发展商趁内地通关在即，加上政府进一步放宽社交距离及入境检疫措施，发展商群起加快旗下新盘销售部署，多达20个项目上周三发出新一份销售安排，于明年元旦日起进行新一轮销售，涉及单位超过770伙，当中不少为豪宅项目，以发价单及招标方式齐推单位抢攻。其中恒地发展的粉岭「ONE INNOVALE-Cabanna」，于周末及元旦3天假期共录得16宗成交，吸金6,874.04万元，成交价345.32万至452.74万元，当中售价最高属E座2楼11室，实用面积304平方呎，呎价14,893元。
多个新盘于元旦长假期间加推单位应市，其中九建旗下将军澳「海茵庄园」一连两日加推新单位应市，其中加推13伙应市，户型涵盖3伙开放式及10伙1房，价单定价由489.6万至713.7万元，呎价22,234至24,527元，折实价416.2万至606.6万元，折实呎价18,651至20,847元，项目合共沽出4伙。恒地发展的旺角利奥坊‧壹隅上周四销售10伙连沽7伙，单日吸金5,697.3万元。值得留意，当中有大手客连扫6伙，涉资共5,109.25万元。已售7伙中，成交价由588.05万至1120.29万元，呎价介乎22,191至25,728元。当中最高成交价为1座25楼A室，实用面积447平方呎，成交价1120.29万元，呎价25,062元。恒地发展的旺角利奥坊．壹隅共有614伙，面积由187平方呎至800平方呎，间隔由开放式户至3房，其中１房占约7成。
恒地发展的粉岭「ONE INNOVALE- Cabanna」上周连沽7伙，累计套现逾3,118万元。当中最高成交价为E座11楼6室，实用面积294平方呎，成交价455.15万元，呎价15,481元。周四再连沽2伙，套现889.03万，其中，E座12楼6室，面积294方呎，以456.58万成交，呎价15530元；而E座7楼15室，面积317方呎，则以432.45成交，呎价13642元。ONE INNOVALE-Cabanna为ONE INNOVALE第3期，由2座15层高住宅大厦组成，提供565伙，实用面积158至1,054平方呎，涵盖开放式至4房间隔。内房碧桂园牵头发展的九龙城「珑碧」，上周四有大手客连扫2伙，涉资2,273.3万元，有关单位为19楼G室，实用面积414平方呎，2房间隔，成交价1,132.2万元，呎价27,348元。另外为20楼G室，实用面积414平方呎，2房间隔，成交价1,141.1万元，呎价27,563元。新地发展的元朗「Grand YOHO第2期」，上周四傍晚发售12伙，涉及11伙2房及1伙3房户，实用面积515至634平方呎，据了解，项目即日售出6伙，成交价964.56万至1016.96万元，吸金5,955.76万元，当中包括是轮销售中唯一的特色户，为5座6楼G室，实用面积515平方呎，2房间隔，连127平方呎天台，以990.4万元沽出，呎价19,231元。新地发展的屯门「御半山」于元旦日沽出1伙特色户，据成交记录册显示，为1B座32楼A室，实用面积826平方呎，属3房连套房间隔，另连500呎平台花园，成交价为1,739.46万元，呎价21,059元，据悉，连同早前售出的单位，于1个月内已招标沽出三伙特色户，吸金逾半亿。上周五(30/12)公布的中原城市领先指数CCL报156.77点，按周升0.26%，为美国加息前一周的市况；惟2022全年已累跌15.05%，若与去年历史高位191.34点相比，更已累跌18.07%。4区楼价3升1跌，并以新界东按周升1.29%最多，是12月15日美国放缓加息前一周的市况，指数仍处于2017年5月水平。近3周，CCL持续一周升一周跌，楼价走势明显由连跌转为反复向下。CCL由自己历史高位191.34点累跌18.07%。上周三(28/12)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报41.71点，较上周的40.49点上升1.22点，连续2周企稳40点以上。12月24日政府宣布将于1月中落实中港两地通关，加上早前美国加息放缓，市场气氛好转，圣诞长假期间二手成交明显增多。CSI连升4周共10.48点，由30点水平，重返40点以上。但本周CSI仍处于45点之下，预示楼价调整持续，跌幅可能放缓。通关消息有利楼市，展望CSI继续向上挑战45点好淡分界区间下限。中原地产十大屋苑周末预约睇楼量连升3周，气氛回暖，本周末录482组，按周升4.3%，新年3天假期则录620组。市场人士表示，在美国加息潮及第五波疫情影响下，楼市今年交投价量齐跌。幸好，近日好消息逐渐浮现，美国加息速度放缓、中港两地进一步放宽防疫措施及明年初全面通关等，令楼市再次升温，各区睇楼气氛持续好转，部份买家更率先偷步入市，楼市小阳春已成雏型，楼价有望寻底成功，谷底反弹。
湾仔「囍汇」3座高层F室日前沽出，单位实用面积436平方呎，1房间隔，向东，望开扬市景，以1,128万元易手，实用呎价25,872元。买家属于用家，钟情物业属湾仔区屋苑项目，交通便利，会所设施齐备而入市承接。原业主于2014年以990.6万元一手买入单位，持货8年，账面获利137.4万元，期内升值14%。
奥运站「凯帆轩」1座高层B室，实用面积约469平方呎，建筑面积约636方呎，原则属2房改1房间隔，向南享全海景。单位以1,050万元放盘约大半年后获同区客接洽，议价后减价140万元或减幅约13%，以约910万元成交，实用呎价约19,403元，建筑呎价约14,308元。买家为单身人士，心仪单位于1年前已翻新，加上属楼皇之皇，同类单位不多，属买家的心头好，故睇楼1次即火速拍板入市 。原业主于2010年8月以约498万元购入上述单位，是次转售账面赚约412万元，物业升值约83%。荃湾「全•城汇」8座中层A室成交，实用面积538平方呎，两房间隔，享清静内园景致，单位今年初开价1128万元，连月减价后，本月减至920万元，最终于圣诞长假期间获用家议价后以883万元承接，实用呎价16413元。原业主于2017年以816.8万元一手买入单位自用，因需要换楼，见买家具诚意，于是加大减幅，账面获利66.2万元，单位5年升值8.1%。马鞍山「天宇海」6A座低层A室，实用面积约751平方呎，建筑面积约985方平方呎，为三房连套房单位，间格方正实用, 面向西南，享海景及望泳池。原业主叫价980万元，以910万元成交，累减70万元，折合实用呎价约12,117元，折合建筑呎价约9,239元。原业主于2015年以约785万元购入物业，持有该物逾7年，账面获利约125万元，期内物业上升约16%。大埔白石角「海日湾」单号洋房，面积4105方呎，连花园及庭园，原以1.32亿放盘，物业几乎沦为银主物业，但月初以约9000万沽出，呎价21924元。据了解，原业主于2018年以1.32亿购入单位，持货4年，现转手账面亏蚀4200万，物业期内贬值32%由于零售销售疲弱，加上缺乏新租赁成交，本年最后一季零售市场租金与第三季大致持平。展望2023年，料华南地区单日自由行游客将会率先重返香港，但市场暂未见到反弹复苏的明显迹象；预期明年租金将大致与今年持平，全年升幅将介乎0至5%之间。受制于社交距离措施，加上缺乏访港游客消费，2022年最后一季以淡静的市况结束，市场基调几乎与上季一样。加息及按揭成本上升令家庭可支配收入受压，拖累零售销售额下跌，本年首10个月的零售销售额按年跌0.7%。尽管业主尝试在圣诞及农历新年前租出空置商铺，但第四季的租赁活动仍然非常沉寂。主要街道尤其是罗素街、广东道及西洋菜街等空置率高企。
即使本季香港取消部分旅行限制措施，但本地旅游业仍然甚无起色。相对于街铺，商场的表现稍佳，而且由于业主在本年一直集中于提高出租率而非租金，以致大部分商场均录得较高的出租率。奢侈品零售商把重点放在商场而非商业街道，而随着年轻一代消费群开始成为零售市场的主力，市场亦逐渐从传统的主流奢侈品转向更新颖的概念。另一方面，尚未进军本地零售市场的内地品牌，其租赁需求在近期似在增加，最佳例子是在广东道开设了旗舰店的运动品牌李宁。中港边境或有望于明年开通，预期首先可见的是中港家庭团聚及商务旅客所带动的消费需求。华南地区游客将会率先重返香港，大部分为单日的自由行旅客，以在边境附近购买日用品为主。海外方面，鉴于香港部分邻近地区已没有户外口罩令，入境检测要求亦已放宽，预期商户及游客应不会在短期内重返香港。因此，明年亦未见任何可令本地市场出现强劲复苏的因素，预料在这背景下，明年零售市场租金将大致与今年相若，全年升幅介乎0至5%之间。工商成交焦点
新世界旗下新蒲岗九龙贝尔特酒店获美国私募基金及宏安以合共20亿元收购，属于疫后最大额的酒店成交。九龙贝尔特酒店位于六合街19号九龙贝尔特酒店，占地2.38万平方呎，在2013年才开幕，总楼面逾28.5万平方呎，设约695间客房，以成交价20亿元计算，平均每间客房作价约288万元。买家为宏安地产跟美资基金安祖高顿(Angelo Gordon)旗下基金合组的财团，前者占35%权益、后者占65%权益，计划翻新该酒店项目作商业投资用途。
「劏场大王」尹柏权新近以约4,200万元沽出荃湾海坝街「劏场」荃立方一个地铺，成交呎价约2.8万元，较八年前推出招标时的意向呎价约7.7万元，大幅低约64%。市场消息透露，上述铺位为海坝街122至132号荃立方地下5号铺，面积约1,501平方呎，近年铺位曾以6,200万元放售，不过新近已大幅降价逾三成，终以约4,200万元沽出，成交呎价约2.8万元。铺位现由冻肉店租用，每月租金15.2万元，租约期至2025年8月，新买家料享约4.34厘回报。
发展商动向
受疫情及加息冲击，今年整体一手销售逊去年，惟5大发展商中，新地仍售出约2,927伙，连续7年封王，售货量较去年多2.7%；而受惠半山西部21 BORRETT ROAD易手，长实年内套现约260亿元，成为最吸金发展商。综合一手成交纪录册及市场消息，截至12月28日，一手今年暂录约9,186宗成交，涉及金额不足900亿元，宗数较去年全年约17,197宗，大跌8,011宗或46.6%，创2013年一手例实施以来约9年新低。
今年整体新盘去货速度减慢，一向市占率较大的5大发展商，有3个去货量却逆市录增幅。其中，贯彻「月月有楼卖」的新地，年内暂累售约2,927伙，吸金约219亿元，销售量按年增加约77伙或2.7%，自2016年起连续7年成为本港售出单位伙数最多发展商。该集团今年去货量最多项目来自屯门NOVO LAND系列，由今年7月推售至今累沽约1,545伙，属年内全港售出伙数最多新盘，吸金约95亿元；紧随其后的是大埔白石角新盘Silicon Hill系列，暂售约565伙，套现约46亿元。事实上，受疫情拖累，新地上半年一度仅售约990伙，套现约91.6亿元，惟下半年急起直追，短短半年时间劲沽1,937伙，令集团成功后上封王。至于信置同期凭着连推元朗锦上路站柏珑系列，及将军澳日出康城凯柏峰系列两个大红盘，令集团今年累沽约2,265伙，成为去货量第二多发展商，吸金约241亿元。值得一提是，该集团去年售出约1,740伙，意味今年卖楼大丰收，售货量按年录得约3成增幅，属5大发展商中增幅最多的一个。长实虽然今年卖楼量仅约453伙，按年挫49.7%，但依靠9月出售21 BORRETT ROAD项目1期余下单位，连同第2期共152个单位，以及车位和电单车车位，为集团进帐207.66亿元，令年内吸金量弹至约260亿元，不但按年大增约140亿元或1.2倍，更登上今年最吸金发展商宝座。发展局局长宁汉豪于（30日）下午4时30分，在政府总部西翼大堂公布下季度（2023年1月至3月）卖地计划。本财年首三季合共售出11幅官地，涉额约246.41亿元，连同各类补地价个案涉及的地价收入约152亿元，目前政府总地价收益为398亿元，大幅落后于全年预测，仅占全年目标1,200亿元的约33%。目前卖地表内尚余待售的贵重地皮包括旺角洗衣街与亚皆老街交界商业地皮，该幅地皮可建楼面高达152万平方呎，今年2月估值介乎182亿至228亿元，每呎楼面地价约1.2万至1.5万元。不过，整体市况不佳，尤其商厦楼面供应多，有测量师已表明，将下调该商业地的估值，每呎地价下限降至7,500元，即最低估值仅约114亿元，不足一年估值下跌37.5%。
