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【联动动向】香港住宅市场综述 2022年12月

发表时间:2023/01/19 责任编辑:

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月报

内地开关利好市场

楼市小阳春已确定

2022年12月


一手市场
一手私人住宅方面,2022年录10,262宗,总值1,140.6亿元,较2021年的17,469宗及2,367.9亿元,分别下跌41.3%及51.8%。宗数及金额齐创2013年9,753宗及922.72亿元后的9年新低。按月方面,12月份一手录227宗及26.7亿元,较11月的371宗及54.5亿元,分别下跌38.8%及51.0%。宗数创2022年4月257宗后的8个月新低,金额创2013年7月18.5亿元后的逾9年按月新低。
12月份登记宗数最高的新盘为粉岭One Innovale第3期One Innovale Cabanna,录30宗及1.44亿元。第二位是青衣荟蓝,录17宗及1.07亿元。启德澐璟及元朗Park Yoho第3期Park Yoho Bologna,各录14宗,分别总值4.68亿元及0.94亿元。

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12月份市况未明朗,一手销售受压,缺乏大型新盘应市,供应主要集中于九龙区,由保利置业与尚嘉合作的「朗誉」,12月上旬首轮发售128伙,折实413.95万元入场,即日售出10伙,套现6,781.08万元。华润置地(海外)与保利置业合作的启德「澐璟」12月以招标售出4伙,涉3及4房,实用面积950至2,088平方呎,成交价3,563.718万至8,402.56万元,呎价37,513至43,709元,当中3伙为首录的4房单位,售价最高属1座9楼A室,实用面积2,088平方呎,以8,402.56万元售出,刷新跑道区新盘成交价纪录。至于同项目1座12楼B室,实用面积1,870平方呎,4房间隔,连双车位以8,173.6万元售出,呎价43,709元,亦创跑道区新盘呎价新高。据悉,该盘由上月中开售至今共招标售出18伙,套现逾7.4亿元。


豪宅市场12月销情不俗,港岛区方面,华懋集团发展的西半山「大学阁」,12月上旬以6,500万元招标售出1座7楼A室,实用面积1,584平方呎,4房,呎价41,035元。中旬再以招标形式售出1座5楼A室,实用面积1,584平方呎,属3房连2套房间隔,连1个车位以6,600万元售出,呎价41,667元。大学阁累售15伙,总成交金额约12.7亿元。
九龙豪宅方面,信置与中电集团合作的何文田超级豪宅「St. George's Mansions」连沽两伙大宅,共涉近2亿元。当中包括第1座11楼A单位,成交价1.1亿元 ,实用面积2,140平方呎,4房2套(储物室连洗手间) 间隔,连1个车位,呎价51,402元。另外为第1座11楼B单位,成交价8,900万元,实用面积1,841平方呎,3房2套(储物室连洗手间) 间隔,连1个车位,呎价48,343元。项目累售18伙,当中5伙为特色户,总套现逾24亿元。
新界豪宅方面,万科香港屯门扫管笏「上源」,以5,300万元招标售出9号屋,实用面积2,747平方呎连847平方呎花园,500平方呎天台及122平方呎平台,呎价19,294元。据成交记录册显示,买家可提前入住,且获最长1,230日特长成交期,值得留意,如果买家于180日提早完成交易,则可获4%楼价回赠。保利置业旗下屯门青山湾临海低密度洋房「瑧誉」,以招标形式售出15号洋房,并创下屯门区本年度成交总价及呎价新高纪录。项目是次售出为15号洋房,是整个项目面积最大的独幢洋房,面积9158方呎,属罕有7房7套间隔,成交价为3.8亿,呎价41494元。洋房尊享独立门牌、私人升降机,以及逾13米长私人泳池,同时更附设合共2231方呎的前后花园,并配3个车位。项目截至现时为止,共售出17套洋房,8伙居室,合共套现逾28亿。瑧誉项目现仅余5套独幢临海洋房,每套均属5房5套大宅间隔,享往返机场及深圳湾口岸之便利优势。

二手市场
二手私人住宅方面,2022年录31,814宗,总值2,828.3亿元,较2021年的51,928宗及4,750.0亿元,分别下跌38.7%及40.5%。宗数跌穿2016年34,657宗低位,是创1996年有纪录以来27年历史新低,金额创2016年2,372.1亿元后的6年新低。按月方面,12月份二手录2,065宗及182.0亿元,较11月的2,159宗及195.4亿元,分别下跌4.4%及6.9%。宗数创2020年1月1,978宗后的近3年按月新低,金额创2022年9月181.3亿元后的3个月新低。
大型屋苑方面,12月份太古城录31宗买卖登记(共3.17亿元)、嘉湖山庄录31宗(共1.52亿元)、沙田第一城录24宗 (共1.14亿元)及美孚新村录20宗(共1.61亿元)。

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本月底中原城市领先指数CCL报156.77点,按周升0.26%,是12月15日美国放缓加息前一周的市况,指数仍处于2017年5月水平。近3周,CCL持续一周升一周跌,楼价走势明显由连跌转为反复向下。CCL由自己历史高位191.34点累跌18.07%。2022年全年CCL累跌15.05%,跌幅主要集中于第三季(跌6.62%)及第四季(跌7.43%),楼价两季累跌13.55%。反映自6月美国首次扩大加息幅度至0.75厘后,本港楼价跌势亦开始加快。但踏入12月,市场充斥美国放慢加息步伐的消息,楼价跌幅明显收窄,CCL由11月跌3.49%,收窄到12月仅跌1.50%。通关在即及政府取消防疫限制等利好因素,将于2023年1月下旬公布的CCL才开始反映。
分区指数方面,港岛CCL_Mass报155.90点,按周升0.19%,处于2017年1月水平。九龙CCL_Mass报150.78点,按周升0.63%,处于2017年4月水平。新界东CCL_Mass报170.01点,按周升1.29%,处于2017年10月水平。新界西CCL_Mass报145.42点,重返2017年9月水平,按周跌0.77%,连跌2周共0.83%。
图三:香港中原城市领先指数CCL

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资料来源:中原地产(香港)研究部


租赁市场

2022年12月份中原城市租金指数CRI最新报108.59点,重返2016年8月水平,按月跌1.80%,连跌4个月共3.70%。去年第四季租金进入调整期,加上12月圣诞节为传统租务淡季,以致12月租金显著下跌,跌幅为2021年1月后近2年内最大。2022年全年CRI累跌6.11%,同期CCL累跌15.05%,整体租金跌幅明显比楼价轻微。2023年楼市气氛好转,展望今年第一季租金走势回稳。


各区租赁较活跃的成份屋苑计,港岛方面,「囍汇」实呎调整租金报52.3元/呎、「太古城」报34.5元/呎、「海怡半岛」报32.2元/呎、「杏花村」报32.5元/呎。九龙方面,「海逸豪园」报37.7元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报32.1元/呎、「美孚新村」报30.3元/呎、「丽港城」报26.2元/呎。新界东方面,「沙田第一城」报39.6元/呎、「名城」报31.8元/呎、「岚山」报26.2元/呎。新界西方面,「尚悦」报27元/呎、「映湾园」报24.6元/呎、「嘉湖山庄」报21.4元/呎。

图四:香港中原城市租金指数CRI

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资料来源:中原地产(香港)研究部


印花税成交

据税务局公布,12月份买家印花税录得35宗,按月减少39.66%。涉及税款2.22亿元,按月增加132.22%。而平均每宗涉税634.29万元。对比当月全港整体住宅成交量,涉买家印花税之成交宗数占1.53%,比11月减少0.77%;金额则占7.09%,按月增加4.54%。2022年全年印花税录得638宗,按年减少36.39%。涉及税款17.109亿元,按年减少48.66%。

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中原大湾区指数

2022年12月的中原大湾区指数报114.52,较上月跌2.46%,连跌两月,返至2019年12月水平。12指数中7指数于12月份创今年新低,包括大湾区指数、香港、广州、深圳、东莞、惠州及江门指数。12月份共录得8指数下跌,幅度由0.14%至5.67%,录升幅的指数有4个,升幅由0.28%至11.41%。总结2022年,大湾区指数全年跌幅8.3%,12个指数当中,10指数下跌,跌幅由1.1%至13.1%,其中4指数全年更录得双位数跌幅,全年跌幅最大的首三个指数分别是东莞、深圳及珠海。全年楼价录得升幅的城市仅两个,分别是佛山(6.6%)及肇庆(4.4%)。


12月份内地疫情扩散,多个城市遭围封抗疫,导致成交量萎缩,楼价向下,于12月底中央放宽抗疫措施及出境限制,惟有关有利因素未能实时于楼市中反映。香港指数12月报101.34,按月下跌5.67%,创有纪录以来单月最大跌幅,指数返至2018年3月水平,香港指数全年跌8.3%。陈永杰指,过去的2022年,大湾区都受着新冠疫情困扰,再加上地缘政治紧张,令整个大湾区楼价受压,但相信最坏时刻已过去,随着内地开关,及多个城市推出楼市救市措施,相信首季大湾区楼市将从谷底反弹。
图六:中原大湾区指数

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资料来源:中原地产(香港)研究部


后结
12市场缺乏利好消息,买家静候新政策,置业态度审慎。幸好,各区睇楼气氛回升,证明市场购买力仍在,惟买家只对减价盘有兴趣,叫价需与楼价高峰位约2成减幅,才获买家洽购,形成「有减价 有成交」局面。另外,将蓝隧道及跨湾大桥将于1211日通车,令将军澳对外交通进一步提升,尤其是日出康城一带,同时亦为区内楼市带来正面帮助,由上月该区二手成交量实时急增,11月全月录约267宗成交,较10月的192宗,大增近40%,并创7个月新高。

12月中旬,内地放宽防疫措施,中港全面通关有望明年落实,买家出动寻找笋盘,把握圣诞长假期前偷步入市。业主议价空间收窄,楼价跌势亦开始喘定,个别屋苑现价水平有承接力。将军澳蓝田隧道、将军澳跨湾连接路(将军澳跨湾大桥),包括附属的单车径及行人路,于12月11日上午8时开通。届时从将军澳市中心往东隧的行车距离,将大缩至约4.2公里;早上繁忙时间由日出康城出观塘,车程亦大减20分钟,当局相信能分流将军澳隧道现时3至4成车流。

12月下旬美国加息放缓,中港两地陆续放宽防疫措施,圣诞前已传出通关利好消息,刺激买家四出睇楼比较,不少买家入市心态转为正面,亦加快入市步伐,由于现时一手市场未有大型新盘推出,以货尾为主,不少购买力回流二手市场,料明年经济及楼市会逐步踏上复常之路,相信楼市小阳春已确定,落实通关后,楼价有望成功寻底,预料明年全年楼价于谷底反弹15%。其他消息,国家卫健委深周一(26日)深夜公布重大防控政策改变,内地由1月8日起「开关」,中外人员进入内地无需再进行核酸检测和集中隔离(检疫),只需持有出发前48小时内的核酸检测阴性结果便可。


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