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【联动动向】香港工商市场综述 2022年12月

发表时间:2023/01/31 责任编辑:

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月报

内地开关利好市况

工商铺市场现曙光

2022年12月份



写字楼

2022年12月录24宗及5.55亿元,宗数与上月持平,为自2020年2月后新低,总金额则降至约5.55亿元,对比11月份轻微减少1.6%。2022年未疫情渐稳定,本港有序放宽入境及社交距离措施,民生及经济活动有望复常,加上通关现曙光,投资市场见有起色,利好消息刺激工商铺市况,预料资金再度流向工商铺物业,尤其商铺市场会最后受惠。

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回顾2022年,国际社会逐步走出疫情阴霾,环球经济处于复苏初期,虽然步伐相当缓慢,依然向好的方面发展。然而,香港于大部分时间仍处于进退两难的局面,一方是在清零政策下未能与国际接轨,二来中港通关问题扰攘近一年却无法落实,令香港经济面临倒退危机,股票市场更加从年初接近25,000点高位滑落至15,000点以下,庆幸11月收复大部分失地。

年内发生多件历史大事,包括俄乌战争爆发 、联储局累计加息4.25厘,香港主要银行累计加息0.625厘等。主要是负面消息更多,当中不少对写字楼市场造成较大影响。投资者较多处于观望状态,部分业主期望内地资金抵港,市场即将迎来转角,因此持货力变强。
买卖市场走势平稳向上,成交量维持在与11月相若水平,整体呎价更有明显增长。港岛区方面,湾仔得利商业大厦低层全层以约HK$3,700万成交,涉及楼面约3,875平方呎,平均呎价约HK$9,548,属月内较大楼面的买卖个案。九龙方面,新蒲岗万迪广场中层F室以约HK$2,741万易手,面积约2,347平方呎,平均呎价约HK$11,678。
月内租赁成交量减少,平均租金则有轻微上升趋势。中环方面,皇后大道中九号高层05室以呎租约HK$70租出,单位面积约2,800平方呎。上环方面,中远大厦中层02室以呎租约HK$46租出,涉及楼面约10,180平方呎,是港岛区罕有的大楼面租务个案。观塘方面,创纪之城3期高层02-05室以呎租约HK$20租出,涉及楼面约6,310平方呎。

表一:香港写字楼市场概况

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数据源:香港中原工商铺部

工业楼宇

2022年12月录得约135宗买卖个案,连续6个月录得低于200宗水平,涉及总金额约10.36亿元,按月分别上升约5.47%及下跌24.65%。受环球经济持续疲弱及疫情恶化夹击,2022年整体工业市场交投价量皆呈明显下调趋势,出现价量齐跌局面。根据中原数据数据,2022年全年工业物业买卖成交宗数约2,465宗,对比2021年大幅下跌约38.7%。金额方面,受加息影响,大额成交表现淡静,2022年只录得约HK$374.86亿,按年下滑约32%。预测2023年全年成交宗数会增加约5%至3,600宗水平,成交呎价则视乎地区,有机会上落幅度约10%。

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2022年由于全球经济出现、加息步伐等等严重影响工商铺市场,全幢工业物业成交宗数及金额皆远远落后于2021年。数据显示,2022年只录得约11宗全幢工业大厦买卖,对比起2021年共27宗大幅下跌约59%。成交金额方面,本年度仅录得约HK$121.81亿,对比2021年达约HK$203.56亿,亦减少约40%,展望2023年全幢工厦成交将回升至一定水平。

近年数据中心在香港需求有着大幅增长的潜力,发展商积极为旗下工厦物业增值。据地政总署数据显示,万国数据持有的葵涌大圆街2至10号美罗工业大厦完成补地价,金额以「标准金额」计算,涉及约HK$4.59亿,重建总楼面面积约234,845平方呎,物业楼高22层(另设2层地库),每方呎楼面补地价约HK$1,954。
自屯马线通车后,石门区成为「疫市奇葩」,买卖及租务交投不俗。市场消息指,安平街8号伟达中心录得大手租务成交,低层半层楼面由物流公司承租,月租约HK$45.17万,以楼面面积约28,232平方呎计算,平均呎租约HK$16,属市场合理水平。

表二:香港工业楼宇市场概况

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数据源:香港中原工商铺部


商铺

2022年12月录得约71宗总金额则约14.29亿元,较上月下跌约5.33%及34.15%。12月商铺市场表现淡静,受银行加息影响,投资者入市步伐媛慢,全月共录得约71宗买卖成交,与11月相若,总成交金额约HK$14.29亿。租务市场表现同样未如理想,12月共录得约258宗,较上月下跌约33.3%。由于租户营商面临各种考验,令租铺意欲降至极低,因此12月租务交投量维持较低水平,但随着政府限聚措施放宽,及中港通关等利好消息,有望明年租务市场逐步恢复畅旺。

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优质铺位物业具备一定升值潜力,因此深受投资者追捧。最近沙田安群街3号京瑞广场1期地下G01号铺,面积约931平方呎,刚以约HK$6,800万成交。原业主于2016年以约HK$5,591万购入上述物业,持货6年账面获利约HK$1,209万,物业升值约21%。
经济低迷,资深投资者积极沽货,换取资金备用。近日铜锣湾怡和街19-31号地下1A1及1A2号铺,合共面积约603平方呎,以约HK$3,400万易手,另外1A3及1A4号铺,合共套现约HK$7,200万,原业主于2001年以约1,280万购入上述物业,随后分间成4个地铺,以此计算,物业升值约4.6倍。
本月新界区铺位表现较活跃,录得多宗买卖成交,举例,天水围天瑞路88号俊宏轩广场地下L23及L24号铺,面积约830平方呎,以HK$4,950万成交,该铺租客为街市行业,每月租金共约HK$133,000,以此计算,新买家可享回报约3.2%。
表三:香港商铺市场概况

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数据源:香港中原工商铺部



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