本周一手市场淡静，发展商部署新盘推售，恒地发展的启德「HENLEY PARK」，于周三（21日）公布首张价单，涉及148伙，折实价由$518.22万起，为同区近6年以来最平新盘，低同区二手价逾半成出击。现楼示位首个周末对外开放，同步展开收票程序。录得约6,500人次参观。而市场消息指，项目首日已录逾千个登记，较首批148伙，超额约6倍。新盘收票理想，发展商趁势加推，恒地(00012)发展的启德HENLEY PARK刚加推80伙，实用面积250至649平方呎，涉开放式至3房，价单定价590万至1915.7万元，价单呎价21,987至30,553元，扣除最高10%折扣，折实价531万至1724.13万元，折实呎价19,788至27,498元，入场单位为1A座8楼H室，实用面积250平方呎，开放式间隔，折实呎价21,240元。由佳明集团发展的土瓜湾「明隽」，周三（21日）推出首张价单30伙，折实378.56万元入场。明隽开放示范单位的首个周末参观人数理想，参观人数超过1500人，当中已入票客人包括青衣区客，由于青衣区缺乏1房新供应，亦钟情明隽坐拥小学34校网，亦为市区罕有400余万1房新楼盘，故有意购买一房自用。明隽首批单位涵盖开放式至1房，实用面积231至260平方呎，价单定价由473.2万至676.5万元，价单呎价20,485至26,019元，整批定价市值1.7亿元。
本周推售项目
华懋集团发展的西半山「大学阁」，以招标形式售出第1座12楼A单位，实用面积1,584平方呎，现为3房1套间隔，成交金额为8,200万元，呎价约51,768元。截至今天为止，大学阁合共售出23个单位，总成交金额达逾18.7亿元。大学阁坐落旭龢道42号，由3座14层住宅组成，面积1,584至3,237平方呎，最细单位见于各座的标准单位A、B室，面积同为1,584平方呎。
恒地旗下鲗鱼涌「THE HOLBORN」，以605.53万元售出23楼B9室，实用面积221平方呎，采开放式间隔，呎价27,400元。THE HOLBORN位于筲箕湾道1号，提供420个单位，户型涵盖开放式、1房至3房，实用面积由200至571平方呎。由碧桂园发展的九龙城「珑碧」，售出6楼D室，实用面积414平方呎，2房间隔，以968.4万元成交，呎价约23,391元。珑碧由开售至今，累售61伙，共套现约5亿元，项目平均呎价逾2.6万元。由恒地等六大发展商合作发展的启德「天泷」，连沽3伙，市传由同一组买家购入，分别为Harbour Mansion3楼A至C室，实用面积836至907平方呎，当中A室连180平方呎平台，成交价2,680.21万至3,397.46万元，呎价32,060至37,750元，涉资共8,993.79万元。恒地旗下红磡「必嘉坊‧迎汇」11楼F室，实用面积270平方呎，采1房间隔，以534.69万元售出，呎价19,803元。红磡必嘉坊·迎汇为必嘉坊第二期，提供280伙，户型涵盖开放式至3房，当中最细192平方呎起，采开放式间隔。新地发展的屯门「NOVO LAND」第2A期，单日售出5伙，成交价591.4万至613.5万元，累吸逾3000万元。当中成交价最高为5座2楼G室，属于特色单位，实用面积385平方呎，连198平方呎平台，采2房间隔，成交价613.5万元，呎价15,936元。NOVO LAND 2A期，设有3座住宅大厦，包括Arreso第3座、第5座及Charlot第1座(1A及1B)，每座设有31层，合共929伙，提供开放式至3房户型，另设特色单位，实用面积216至1,528平方呎 。上周五(23/6)公布的中原城市领先指数CCL报166.67点，按周升0.39%，是反映6月2日美国参议院通过暂停债务上限法案当周的市况。受到今周豪宅楼价反弹带动，CCL终止了3周跌势，单周微升。二手成交淡静，整体楼价走势窄幅偏软，CCL继续在165点到168点之间反复。近10周，CCL四升六跌，累计跌1.03%。今周港元拆息升穿5厘水平，创逾15年半新高，银行的资金成本压力增加，本港利率有机会再上调，对二手楼价的影响将于7月中旬公布的CCL才开始反映。上周三(21/6)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报45.22点，较上周的46.22点下跌1点。上周四美国公布议息结果，宣布暂停加息，本港也维持最优惠利率不变，但近日港元拆息升穿5厘水平，CSI连跌2周共1.85点，进一步迫近45点好淡分界区间下限，预示楼市下调压力增加，短期楼价将偏软。CSI向下，连续6周处于50点之下，市场观望气氛浓厚，二手交投疲弱，。如果CSI跌穿45点并稳步下跌，楼市将确认出现调整。中原地产十大屋苑本周末预约睇楼量录得380组，较上周再度微升0.3%。市场人士表示，随着美国议息后宣布暂缓加息，整体市场气氛有好转，观望情绪开始减退，端午节假期亦带动部份买家出动睇楼觅盘，整体睇楼气氛渐见升温，近日一手市场销情向好，下半年各项经济数据持续改善，预料楼市亦开始渐露曙光。
南区寿山村道「南源」单号屋，实用面积约3,680平方呎5房，连约603平方呎平台及572平方呎天台，望海景，属区内超豪宅，业主叫价2.78亿元，议价后以2.5亿元易手，呎价67,935元，两者均创屋苑新高纪录。数据显示，原业主早于2010年以约2亿元购入，持货13年账面获利5,000万元，期内升值25%。西湾河「鲤景湾」安翠阁高层C室，实用面积495平方呎，建筑面积615平方呎，采2房间隔，享开扬园景。业主最初叫价850万元，因鲤景湾放盘单位相对较少，故减价不多，最终以808万元成交，累减42万元，平均实用呎价16,323元，属市场价格。新买家为用家。据了解，原业主则于2009年4月以287万元买入单位，持货14年，是次转手账面赚521万元，单位升值1.8倍。牛头角「淘大花园」B座中层7室，实用面积375平方呎，2房间隔，望内园，单位5月才放盘，叫价575万元，6月多次减价，最后减至516.5万易手，累减58.5万元，呎价13773元。新买家为上车客，眼见最近明显楼价回落趁快入市原业主于2004年以99万元购入，持货19年账面获利417.5万元，单位升值4.2倍。
将军澳「君傲湾」3座极高层C室，实用面积620平方呎，采3房间隔，单位座向正南方，拥极高层海景，最初叫价1,200万元，议价后减至1,162万元易手，呎价18,742元。据悉，新买家钟情单位拥海景，议价后感合理即决定入市自用。原业主于2015年7月以835万元买入单位，持货快将8年，现转手账面获利327万元离场，升值39%。君傲湾本月至今暂录3宗成交，平均实用呎价18167元。
元朗「朗城汇」新近录得本月首宗成交，为3座低层H室，实用面积689平方呎，三房套房间隔，开价1000万元，议价后以995万元沽出，实用呎价14441元。原业主于2018年11月以1136.6万元一手购入，持货约5年，账面蚀约141.6万元，单位贬值约12.5%。元朗「YOHO MIDTOWN」第7座中层C室，实用面积1,026平方呎，4房连套房间隔，叫价1,450万元，经买家还价后最终大减87万元，以1,363万元沽出，呎价13,285元，成交价较对上一宗于今年4月录得的同类成交低187万元或12%。原业主于2010年以766.97万元一手购入单位，持货13年，账面获利596.03万元，单位升值约77%。由新世界发展的新蒲岗活化工厦项目Artisan Hub已全数租出，呎租高达23元，创区内同类项目的近期新高。近月一个中层全层楼面获香港国际米兰青训学院承租，面积约5,564平方呎。另外，大厦9楼，面积约5,564平方呎，亦获红盒迷你仓承租。该公司办公室原租用沙田工厦，是次承租Artisan Hub作集团办公室及「升级」用途。Artisan Hub楼高11层，总楼面面积约64,434平方呎。物业主打半零售及商业用途，其中零售楼面租户以餐厅及优闲兴趣班为主，比例占60%，包括主题餐厅「HABO室内钓虾场」、24小时健身室「SNAP FITNESS」及著名空手道精英运动员李振豪成立的「Be Smove Karate Fitness」。营销、媒体和广告行业则占22%。至于同区去年6月落成的全新工厦项目Artisan Lab，亦深受市场欢迎，出租率达75%，预计今年年底可以全数出租。项目楼高22层，总建筑面积逾12万平方呎。
工商成交焦点
个别投资者急沽货，出现大幅蚀让，英皇道33号全幢酒店，以约4.7亿元沽出，物业由人称「越南朱」的投资者朱立基持有，6年蚀3.3亿元离场。市场人士指出，天后英皇道31至33号酒店项目易手，物业地盘面积约4,105平方呎，总楼面约4.33万平方呎，楼高23层，地下至1楼为商铺，3至26楼为客房，共提供132间房，现时交吉。物业前身为晋逸维园精品酒店，「越南朱」6年前以8亿元购入，现贬值达4成。朱立基近日频沽货，包括鲗鱼涌芬尼街3至9号地盘，以4.3亿元售予宏安，持货5年账面蚀约2.48亿元，连同是次蚀沽英皇道酒店，两项目合共蚀近5.8亿元。朱立基为越女首富的张美兰丈夫，二人从事物业投资，在港持有多个总值近160亿的物业。据了解其妻张美兰早前涉金融诈骗案被越南政府拘捕。
发展商动向
长实过去透过跟政府换地形式，取得山顶甘道38号豪宅屋地并以7亿元出售，据传媒报道指，新买家疑是新世界，每方呎楼面地价近12万元。所涉及甘道屋地，来自长实早年持有的一级历史建筑、甘道23号大宅「Carrick」，发展商跟政府在2018年3月落实进行非原址换地，取得「Carrick」附近一幅绿化地建屋，亦即是甘道38号屋地，发展商并以2,500万元完成补地价。长实在2021年以逾7亿元转售该甘道屋地，据报道指，在2021年持有屋地的公司董事先转为陈德豪、萧云芳等，去到2022年再转为苏韵诗（LISA）及GOLDEN RULE GROUP LIMITED，而苏韵诗疑为新世界相关人士。甘道项目占地约11,840方呎，如果以地积比率0.5倍发展，预计可建楼面面积约5920方呎，折合每方呎楼面地价约为118,243元启德小区发展加快，发展局申请3.7亿元拨款拟发展区内4幅合共18万平方呎的休憩用地，将会作主题园景区、观景台等，配合该区住宅及商业小区发展。日后新蒲岗一带的市民亦可经横跨太子道东的高架行人道，到达启德区的休憩用地。当中包括南丰旗下启德商厦AIRSIDE旁边一幅8.4万平方呎的休憩用地，将会提供跨河行人桥连接启德河两岸，落成后会与比邻的启德车站广场贯通。另外，位于第2A区及2B期多幅住宅地之间的三幅相连的休憩用地，即 OS3b、OS4和OS5用地，面积共约9.4万平方呎，将会主题园景区、多用途区，以及连接毗邻启德车站广场和房屋发展项目的行人信道。经历3年多的疫情，不少酒店均积极转型，其中属于红磡一带的大地主长实旗下的海湾轩海景酒店，最新向城规会申请改装为住宅。单计发展商区内3个重建项目，已料可供应逾280万平方呎的楼面。长实早在多年前已在红磡区「插旗」，并已发展区内的黄埔花园、海滨广场等项目。而旗下位于红磡红鸾道8号的海湾轩海景酒店，最新向城规会申请改建约1,665伙住宅。改建后的建筑物高度及面积均与现时的相同，以总地积比率约5.1倍计，改建后总楼面面积维持约111.5万平方呎，涉5幢楼高22层（包括1层地库）的综合大楼，最低楼层将设有零售及餐饮。
