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【联动动向】香港楼市周报5月16日至5月22日

发表时间:2023/05/23 责任编辑:

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多个新盘销情火热

二手市场短期整固

2023-5-16 至 2023-5-22
一手市场
发展商积极推盘,开价亦克制,抢占市场目光及购买力,近期多个新盘销情火热。新地旗下大埔白石角优景里63号「University Hill第2B期」18日次轮销售205伙;其中,185伙以价单形式发售,20伙则招标发售,以价单形式发售的185个单位全数售出。发展商随即加推,落实周三(24日)第三轮发售240个单位;其中,以价单形式发售222个,18个则以招标形式发售。,价单形式发售的222个单位,折实售价327.77万至1102.96万元,折实呎价13024至19932元,包括开放式至3房间隔,于22日截票,23日抽签。
另外由由华懋与港铁合作的何文田站「瑜一•天海」 ,周日首轮销售90伙,即日售出46伙,占可售单位51%,成交价858.52万至3,113.95万元,吸金逾6.58亿元。根据数据,该盘首轮销售单位,价单定价939.9万至3,538.58万元,价单呎价25,821至38,589元,折实价798.91万至3,007.79万元,折实呎价21,948至32,800元,当中24伙1房折实价低于1,000万元。

本周推售项目

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一手新盘讯息

华懋集团发展的西半山「大学阁」再录成交,招标形式售出第1座11楼B单位,实用面积1,584平方呎,现为4房2套间隔,连1车位,成交金额涉8,100万元,呎价约51,136元。大学阁合共售出22伙单位,总成交金额约17.9亿元,仅余最后3伙待售。

新地发展的尖沙咀九龙站「天玺」再录大额成交,据成交纪录册显示,项目以8,789.08万元售出天钻玺77楼D室,实用面积1,422平方呎,4房间隔,呎价61,808元。
信置及会德丰地产牵头发展的西南九龙「维港汇」系列,周末连沽5伙,涉资逾7,298万元,其中维港汇II的6座2楼C室,实用面积746平方呎,3房间隔,连217平方呎平台,以1,880万元成交,呎价25,201元。
华懋集团及港铁合作发展的何文田站「瑜一」第IC期,沽出1伙两房单位,为顶层特色单位。最新成交单位为第5B座28楼D单位,属两房连开放式厨房户型,实用面积466平方呎,连394方呎天台,成交价1630.64万元,折实呎价约34,992元。「瑜一」第IC期暂累售单位171伙,项目第IB期及第IC期自今年3月开售以来已累积沽出351伙,占可售单位90%,套现逾60亿元。
信置马鞍山「Silversands」,以2,956.9万元售出第2座5楼B室,实用面积1,249平方呎,4房间隔,呎价23,674元。同系西南九龙「维港汇II」,亦以1,820万元售出第6座7楼C室,实用面积790平方呎,3房间隔,呎价23,038元。
龙湖集团发展的启德「尚‧珒溋」,以6,087万元售出低座C座3楼A室,实用面积1,853平方呎,4房间隔,呎价32,849元。项目至今累售约622伙,占全盘667伙逾93%。
由恒地、中国海外、华懋、帝国集团、新世界及会德丰地产发展的启德「天泷」,以招标形式售出2伙,吸金约1.58亿元。售出单位为第5座27楼B室,实用面积1,382平方呎,4房间隔,成交价5,390万元,呎价39,001元。另第8座31楼A室特色单位,实用面积1,890平方呎,4房间隔,连平台405平方呎,成交价1.0395亿元,呎价55,000元,创项目成交价及呎价新高。
二手市场

上周五(19/5)公布的中原城市领先指数CCL报166.77点,按周升0.54%,是反映5月美国联储局议息前1周的市况。早前复活节假后CCL由168点连跌3周降至165点水平,但近2周反弹回升共1.02%。显示美国议息前,市场期望加息周期结束,楼价轻微回升。近5周计,CCL累跌0.97%,整体楼价反复偏软,指数在165点以上窄幅争持。至于加息后市况,将于未来几周公布的CCL中反映。

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上周三(17/5)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报49.30点,较上周的52.29点下跌2.99点。5月本港银行加息0.125厘至0.25厘后,CSI再向下跌穿50点,连跌2周共6.03点,跌破55点好淡分界区间上限及50点好淡分界线两个重要关口。显示利率上调及拆息急升,市场情绪由乐观趋向保守,楼市调整威胁持续,预示短期楼价反复回软。但CSI尚未跌穿45点好淡分界区间下限,楼价仍未有确认转势向下的信号。

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中原十大屋苑本周末录得396组睇楼预约,按周下跌4.3%,连跌3周,创4个月新低,对上低位为今年1月20日农历新年周末,录345组睇楼预约。市场人士表示,发展商积极推盘并以低价抢客,二手市场转趋低迷,加上最近天气不稳,时常下雨,市民减少外出,导致睇楼量减少。现时多数业主仍不太愿意减价,购买力倾向新盘市场,相信二手市场继续胶着。
二手成交案例

鲗鱼涌「康怡花园」N座高层15室成交,实用面积466平方呎,2房,向东,望内园,属罕有优质单位,最重要是内笼备有时尚风格靓装修,正因此而吸引买家弃租转买,斥798万承接,实用呎价17124元。原业主于2009年以373万购入,转手账面获利425万。

南昌站「汇玺」5A座高层B室,面积1235方呎,采4房双套房间隔,单位座向南方,外望开扬海景,最新以3500万易手,呎价约28340元。原业主于2018年9月以3605万购入上址,持货近5年沽货,账面需蚀让105万离场,期内单位贬值约2.9%。

将军澳日出康城「Grand Marini」 2B座中层A室的二手成交个案。单位实用面积约785方呎,采三房套连储物室间隔,向东南,外望壮丽海景。原业主最初叫价约1,530万元将上址放售,及后逐步下调叫价,并吸引到买家洽购,双方议价后最终以1,310万元易手,先后累减约220万元,呎价约16,688元。原业主2019年以约1,328万元一手买入单位,持货约4年,账面亏损约18万元。

荃湾「映日湾」3座高层E室的二手成交个案。单位实用面积约289方呎,采一房间隔,外望市景。买家原本居于外国,由于子女有意在港置业,于是近日赶回港睇楼,买家钟情楼龄新的屋苑,对单位一见倾心,于是追价10万,最新成功以630万买入单位,呎价约21,799元。原业主2019年以约563.6万元一手购入,持货约4年,转手账面获利约66.4万元,期内物业升值近12%。

元朗「YOHO Midtown」 录得本月首宗成交,单位为3座中层C室,实用面积615平方呎,属3房间隔,叫价985万元,减价10万元至975万元沽出,实用呎价15,854元。原业主于2010年3月以404.7万元买入单位,持货13年,账面获利570.3万元,期内升值1.41倍。
工商市场
长假期效应影响下,商铺租务交投偏软,根据中原(工商铺)资料,4月份商铺市场共录得约377宗租赁成交,对比3月份减少约三成,按年同期对比则见相若。中原(工商铺)分析,4月份有清明节及复活节假期,对个别品牌落户决定有影响,因而令4月份商铺租务交投略微转淡。惟自全面通关后,访港旅客人次明显增多,市面消费气氛活跃,预计商户租铺开业步伐会有增无减,对未来铺租市场走势呈乐观,成交量料会逐步增加,继而带动空置率有所改善。

工商成交焦点

近年内地兴起手打柠檬茶,其中一间「柠蒙蒙手打香水柠檬茶」首度在港插旗,以月租约7万元租用旺角恒隆大厦地铺,以该店的招标手打柠檬茶售价$32元计,每日大约卖70多杯已经够交租。该恒隆大厦地下6号铺,原本由韩国化妆品店Wishh!在2016年租用以月租8.95万元租用,在租约期满一直丢吉,原本以7.3万元放租直至后来获柠蒙蒙以7万元租用,呎租约233元,较旧租约低34%。

上环德辅道中287至291号长达大厦地下A2 至A7号铺,建筑面积约2000方呎,以1.7988亿易手,平均呎价8.99万。现址有6家找换店,A2、A3及A4成交价均为2200万,A5、A6和A7地铺分别2800万、4000万及4588万,合共涉资1.7988万。原业主于2017年4月以1亿8700万买入上址,连同A1铺于2020年以3128万沽售,合共套现 2.1116亿,账面获利2416万,物业升值12.9%。

尖沙咀录得大楼面铺位租务成交,涉及弥敦道96号地下及1楼租出,该物业位处加连威老道及弥敦道交界,对面为THE ONE商场,属尖少咀优质地段铺位。物业地下面积约1,354平方呎,连同1楼面积约3,083平方呎,合共约4,437平方呎,成交月租料约85万元。中资大型证券商富途证券扩充,尖沙咀弥敦地道下连1楼4000呎铺位,获富途证券租用,月租料约85万元,较旧租跌约3成,而是次为富途首间门市,可达宣传之效。事实上,该行近期宣传攻势甚强,包括于港铁站安放大型广告,而去年亦请来艺人谢霆锋作宣传,担任代言人至今。

发展商动向

政府大力发展北部都会,近年元朗东头工业区内项目加快改划发展,不少发展商趁势把旗下项目转作住宅,令该区出现大变天。最新丽新元朗中心向城规会申请增加密度发展,以提供1019伙住宅单位,伙数对比2021年中获批的828伙旧方案增加23%。据城规会文件显示,项目位于元朗东头工业区宏业东街21至35号,目前属「住宅(戊类)2」地带,申请拟议略为放宽地积比率及建筑物高度限制,以作屋宇、商店及服务行业/食肆和社会福利设施用途。项目地盘面积约78265方呎,住宅部分地积比率由5倍申请增加至6倍发展,以兴建2幢楼高29层(不包括2层地库)分层住宅大楼,合共提供1019伙,平均每伙单位面积约461方呎,涉及可建总楼面约469590方呎。
其它消息
邻近湾仔集成中心等商厦的乐基中心,早前撤回旧申请,并重新向城规会申请重建1幢商厦。据规划署最新表示,不反对该申请,意味周五(19日)很大机会获城规会批准方案。乐基中心位于湾仔湾仔道165至171号,邻近职业训练局大楼,附近有英皇集团中心、集成中心等指标商厦,地盘面积约6,932平方呎,现坐落于「住宅(甲类)」用地之上。申请人Top Talent Development Limited早前撤回旧方案,并重新向会方申请以地积比率约15倍,重建1幢27层高(包括2层地库)的商厦,以发展食肆、商店及服务行业、办公室,总楼面约103,948平方呎。对比之下,旧申请拟将建筑物高限由110米(主水平基准上,下同)放宽至121米,惟新申请拟将建筑物高限维持在110米,减幅约9%,而楼层高度则维持25层。同时,总楼面面积亦录轻微减幅,新申请的总楼面较旧申请的少30多平方呎。
屋宇署3月合共批出19份建筑图则,当中两个商业重建项目获批,包括新世界旗下的尖沙咀汉口道43至49A号汉口大厦,项目最新获批建1幢21层高的商厦,总楼面涉约13.9万平方呎。项目邻近国际广场(i Square),并由发展商于今年3月以底价21.34亿元成功统一其业权。
另外,铜锣湾波斯富街85、87及89号于月内亦获批兴建1幢26层高(另设1层地库)的商厦,涉及总楼面约4.8万平方呎。据了解,项目由希慎或有关人士持有。而值得一提的是,其中波斯富街85号地盘曾于去年7月获准建1幢3层高的商业项目。


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