0」入境隔离措施，将对铺市将有重大正面作用，届时商铺空置情况可望迎来转机。
工商成交焦点
全幢商厦仍有财团注视，九龙湾高银金融国际中心交易再有新进展。该项目于9月份曾以67亿元易手，惟最终取消交易，需作重售。消息称，项目最终获基金以约60亿元洽购至尾声，料快将成事，呎价仅约6,500余元，较两年前易手价大跌近6成。本年5月，外资测量师行获接管人委托，标售九龙湾高银金融国际中心全幢商厦，项目获5个以上财团入标，包括本地财团及外资基金，其后进入次轮竞投，并于7月截标，9月份项目获财团以约67亿元购入。
中环遮打大厦零售楼面于疫市下录大手租赁，国际著名拍卖行苏富比预租中环遮打大厦近2.4万方呎零售楼面，属近年来罕见大手租赁，开设旗舰艺廊，租赁将明年第4季生效，业界指市值呎租介乎100至200元。置地公司宣布，苏富比（Sothebys）于置地遮打（LANDMARK CHATER ）开设旗舰艺廊，面积2.4万方呎，此合作属长期租约，明年第4季生效。中原(工商铺)董事总经理潘志明表示，置地遮打零售楼面挡次高，最适合富豪客户云集的拍卖行，料该零售楼面只包括小部分地铺，甚至不包括地铺，市值呎租100至200元，月租逾240万。
旧式工厦加快重建，葵涌美罗工业大厦透过标准金额补地价先导计划，刚完成4.59亿元补地价。地政总署公布，葵涌大圆街2至10号美罗工业大厦上月完成补地价，金额涉约4.59亿元。项目去年已获屋宇署批出建筑图则，获准兴建1幢17层高的数据中心，涉及总楼面约195,558平方呎。以该厦总楼面计算，即每平方呎补价约2,347元。上述项目透过标准金额补地价先导计划完成补地价。
发展商动向
加息周期持续，市场观望气氛浓厚，发展商丽新表示，楼价指数及地价的回落仅属周期性调整，料楼市明年初见底，香港人始终爱买「砖头」，资金最终都会流入物业市场。集团明年主要推售观塘Bal Residence及元朗大旗岭项目。当中单幢盘Bal Residence由丽新及市建局合作发展，提供156伙，当中1房占约九成，将于2023年12月底落成。项目位于观塘核心商业区，邻近观塘港铁站、裕民坊及APM等大型商场，生活配套齐备。而大旗岭项目提供112伙，主打1房及2房，项目位处于北都核心，且联通大湾区。
启德是近年的新盘供应重镇，今季区内再有一幅百亿地王推出，并将于周五（16日）截标。中原测量师行执行董事张竞达表示，地皮享有铁路优势，并将有通道连接未来地下购物街，配套充足，料这两大优势将成日后楼盘卖点。地皮位于启德第2A区4号、5(B) 号及10号地盘，比邻港铁宋皇台站。但是，张竞达直言，由于地皮分开 3个地盘，每个地盘亦设有楼面限制，中标发展商不能兴建大型会所或相连的座数，变相会增加发展商的剪裁难度，这实属地皮的缺点之一。事实上，该地皮原本划作商业用途，后来在2020年时流标收场，最终获政府改划作住宅用地，提供约1,750伙。他表示，考虑到地皮规模大，估计入目标以大型发展商为主，合共可接获5至6份标书。不过，鉴于息口高企，未来建筑成本高，他相信发展商取态不会过于进取，故不排除地皮有少量的流标风险。
市建局的皇后大道西/贤居里项目早前获7份标书，刚公布由长实以11.61亿元投得，每呎楼面地价约9554元，今年内长实3度以117.6亿元连夺3幅住宅地。项目位于「雀仔桥」对面，地盘面积16,864平方呎，若建少量商铺，在扣除公共设施后，估计可建面积约12.15万平方呎。市场估值约10.94亿至14.58亿元，按可建面积12.15万平方呎计算，每呎楼面地价约9000元至1.2万元。上月由中信泰富以11亿元、每呎楼面地价约4390元投得的葵涌荔岗街地皮，刚公布各财团入标价。据地政总署公布的数据，中标价较最低出价高出约3倍，并尚算险胜次标。地皮当时合共接获9份标书，除了中标发展商外，入目标包括信置、新地、会德丰、汉国置业、嘉华等。若计入中标价，是次出价介乎2.64亿至11亿元，每呎楼面地价介乎约1054元至4390元，其中位数为8.8288亿元（每呎楼面地价约3523元）。值得一提的是，中标价较最低标价高出约3倍，而且当中仅有3财团出价逾10亿元以上，可见财团间的出价颇大分歧。而若与次标价计，中标价较次标出价10.138亿元高出约8.5%，反映中信泰富尚算险胜次标。该地皮的地盘面积约41,764平方呎，如作纯私人住宅用途，最高可建楼面达25.06万平方呎。若作商住发展，总楼面面积则按照卖地条件中的相关特别条件计算。
