临近圣诞假期，市场缺乏大型新盘推出，一手交投持续低位，唯市场上一手特色豪宅有价有市，其中港岛区华懋西半山「大学阁」录得本月份第3宗成交，合共套现约1.96亿元，以招标形式售出第1座1楼B单位，实用面积1,515平方呎连460平方呎平台，为3房3套间隔，成交金额6,500万元，呎价42,904元。大学阁截至今天为止，合共售出16伙，总成交金额约13.3亿元，现仅余少量单位待售。九龙方面，信置与中电集团合作的何文田超级豪宅「St. George's Mansions」连沽两伙大宅，共涉近2亿元。当中包括第1座11楼A单位，成交价1.1亿元 ，实用面积2,140平方呎，4房2套(储物室连洗手间) 间隔，连1个车位，呎价51,402元。另外为第1座11楼B单位，成交价8,900万元，实用面积1,841平方呎，3房2套(储物室连洗手间) 间隔，连1个车位，呎价48,343元。项目累售18伙，当中5伙为特色户，总套现逾24亿元。

新界方面，保利置业屯门青山湾临海低密度洋房「瑧誉」，以招标形式售出15号洋房，并创下屯门区本年度成交总价及呎价新高纪录。项目是次售出为15号洋房，是整个项目面积最大的独幢洋房，面积9158方呎，属罕有7房7套间隔，成交价为3.8亿，呎价41494元。洋房尊享独立门牌、私人升降机，以及逾13米长私人泳池，同时更附设合共2231方呎的前后花园，并配3个车位。项目截至现时为止，共售出17套洋房，8伙居室，合共套现逾28亿。瑧誉项目现仅余5套独幢临海洋房，每套均属5房5套大宅间隔，享往返机场及深圳湾口岸之便利优势。

华润置地（海外）与保利置业合作的启德「澐璟」再录成交，项目招标售出4伙，涉3及4房，实用面积950至2,088平方呎，成交价3,563.718万至8,402.56万元，呎价37,513至43,709元，当中3伙为首录的4房单位，售价最高属1座9楼A室，实用面积2,088平方呎，以8,402.56万元售出，刷新跑道区新盘成交价纪录。至于同项目1座12楼B室，实用面积1,870平方呎，4房间隔，连双车位以8,173.6万元售出，呎价43,709元，亦创跑道区新盘呎价新高。据悉，该盘由上月中开售至今共招标售出18伙，套现逾7.4亿元。

新盘特色户受追捧，信置牵头发展的观塘「凯汇」，连沽2伙，分别为5座51楼E室及F室，实用面积594及610平方呎，各连484平方呎天台，成交价1,268万及1,299.3万元，呎价21,347及21,300元。凯汇第一期两座住宅楼层由6楼起步，标准户实用面积452至1,092平方呎，不设开放式户，户型由1房至4房（连套房）单位。

由莱蒙与俊和合作发展的何文田「128 WATERLOO」再录大额成交，以招标形式出售7楼H室，为4房双套连储物室间隔，实用面积1,258平方呎，以3,050万元沽出，呎价24,245元。项目深受市场追捧，本季连环售出不同户型单位，包括三伙4房双套大户、一伙2房连储物室及一伙1房，当中更创标准分层成交价新高，本季合共套现逾$1.2亿，为同区新盘之冠。项目累售44伙，连同车位销售共套现约9.8亿元。

恒地发展的旺角「利奥坊‧壹隅」，上周四以579.12万元售出1座12楼M室，实用面积267平方呎，1房间隔，呎价21,690元。周五再连沽两伙，包括1座26楼R及1座15楼M室，实用面积同267平方呎，1房间隔，成交价642.11万及588.06万元，呎价约24,049及22,025元。

豪宅新盘接连录得成交，希慎与香港兴业合作发展的大埔「林海山城」，今日以招标形式售出2伙，包括8座地下D室特色单位，实用面积1,507平方呎，连187平方呎花园，4房间隔，成交价2,600万元，呎价约17,253元。另外为17座3楼B室，实用面积1,596平方呎，4房间隔，成交价2872.8万元，呎价1.8万元。林海山城由希慎及香港兴业合作发展，位于大埔露辉路的林海山城，合共提供262伙，备有分层户及花园洋房，实用面积由1,010至8,030平方呎。

亿京旗下已届现楼的大埔白石角「海日湾」，最新以招标形式售出D2座11楼B室，单位实用面积1363平方呎，属3房间隔，以2661.1万元成交，呎价19,524元。海日湾提供667伙，实用面积447至4,494平方呎，分层住宅共有4座大厦，Court A至Court D每幢大厦再细分两翼（各取名1、2座）。标准户468至1,597平方呎，1房至4房（连双套房）及储物室连厕；特色户447至2,242平方呎，当中大厦Court B第1座地下B、C室，面积447平方呎1房特色户，属于全盘最细单位但另有前庭。项目8幢洋房实用面积约4,084至4,494平方呎。

豪宅新盘接连录得成交，成交纪录册显示，国际集团旗下、早于2016年推出的西贡白石窝「尚林」，最新以5000万元售出洋房F，实用面积2068平方呎、连1546平方呎花园、887平方呎天台，呎价24,177元，成交价创项目售价新高，据资料，是次成交属项目相隔1年零3个月以来首录的一手成交。

上周五(23/12)公布的中原城市领先指数CCL报156.37点，重返2017年5月初水平，按周跌1.39%，是反映11月底至12月初的市况。12月美国议息前，本地拆息急升，增加银行加息压力，楼价走势进一步向下。CCL由自己历史高位191.34点累跌18.28%，跌幅接近两成。2022年计累跌15.27%。至于12月美国放缓加息后的市况，将于2023年1月份公布的CCL才开始反映。

中原地产十大屋苑本周末录得462组预约睇楼量，按周再升3.8%，创8周新高。市场人士表示，最近接连有好消息出现，如内地及香港一再放宽防疫措施、美国加息步伐减慢、股市回稳，再加上节日气氛，整体市场气氛好转，买家入市信心增强，令楼市有所回暖。通关现曙光，现时普遍业主仍愿意减价，吸引买家加快入市步伐，趁圣诞长假出动觅心水盘，预计假期间成交量将会不俗。

西湾河「嘉亨湾」2座中层H室，实用面积490平方呎，建筑面积688平方呎，2房间隔，望楼景及少部份海景。业主以868万元将单位易手，折合平均实用呎价17714元，属嘉亨湾2房入场单位。对上2座中层H室曾以900万元沽出，是次成交较对上低3.6%。原业主于2019年以970万元买入单位，持货3年，账面蚀102万元，单位贬值11%。

西九四小龙「泓景台」2座低层H室交投，实用面积441平方呎，2房间隔，享内园景，最初开价720万元，议价后最终以695万元易手，折合实用呎价15760元。新买家为外区客，见单位间隔合用，价钱合理，即拍板入市自用。原业主于2007年3月以242万元入市上址，持货15年账面获利453万元，单位升值187%。

荔枝角「美孚新邨」3期百老汇街59号中层A室，实用面积约657方呎，属三房间隔，外望内园景，成交价630万元，折合实用面积呎价约9,589元，成交价比市价低约8%。原单位业主1995年以约273万元购入上址，持货约27年，现转手账面获利约357万元，物业升值约1.3倍。

荃湾「绿杨新邨」G座中层4室日前成交，单位实用面积582平方呎，采3房间隔，景致开扬，最初叫价730万元，日前经买家诚意洽购下，最终减价27.2万元，以702.8万元沽出，实用呎价12,076元。原业主则于1984年以37万元购入单位，持货38年转售，账面获利665.8万元，期内升值18倍。

大围「名城」3期盛世2座中层ND室成交，实用面积757平方呎，属3房套房间隔，望山景，放盘2个月，叫价1,300万元，累减62万元至1,238万元成交，实用面积呎价16,354元。原业主于2012年3月以928万元购入上址，持货逾10年至今沽售，账面获利310万元，单位升值33%。

元朗「锦绣花园」H段2街双号屋，建筑面积850平方呎，实用面积848平方呎，连约928呎花园，放盘时开价950万元，日前议价后以938万元沽出，建筑呎价11035元，实用呎价11061元。买家为同区用家，原业主于1977年以9.8万元一手买入上址，持货约45年，是次沽出单位账面获利约928.2万元，单位升值95倍。

全球多国陆续开关，不少国家更接近全面复常，香港防疫措施持续严谨，令本港失去部分经济及投资机遇，拖累今年度工商铺投资市场疲弱，交投量创新低。据中原(工商铺)统计，截至12月15日，2022全年度暂录得约4,138宗工商铺买卖成交，总金额录得约771.68亿元，对比2021年全年下跌逾四成；成交宗数料会创下1999年后新低，与疫情肆虐首年2020年记录相若。中原(工商铺)分析，本港对外封关接近3年，于9月底起渐放宽入境隔离，近期防疫措施亦见松绑，市场预料可望于明年初实施全面开关，相信会为工商铺租卖市场带来正面推动作用，当中商铺市场会最先受惠，料消费人流增加会加强商户开业信心，租赁活动率先转旺，将带动买卖气氛。通关因素更会影响到写字楼市场表现，过往3年中外资企业来港受限，一旦香港开关，相信企业会加快来港进驻及扩展业务计划，带动商厦租卖表现，交投量将会上扬；而在疫情下表现稳定的工厦市场同获受惠，预测第一季买卖及租务会好淡争持，全年工商铺买卖交投有机会反弹，升幅逾五成至6,350宗，而价格则会短期波动，全年徘徊上落幅度约10%至20%。

工商成交焦点

商厦市场逆市下录大额成交，已被接管人放盘、原属商人潘苏通名下高银金融的九龙湾高银金融国际中心，在上月下旬以56亿元易手，以总楼面约92万方呎计，呎价仅6,086元，成交价较2020年的价位143亿元，低60%。数据显示，买家为GOLDSTONE ASSET（HKSAR）LIMITED，其注册董事包括太盟投资集团董事总经理陈德柔及丰树澳洲及北亚区域首席执行官WONG, MUN HOONG。买家缴付高达2.38亿元作税款，为成交价的4.25%。高银金融国际中心近年屡传易手，惟交易一波三折。项目原属商人潘苏通名下，原用作高银金融总部。2020年9月先是被接管人委托标售，当时估值120亿元。同年10月，高银金融公布以143亿元向商人FONG Tim出售物业，两个月后再传出物业以逾140亿元易手，但最终未有成，并再次遭到接管。

荃湾有线电视大楼15楼08室，面积约3148方呎，以约1188万元易手，呎价约3774元，以连租约形式交易；现时月租收入约3.4万元，租期至2024年。按成交价计算，新买家可享约3.4厘。

旺角广东道950至954号地下C号铺连1至3楼酒店楼层放售。该精品酒店地下面积约500方呎，1至3楼单位每层约2600方呎，总楼面面积约8900方呎，共提供28间客房。据悉，物业正获财团出价近1.7亿元洽购，呎价1.9万元。

发展商动向

本身属于商业地的启德第2A区4号、5(B) 号及10号住宅地王，在「商转住」后推出，上周五接获6份标书。据地政总署公布，项目以长实以87.03亿元投得，每呎楼面地价6138元，地价重返8年前。该地皮原本划作商业用途，后来在2020年时流标收场，最终获政府改划作住宅用地。地皮地盘面积约21.4万平方呎，最高可建楼面面积141.8万平方呎，是今季规模最大官地，预计可提供约1750个单位。市场估值介乎113.4亿至146亿元，每方呎楼面地价约8000元至1.03万元。

明日大屿千公顷人工岛方案曝光，据发展局文件指，在中部水域交椅洲填海1000公顷，兴建3个人工岛，提供最多21万个住宅单位及约5382万平方呎的商业楼面，预计最快2025年开始填海、2033年入伙。项目初步预算5800亿元，较2018年9月价格，4年升16%。过往政府方案是在交椅洲东西两面填建两个大的人工岛，新方案维持1000公顷规模，但将改为填海建3个280至380公顷的人工岛，当中四分一土地作住宅用途，另有10%作商业及经济用地，25%为道路，和20%政府及公用设施。

上述3个岛屿（A岛约 380 公顷、B 岛约380公顷，及C岛约240公顷）将以一「Y 形」水道分隔各岛。该「三岛设计」已经充分考虑生态、水质、工程可行性、海上交通及港口运作等因素。住宅部份地积比达6.5倍及7.5倍，将会19万至21万个住宅单位，采用公私营七三比分配，容纳50至55万人居住，而商业用地地积比为15倍，总数5382万平方呎楼面（约500万平方米），其中8成楼面位于A岛的第三个核心商业区，其余则分散在各住宅小区。

交通基建方面，当局初步建议两条走线，分别是港岛西至大屿山东北连接路，及港岛西至洪水桥铁路。前者全长约13公里，分为南北两段，将会是第一条无需经九龙来往香港岛及新界西北的主要干道。至于后者则全长约30公里，当局拟在人工岛A岛及C岛均各设有一个车站，铁路途经港岛西、人工岛、欣澳、屯门东，并伸延至北部都会区的洪水桥，接驳至规划中的港深西部铁路（洪水桥至前海）。

据发展局指，当局之前按2018年9月价格估算，明日大屿连基建造价5000亿元，而照今年第2季估算，则提升至5800亿元，上升800亿或16%，而以最新保守计算，地价估值约7500亿元。除了由政府出资拨款外，当局还提出4种融资方式，包括1.发债、2.「建造-营运-移交模式」（bot)、3.铁路加物业发展模式，以及4. 公私营合作: 填海及基建设施工程模式。