中港通关令气氛回暖，刺激大手客扫货。由信置、会德丰地产、嘉华及爪哇合作发展的西南九龙「维港汇II」，上周四促成8宗大额成交，套现逾1.6亿元，项目累售821伙。8伙成交市传由同1组买家购入，总成交金额逾1.6亿元。8伙单位均属维港汇II，当中的第3A座28楼D室，实用面积790平方呎，成交价2,150万元，呎价27,215元，属3房1套连多功能房连洗手间户型，位处极高层，尽览维港景致。 另外，由内房华润置地(海外)及保利置业合作的启德跑道区「澐璟」上周连录5宗成交，其中1座23楼A室以逾1.05亿元成交，成交呎价逾50,561元，创项目成交价及呎价新高，更为跑道区新盘新高纪录。成交单位第1座23楼A室，属4房3套房附连私人升降机大堂间隔，实用面积2,088平方呎。项目周未再连沽3伙吸金逾2.33亿元。其中1座21樓A室，實用面積2,088平方呎，4房間隔，連雙車位以逾1.024億元售出，呎價49,070元。项目自去年底开售至今累售34伙，套现约18亿元。

本周推售项目

大码新盘豪宅成交不绝，华懋集团发展的西半山「大学阁」，招标售出1座10楼B室，实用面积1,584平方呎，4房间隔，连1个车位成交价7,680万元，呎价48,485元。据了解，项目至今累售18伙，吸金约14.74亿元。

由港铁、路劲合作发展的黄竹坑港岛南岸「晋环」，录得今年首宗一手成交，该为黄竹坑晋环1A座36楼A室，实用面积1,205平方呎，采4房间隔，成交价5,253.8万元，呎价43,600元。黄竹坑晋环为港岛南岸第一期项目，合共提供800伙单位，实用面积由289平方呎至2,084平方呎。

由龙光集团与合景泰富合作发展的鸭脷洲重量级豪宅新盘「凯玥」，继日前突击公布首张销售安排，标售4伙4房大宅后，昨日录得项目首宗成交，该以1.6亿沽出，实用呎价约4.95万元。该单位为第3座9楼A室，实用面积3,316平方呎，属4房间隔，连同1个车位，成交纪录册显示以逾1.64亿元沽出，以此计算，实用呎价约4.95万元。

由莱蒙及俊和合作发展的何文田128 WATERLOO，自上周加推「 Upper 128 Collectables 」后，收到不少准买家查询及前来参观示范单位，继昨天沽出10楼H室后，今日项目再录四房户大额成交，以招标形式出售12楼H室，实用面积1,258平方呎，属四房双套连储物室间隔，以3507.1万元沽出，呎价27,878元，成交价再创项目标准户新高。项目四房双套大宅深受市场追捧，一周连沽3伙四房大户，套现逾近1亿元。项目「Maryknoll 128 Collectables」几近沽清，可供发售之「 Upper 128 Collectables 」单位仅余两伙(11楼H室及15楼H室)待招标，项目由开售至今，累售47伙，连同车位销售共套现约10.85亿元，项目平均呎价逾3.3万元。

新盘豪宅升温，信置与中电合作的何文田「St. George's Mansions」上周二以8,600万元售出1座7楼B室，实用面积1,841平方呎，3房间隔，呎价46,714元。周四再售出第1座7楼A室，成交价1.045亿元，实用面积2,140平方呎，属4房双套大宅间隔，呎价48,832元。项目自踏入2023年短短10日内已售出6伙大宅，共涉近6亿元。项目累售24伙，当中5伙为特色户，总套现逾30亿元。

鹰君发展的大埔白石角「朗涛」已届现楼，新近录得招标成交，该为1座6楼A室，实用面积1653平方呎，采3房间隔，成交价4298万元，呎价26001元。朗涛共提供723伙单位，由8座14层高的大楼及2座4层高的低座组成，标准单位户型由1房至4房不等。单位实用面积由357平方呎至2,083平方呎不等。

保利置业发展的屯门青山公路青山湾洋房项目「瑧誉」，以招标形式售出7号洋房，实用面积5,210平方呎，属5房5套间隔，成交价约1.67亿元，呎价32,000元。该单位附设私人升降机，及共990平方呎的前后花园，以及2个车位。项目累售出18幢洋房及8伙居室，合共套现逾29.82亿元。

新盘交投升温，特色户屡受追捧，信置旗下马鞍山「Silversands」，今以5,600万元售出2座9楼A室，实用面积1,558平方呎，连501平方呎平台及1,240平方呎天台，呎价35,944元，创项目成交价及呎价新高。据了解，项目至今累售122伙，吸金逾15亿元。

上周五(13/1)公布的中原城市领先指数CCL报158.23点，按周升0.64%，单周升幅为2022年10月(近14周)以来最大。随着去年12月初开始，政府逐步放宽防疫措施，香港迈向复常，CCL连升3周共1.19%，是2022年1月后再现。确认楼价已经见底回稳，CCL摆脱3周前156.37点低位，展望新春后重上160点水平。

上周三(11/1)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报54.43点，较上周的47.80点上升6.63点，连升6周共23.20点。CSI连续2周一口气升穿45点好淡分界区间下限及50点好淡分界线两个重要关卡，兼向上迫近55点好淡分界区间上限。反映前线经纪人对楼市的态度趋向乐观，为楼价转势提供重要指示。如果CSI成功突破55点并企稳，预告楼价将于新春后止跌回稳。

中原地产十大屋苑本周末录得548组睇楼预约，创31周即逾7个月新高，按周上升9.6%。市场人士表示，通关大为提振入市气氛，上月起楼市明显回暖，口岸免检疫通关实施一周，高铁香港段紧接于本周日复运，对经济及楼市继续带来正面影响。还有约一星期便是农历新年，买家积极出动，趁低价赶入市，带动睇楼气氛持续升温。

港岛东指标屋苑「太古城」齐宫阁低层F室，实用面积702平方呎，建筑面积800平方呎，3房间隔，向南，望外园景。业主以1080万元将单位易手，折合平均实用呎价15385元。原业主于2016年10月以1020万元买入单位，持货6年，账面获利60万元，单位升值6%。

中半山「嘉富丽苑」，1座低层B室，实用面积2372平方呎，属4房间隔，原业主最初开价8800万，后调减600万，以8200万成交，呎价34570元，较网上银行估价低369万。原业主于1999年1月，以2380万购入单位，持货24年，账面赚5820万元，单位升值2.4倍。

长沙湾「泓景台」5座中层H室，实用面积496平方呎，建筑面积675平方呎，采两房间隔，单位享开扬市景，去年7月以980万元放售，11月调整至920万元仍乏人问津，现累减120万元或12%，以860万元易手，折合实用呎价17339元。原业主于2007年11月以316万元买入单位，持货15年多，现转手账面仍大幅获利544万元离场，单位期内升值1.7倍。

九龙塘「又一居」26座低层B室日前沽出，单位实用面积674平方呎，采3房套间隔，座向东北方，享校园景，买卖双方议价后以1,085万元易手，实用呎价16,098元。原业主早于1997年以816.8万元购入上址，持货26年，现转手账面获利268.2万元离场，期内升值33%。

将军澳日出康城的「Montara」 2B座低层F室，实用面积约450平方呎，属2房间隔，向东北望内园景。原业主以约868万元放盘约半年后获同区客洽询，双方经议价后减价约150万元，以718万元易手，呎价约15,956元，低市价约4%。原业主于2019年5月以约661.3万元购入上述单位，是次转手账面获利56.7万元，单位期内升值约8.5%。

元朗「朗屏8号」上月整月只有2宗成交，本月已录得3宗成交，其中3座中层B室，实用面积491平方呎，两房间隔，附设开放式厨房，开价700万元，业主急卖，减价30万元，将单位以670万元沽出，实用呎价13646元，减幅约4%。买家为上车客，睇楼一个月，心仪朗屏8号属铁路盘，位置方便，楼龄亦新，而上址装修企理，可即买即住，故购入自用。原业主于2016年11月以641.4万元一手买入单位，持货约6年沽出，账面获利28.6万元，单位期内升值约4.5%。

访港旅客人次有限，单靠本地消费未能完全支撑租客开业信心，圣诞新年档期对商铺空置情况未见明显成效。据中原(工商铺)统计，12月份五大核心区商铺空置率走势各异，当中以湾仔区表现较好，该区12月份空置率录得约12.87%，比11月份减低0.45个百分点。中原(工商铺)认为，香港放宽多项防疫限制，中港通关终于落实于1月8日实施，预料内地旅客访港会刺激香港零售及餐饮市道，增加租户开铺信心。同时，今年农历新年为1月22日，租客势必预早部署进驻心仪地段，尤其预测应节行业会加紧租铺步伐，预料1月份商铺空置率会见改善。

工商成交焦点

金钟海富中心2座15楼全层，以1.88亿元沽出，按该层面积约10,627平方呎计，呎价约1.77万元成交，仍属低市价成交。据了解，新买家为内企信义玻璃，购入楼面或自用。翻查资料，该层楼面原业主为上市公司，于2017年以3.18亿元买入物业作为总部，不过该公司早前被停牌，并于去年3月初被清盘，上述物业及后成为银主盘。以1.88亿元成交价计，该物业在过去五年期间账面贬值约1.3亿元，跌幅约40%。

民生区商铺承接力理想，资深投资者罗守辉续沽货，刚以约7.48亿元，沽出大角咀海桃湾基座「西九汇」商场。阳光房地产基金公布，以7.48亿元购入「西九汇」，位于大角咀樱桃街38号海桃湾基座商铺，物业楼高三层，可出租面积约58,836平方呎，并连同8个外墙广告位及17个商业停车位。翻查数据，项目早年由基汇资本持有，2012年，罗守辉以6.3亿元承接。现持货11年转手，获利约1.18亿元离场，升值近两成。近期罗守辉连环沽货，包括日前沽出湾仔乙厦两层单位。

尖沙咀广东道是疫情前内地客爱逛的街道，通关后，近日位于广东道Apple Store旁边的一间铺位，获药房以30万元承租，但相较4年前租金仍跌3成。所涉及铺位为广东道86至98号文利大厦地下6号铺，亦即是毗邻彩星中心Apple Store，原先由卓悦租用接近10年。据悉近日则获药房承租，每月租金约30万元，该铺面积约1000平方呎计算，呎租大约300元，据指上手在2019年续租时，每月租金大约45万元，现时虽然恢复通关，但租金仍然回落3成。

发展商动向

通关利好楼市，各大发展商纷纷部署农历年后出击。新地副董事总经理雷霆称，集团旗下新盘已经准备就绪，农历年后率先推出屯门NOVO LAND 2A及2B期，紧接着于复活节档期推出大埔白石角University Hill，第二季推出天水围天荣站项目，下半年推出元朗The Yoho Hub C期，以及启德两个项目。嘉华国际营业及市场策划总监（香港地产）温伟明表示，全年将推出约8,000至9,000伙应市，包括锦上路站柏珑III、启德区6577及6554项目，将军澳日出康城第13期。

会德丰地产总经理(业务拓展)杨伟铭表示，集团将于农历年后开始推盘，计划推售6盘 ，涉及3,200伙，包括启德MIAMI QUAY II、东九龙KOKO HILLS第3期、启德承丰道19号、日出康城第12期、湾仔春园街项目，以及山顶种植道1号项目。保利置业（香港）销售及市务部总监朱美仪表示，通关有利市场复苏，集团旗下屯门瑧誉，以及启德澐璟查询量按周增加3成。龙湖集团深港地区香港高级营销总监关静如表示，看好启德区未来发展，旗下启德尚．珒溋3房及4房较受欢迎。

属近年最大型商业项目之一的市建局观塘市中心第4及5区发展项目，已于上周三中午12时截标，现场所见，项目接1份标书，由新地独资入标用地坐落于观塘道及协和街交界，邻近新地旗下创纪之城5期商场apm及信置等发展的凯汇，占地约27.6万平方呎，总楼面高达约216.6万平方呎，可作商业发展，而市建局已因应市况为中标发展商提供设计弹性，在总楼面面积维持不变的前提下，灵活调配写字楼、酒店及商铺楼面，当中商铺等楼面不能少于约67.97万平方呎，日后亦可以选择弃建酒店。综合市场信息，地皮估值约87亿至130亿元，每呎楼面约4000元至6000元。

今个财政年度至今，政府卖地收入246.4亿元，随着赤柱豪宅地流标，市场接着下调下月两地皮估值，预计本年度政府地价收入仅700多亿元（连同补地价等），较预算大减500亿元，加深财赤缺口。本财年至今，地政总署共售出7幅住宅地，连同4幅商业、物流等用地，录得246.4亿元卖地收入，相较2021/22年度同期录得896.9亿元，按年下跌7成，主因是上年度有中环新海滨及铜锣湾加路连山道两幅商业地王，带来逾700亿元地价收入。赤柱地估值大约52.8亿至96亿元，现时流标收场，意味政府失去最多近百亿元卖地收入。本财年结束前，尚有旺角及荃湾两幅地皮推出，不过市场再进一步下调有关地皮估值。

将于下月24日（周五）截目标洗衣街商业地，可建楼面152.4万平方呎，目前市场估值介乎79.2亿至121.9亿元，每平呎楼面地价5,200至8,040元。市场人士指出，经济前景未明朗，存在着不确定因素，故此会下调洗衣街地皮估值由90亿至120亿元，下调至80亿至100亿元，并称该地皮亦有流标风险。至于另一幅荃湾宝丰路地皮亦遭市场下调估值5%至14.4亿元，现时地皮最新市场估值约11亿至14.4亿元，每呎楼面地价约3,500至4,600元。

倘若上述两幅地皮均顺利批出，估计全年度政府卖地收入达336.6亿至382.7亿元，较上年度全年度卖地944亿元，下跌6成以上。连同地政总署至今录得至少366亿元补地价收入，整体政府地价收入将达700亿至750亿元，较政府预算1,200亿元，仍然低450亿至500亿元。