一手私人住宅方面，2022年录10,262宗，总值1,140.6亿元，较2021年的17,469宗及2,367.9亿元，分别下跌41.3%及51.8%。宗数及金额齐创2013年9,753宗及922.72亿元后的9年新低。按月方面，12月份一手录227宗及26.7亿元，较11月的371宗及54.5亿元，分别下跌38.8%及51.0%。宗数创2022年4月257宗后的8个月新低，金额创2013年7月18.5亿元后的逾9年按月新低。
12月份登记宗数最高的新盘为粉岭One Innovale第3期One Innovale Cabanna，录30宗及1.44亿元。第二位是青衣荟蓝，录17宗及1.07亿元。启德澐璟及元朗Park Yoho第3期Park Yoho Bologna，各录14宗，分别总值4.68亿元及0.94亿元。
12月份市况未明朗，一手销售受压，缺乏大型新盘应市，供应主要集中于九龙区，由保利置业与尚嘉合作的「朗誉」，12月上旬首轮发售128伙，折实413.95万元入场，即日售出10伙，套现6,781.08万元。华润置地（海外）与保利置业合作的启德「澐璟」12月以招标售出4伙，涉3及4房，实用面积950至2,088平方呎，成交价3,563.718万至8,402.56万元，呎价37,513至43,709元，当中3伙为首录的4房单位，售价最高属1座9楼A室，实用面积2,088平方呎，以8,402.56万元售出，刷新跑道区新盘成交价纪录。至于同项目1座12楼B室，实用面积1,870平方呎，4房间隔，连双车位以8,173.6万元售出，呎价43,709元，亦创跑道区新盘呎价新高。据悉，该盘由上月中开售至今共招标售出18伙，套现逾7.4亿元。
豪宅市场12月销情不俗，港岛区方面，华懋集团发展的西半山「大学阁」，12月上旬以6,500万元招标售出1座7楼A室，实用面积1,584平方呎，4房，呎价41,035元。中旬再以招标形式售出1座5楼A室，实用面积1,584平方呎，属3房连2套房间隔，连1个车位以6,600万元售出，呎价41,667元。大学阁累售15伙，总成交金额约12.7亿元。九龙豪宅方面，信置与中电集团合作的何文田超级豪宅「St. George's Mansions」连沽两伙大宅，共涉近2亿元。当中包括第1座11楼A单位，成交价1.1亿元 ，实用面积2,140平方呎，4房2套(储物室连洗手间) 间隔，连1个车位，呎价51,402元。另外为第1座11楼B单位，成交价8,900万元，实用面积1,841平方呎，3房2套(储物室连洗手间) 间隔，连1个车位，呎价48,343元。项目累售18伙，当中5伙为特色户，总套现逾24亿元。新界豪宅方面，万科香港屯门扫管笏「上源」，以5,300万元招标售出9号屋，实用面积2,747平方呎连847平方呎花园，500平方呎天台及122平方呎平台，呎价19,294元。据成交记录册显示，买家可提前入住，且获最长1,230日特长成交期，值得留意，如果买家于180日提早完成交易，则可获4%楼价回赠。保利置业旗下屯门青山湾临海低密度洋房「瑧誉」，以招标形式售出15号洋房，并创下屯门区本年度成交总价及呎价新高纪录。项目是次售出为15号洋房，是整个项目面积最大的独幢洋房，面积9158方呎，属罕有7房7套间隔，成交价为3.8亿，呎价41494元。洋房尊享独立门牌、私人升降机，以及逾13米长私人泳池，同时更附设合共2231方呎的前后花园，并配3个车位。项目截至现时为止，共售出17套洋房，8伙居室，合共套现逾28亿。瑧誉项目现仅余5套独幢临海洋房，每套均属5房5套大宅间隔，享往返机场及深圳湾口岸之便利优势。二手私人住宅方面，2022年录31,814宗，总值2,828.3亿元，较2021年的51,928宗及4,750.0亿元，分别下跌38.7%及40.5%。宗数跌穿2016年34,657宗低位，是创1996年有纪录以来27年历史新低，金额创2016年2,372.1亿元后的6年新低。按月方面，12月份二手录2,065宗及182.0亿元，较11月的2,159宗及195.4亿元，分别下跌4.4%及6.9%。宗数创2020年1月1,978宗后的近3年按月新低，金额创2022年9月181.3亿元后的3个月新低。
大型屋苑方面，12月份太古城录31宗买卖登记(共3.17亿元)、嘉湖山庄录31宗(共1.52亿元)、沙田第一城录24宗 (共1.14亿元)及美孚新村录20宗(共1.61亿元)。
本月底中原城市领先指数CCL报156.77点，按周升0.26%，是12月15日美国放缓加息前一周的市况，指数仍处于2017年5月水平。近3周，CCL持续一周升一周跌，楼价走势明显由连跌转为反复向下。CCL由自己历史高位191.34点累跌18.07%。2022年全年CCL累跌15.05%，跌幅主要集中于第三季(跌6.62%)及第四季(跌7.43%)，楼价两季累跌13.55%。反映自6月美国首次扩大加息幅度至0.75厘后，本港楼价跌势亦开始加快。但踏入12月，市场充斥美国放慢加息步伐的消息，楼价跌幅明显收窄，CCL由11月跌3.49%，收窄到12月仅跌1.50%。通关在即及政府取消防疫限制等利好因素，将于2023年1月下旬公布的CCL才开始反映。
分区指数方面，港岛CCL_Mass报155.90点，按周升0.19%，处于2017年1月水平。九龙CCL_Mass报150.78点，按周升0.63%，处于2017年4月水平。新界东CCL_Mass报170.01点，按周升1.29%，处于2017年10月水平。新界西CCL_Mass报145.42点，重返2017年9月水平，按周跌0.77%，连跌2周共0.83%。
资料来源：中原地产（香港）研究部
2022年12月份中原城市租金指数CRI最新报108.59点，重返2016年8月水平，按月跌1.80%，连跌4个月共3.70%。去年第四季租金进入调整期，加上12月圣诞节为传统租务淡季，以致12月租金显著下跌，跌幅为2021年1月后近2年内最大。2022年全年CRI累跌6.11%，同期CCL累跌15.05%，整体租金跌幅明显比楼价轻微。2023年楼市气氛好转，展望今年第一季租金走势回稳。
各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报52.3元/呎、「太古城」报34.5元/呎、「海怡半岛」报32.2元/呎、「杏花村」报32.5元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报37.7元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报32.1元/呎、「美孚新村」报30.3元/呎、「丽港城」报26.2元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报39.6元/呎、「名城」报31.8元/呎、「岚山」报26.2元/呎。新界西方面，「尚悦」报27元/呎、「映湾园」报24.6元/呎、「嘉湖山庄」报21.4元/呎。
图四：香港中原城市租金指数CRI
资料来源：中原地产（香港）研究部
据税务局公布，12月份买家印花税录得35宗，按月减少39.66%。涉及税款2.22亿元，按月增加132.22%。而平均每宗涉税634.29万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占1.53%，比11月减少0.77%；金额则占7.09%，按月增加4.54%。2022年全年印花税录得638宗，按年减少36.39%。涉及税款17.109亿元，按年减少48.66%。
2022年12月的中原大湾区指数报114.52，较上月跌2.46%，连跌两月，返至2019年12月水平。12指数中7指数于12月份创今年新低，包括大湾区指数、香港、广州、深圳、东莞、惠州及江门指数。12月份共录得8指数下跌，幅度由0.14%至5.67%，录升幅的指数有4个，升幅由0.28%至11.41%。总结2022年，大湾区指数全年跌幅8.3%，12个指数当中，10指数下跌，跌幅由1.1%至13.1%，其中4指数全年更录得双位数跌幅，全年跌幅最大的首三个指数分别是东莞、深圳及珠海。全年楼价录得升幅的城市仅两个，分别是佛山(6.6%)及肇庆(4.4%)。
12月份内地疫情扩散，多个城市遭围封抗疫，导致成交量萎缩，楼价向下，于12月底中央放宽抗疫措施及出境限制，惟有关有利因素未能实时于楼市中反映。香港指数12月报101.34，按月下跌5.67%，创有纪录以来单月最大跌幅，指数返至2018年3月水平，香港指数全年跌8.3%。陈永杰指，过去的2022年，大湾区都受着新冠疫情困扰，再加上地缘政治紧张，令整个大湾区楼价受压，但相信最坏时刻已过去，随着内地开关，及多个城市推出楼市救市措施，相信首季大湾区楼市将从谷底反弹。
资料来源：中原地产（香港）研究部
12月初市场缺乏利好消息，买家静候新政策，置业态度审慎。幸好，各区睇楼气氛回升，证明市场购买力仍在，惟买家只对减价盘有兴趣，叫价需与楼价高峰位约2成减幅，才获买家洽购，形成「有减价 有成交」局面。另外，将蓝隧道及跨湾大桥将于12月11日通车，令将军澳对外交通进一步提升，尤其是日出康城一带，同时亦为区内楼市带来正面帮助，由上月该区二手成交量实时急增，11月全月录约267宗成交，较10月的192宗，大增近40%，并创7个月新高。
12月中旬，内地放宽防疫措施，中港全面通关有望明年落实，买家出动寻找笋盘，把握圣诞长假期前偷步入市。业主议价空间收窄，楼价跌势亦开始喘定，个别屋苑现价水平有承接力。将军澳蓝田隧道、将军澳跨湾连接路（将军澳跨湾大桥），包括附属的单车径及行人路，于12月11日上午8时开通。届时从将军澳市中心往东隧的行车距离，将大缩至约4.2公里；早上繁忙时间由日出康城出观塘，车程亦大减20分钟，当局相信能分流将军澳隧道现时3至4成车流。
12月下旬美国加息放缓，中港两地陆续放宽防疫措施，圣诞前已传出通关利好消息，刺激买家四出睇楼比较，不少买家入市心态转为正面，亦加快入市步伐，由于现时一手市场未有大型新盘推出，以货尾为主，不少购买力回流二手市场，料明年经济及楼市会逐步踏上复常之路，相信楼市小阳春已确定，落实通关后，楼价有望成功寻底，预料明年全年楼价于谷底反弹15%。其他消息，国家卫健委深周一（26日）深夜公布重大防控政策改变，内地由1月8日起「开关」，中外人员进入内地无需再进行核酸检测和集中隔离（检疫），只需持有出发前48小时内的核酸检测阴性结果便可。
