港银再度加息后首个周末，欠缺大型新盘销售，一手市场暂录得零星成交。周内主要成交为新地旗下大埔白石角「University Hill」，上周四次轮开售216伙，分别以价单形式发售191伙及招标出售25伙，项目截收逾1万票，以次轮价单发售191伙计，超额逾51倍。。市场消息指出，以价单形式发售的单位全部售出，料可套现逾12亿。数据显示，次轮以价单形式发售的191伙，涵盖开放式至3房间隔，折实售价325.43万至1114.68万元，折实呎价13202至18890元。
本周推售项目
太古地产发展的湾仔「EIGHT STAR STREET」，昨日以4,350万元招标售出21楼A室，实用面积913平方呎，3房间隔，呎价47,645元，属项目成交价次高。项目总共提供37伙，至今累售31伙，仅余6伙待售，包括23楼A室及23楼B室复式户，即将推出应市。
新盘大额成交不绝，新地发展的尖沙咀九龙站「天玺」，以8,489.44万元售出天钻玺72楼D室，实用面积1,422平方呎，4房间隔，呎价59,701元。该盘今年3月曾以逾1.41亿元招标售出天钻玺88楼A室，实用面积1,574平方呎，呎价高达90,188元，创项目呎价新高。受惠于黄金周带动，市场整体交投气氛正面，由莱蒙国际与俊和集团合作发展「128 WATERLOO」以招标形式售出5楼D室，成交价为2778.6万元，呎价33,000元，为三房间隔，全盘仅余最后4伙三房大宅待售。由年初至今，项目单位连车位共套现逾2.7 亿元，销情理想。项目深受市场追捧，由开售至今，累售55伙，占可供销售单位逾80%,，连同车位销售共套现逾12亿元，平均呎价逾30,000元，反映传统豪宅地段深受市场追捧，当中不乏城中名人及专业人士入市。会德丰地产旗下启德「MONACO MARINE」及东九龙「KOKO MARE」各录1宗成交，累吸2,593.8万元。单位为MONACO MARINE低座B座3楼A室，实用面积720平方呎，采3房间隔，成交价1,811.2万元，呎价25,156元。另KOKO MARE，为9座12楼K室，实用面积416平方呎，采2房间隔，成交价782.6万元，呎价约18,813元。由会德丰地产、信置、嘉华及爪哇合作的西南九龙「维港汇II」，录成交个案，为2座26楼B室，实用面积741平方呎，属3房连套房户型，成交价2,292.86万元，呎价30,943元。华润置地(海外)及保利置业启德「澐璟」，再录成交个案。最新成交为6座12楼C室，实用面积902平方呎，属3房1套连储物房，成交价2,733.06万元，呎价30,300元。发展商表示，五一黄金周长假期吸引大量旅客访港，亦带动新盘睇楼人流，澐璟展销厅录得不俗参观流量。项目至今累售87伙，成交金额逾42.55亿元。上周四(5/5)公布的中原城市领先指数CCL报165.08点，按周跌1.30%，连跌3周共1.97%。指数创8周新低，重回2023年3月初水平。复活节长假后，业主买家双方出现拉锯局面，二手成交转淡，楼价短暂受压。5月4日美国联储局加息0.25厘，市场相信加息周期将结束，而本港主要银行亦宣布上调最优惠利率0.125厘，对香港二手楼价的影响将于5月下旬公布的CCL才开始反映。上周三(3/5)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报55.33点，较上周的53.98点上升1.35点。CSI单周反弹，终止了7周连跌，重返55点好淡分界区间上限之上。五一长假，二手成交活跃，而且市场展望加息周期结束，前线经纪人的情绪好转，没有持续睇淡。预示楼价将继续企稳横行，未有转势掉头向下的迹象。本周美国议息，期待联储局会议结果，未来数周CSI需要密切关注。中原十大屋苑本周末睇楼量录得442组预约，按周跌8.5%，创四周新低。市场人士表示，新界大型新盘近日开售，而且订价贴市，深受上车客追捧，首两轮销售成绩十分理想，发展商亦推出新一期单位应市，相信会锁起市场部份购买力，尤其是新界区，令新界区指标屋苑本周末睇楼气氛稍降。至于美国加息，市场普遍认为离见顶不远，加上香港银行加幅温和，或会短暂影响二手买家的入市步伐，但对优惠多多的一手新盘影响不大。
鸭脷洲「海怡半岛」10座高层F室，实用面积889平方呎，套4房，正南，眺望至南丫岛一带的开扬海景，加上属大单边户，为市场罕有优质大单位，上址3月以1880万元放售，获钟情优质户的买家以1800万元承接，实用呎价20247元，近大半年以来鲜有呎价逾2万元的成交。柯士甸「THE AUSTIN」 2A座高层B室的二手成交个案。单位实用面积约585方呎，属两房套间隔，外望开扬市景。单位早前开价约1,550万元放售，近期逐步下调叫价，最终累减约82万元，以1,468万元获买家承接，折合实用面积呎价约25,094元。原业主在2013年以约1,246万元购入，持货10年，账面获利约222万元，期内升值约17.8%。西九四小龙「泓景台」3座中层H室日前沽出，单位实用面积482平方呎，采2房间隔，单位座向东北方，拥内园泳池景，上月初以940万元放售，期后调整至880万元即获洽购，最终以872万元成交，实用呎价18,091元。原业主于2020年2月以848万元购入单位，持货满3年，现转手账面获利24万元离场，升值2.83%。荃湾「御凯」1座高层A室成交，属优质特色单位，实用面积1553平方呎，四房双套房间隔，附设1064呎平台，享蓝巴勒海峡海景及汀九桥景，以5098万元成交，实用呎价32827元。买家心仪上址属优质特色户，全层只有一伙，私隐度高，加上享永久海景，而且屋苑地利位置优越，荃湾区交通亦十分方便。原业主于2015年8月以3350万元买入单位，持货8年，账面获利1748万元，升值52%。东涌「海堤湾畔」3座高层B室，实用面积854平方呎，三房套房连佣人房间隔，享机场海景，景致开扬，3月中叫价1150万元，最近一星期可以睇楼，迅速以1100万元沽出，实用呎价12881元，减价50万元或4.4%。原业主则于2003年以约241万元一手买入单位，持货20年，账面获利859万元，单位大幅升值3.6倍。中原(工商铺)董事总经理潘志明表示，数据显示，4月份市场共录得约322宗工商铺买卖个案，总成交金额约55.05亿元，对比3月份分别减少约20%及33%，按年亦递减约9%及40%。随着疫情消退，各国旅游业复苏，港人尤其爱外游，适逢4月清明节及复活节相近，相信由于不少投资者趁长假外出旅行，因而令月内工商铺买卖气氛稍降温，造成价量齐跌的局面。潘氏续表示，工商铺三个范畴中继续以工商物业表现较为稳健，4月份录得约215宗买卖成交，虽然比上月轻微减少约 15%，但对比2022年同期仍有约9%增长。早前中原(工商铺)亦趁势举行小额工商物业投资讲座，剖析小额工厦、工商工作室项目的投资优势及分享买物业贴士，讲座反应理想，反映市场对工商物业价值肯定，入市意欲不俗。
工商成交焦点
投资气氛转好，黄竹坑站多个大型屋苑相继入伙，该区亦是港岛南区未来住宅供应重镇，车位需求势必上升，有投资者看好该区前景，斥资4500万元扫入环汇广场33个车位。由资深投资者黄海明持有的黄竹坑环汇广场一篮子车位，由中原地产独家代理拆售事宜，推售以来市场反应热烈，新近沽出最后一批共33个车位，涉及25个私家车位及8个电单车位，成交价4,500万元，部份车位连租约易手，目前月租6,500元，租金回报约4.3厘。新买家为本地投资者，见政府大力推动「跃动港岛南」计划，黄竹坑近年快速转型为港岛南新兴商贸区，加上黄竹坑站上盖新盘排队落成，惟区内车位供应短缺，日后车位需求更大，供不应求势加剧，由于看好车位租金上升潜力大，同时带动车位投资潜力提高，故大手购入车位作长线投资。油塘旧式工厦物业成为发展商吸纳对象，新近有中资机构斥资逾亿元入市。华润置地旗下公司，新近以1.4亿元买入油塘东源街4号华东货仓全层楼面，原业主持货近35年，是次转手帐赚1.31亿元离场。上述成交为华东货仓3楼全层，单位新近以1.4亿沽出，单位面积约24,732平方呎，是次成交呎价约5,661元。数据显示，上址新买家为好时辰国际有限公司（GOOD HOUR INTERNATIONAL LIMITED），属华润置地旗下公司。至于原业主为中国陶艺进出口有限公司， 于1988年以900万元买入上址，持货近35年，是次转手帐赚1.31亿元，单位期内升值逾14倍。裕泰兴集团已故创办人「九叔」罗肇唐的次子罗守辉再度沽货，新近以约7,500万元沽售柴湾环翠道121号柴湾戏院大厦一个逾万呎巨铺。该铺位在今年一月份推出放售，意向价1亿元，即是次成交价较叫价低25%。市场消息指出，上述铺位为柴湾环翠道121至121A号柴湾戏院大厦地铺连一楼，面积约11,535平方呎，新近连租约以7,500万元易手，成交呎价7,317元。该铺位现由健身中心及游戏机店租用，每月租金约35.68万元，新买家享租金回报5.7厘。据了解，罗守辉或相关人士，早于2002年12月以2,630万元购入地下至4楼商铺，其中2楼至4楼由老人院租用，面积约2.1万平方呎，该批楼面在2017年1月以1.28亿元率先沽出，即当时已账面大赚1.01亿元。而计及是次以约7,500万元售出的地下及一楼单位，即罗守辉大赚逾1.76亿元或6.7倍离场。
发展商动向
雅居乐于2020年向土地审裁处申请，强制拍卖九龙塘义本道6号龙圃别墅，在今年3月获批强制拍卖，底价为9.66亿元。项目原定5月5日进行公开拍卖，惟负责有关拍卖会的莱坊公布，根据受托人指示，原定明天的拍卖会将取消。据了解，雅居乐已准备好参与定于明天举行的强拍，包括强拍所需的按金，可是由于律师审查小业主的业权时发现有问题，须由该业主自行跟进处理。雅居乐待该小业主完成有关手续才进行强拍，而强拍执行人同意将日期押后。数据显示，龙圃别墅占地约2.16万方呎，具潜力重建成可建楼面面积约6.49万方呎的住宅项目。物业现为5层高的住宅楼宇，分阶段于1967至1968年落成，楼龄约55至56年，地面层设有停车库，其以上为住宅楼层，雅居乐持有该址81.82%业权。北部都会区概念推动下，有财团就一幅位于古洞南、天峦以南的用地向城规会申请兴建2幢洋房，料2027年落成。上述用地位于古洞南丈量约份第94约地段第344B 号第2分段余段和毗连政府土地，现划为「住宅（丁类）」用途，占地约1.4万平方呎，申请人Art Dragon Enterprises Limited向会方申请以地积比率约0.4倍发展2幢2层高的洋房，总楼面约5579平方呎，单位的平均面积约2790平方呎。申请人指出，地盘部分发展范围于2018年12月获批准作住宅发展，而在申请换地阶段，比邻一幅空置政府土地被认为可纳入该地盘内，因此提出增加发展范围及建筑楼面的规划许可，是次楼面面积的改动亦非常微细。
