新盘热推，抢去市场焦点，恒地发展的启德「HENLEY PARK」，7月1日首轮销售228伙，涉及开放式至3房，实用面积250至649平方呎，价单定价575.8万至1,915.7万元，价单呎价21,756至30,553元，扣除最高10%折扣，折实价518.22万至1,724.13万元，入场单位为1A座2楼H室，实用面积250平方呎，开放式间隔，即日沽出182伙。另外，九建发展的将军澳「海茵庄园」早前新增折扣优惠，并于周日展开新一轮26伙销售，据市场消息指，即日售出12伙，连同周六两天累售14伙，实用面积203至321平方呎，成交价372.2万至6054万元，吸金近6,400万元。
新盘下半年继续抢攻，单计本季最少17个项目有机会推售，涉共9,808伙，按季多1.5倍。其中7盘最快本月登场，可提供3,895伙，黄竹坑港岛南岸海盈山第4A期及元朗汇都如箭在弦，短期掀开战幔。
本周推售项目
豪宅市道有好转趋势，当中大坑「宏丰台10号」项目最新以公司转让形式放售，市场估计，有关项目市值约5.5亿元，每呎楼面地价约4.5万元。项目坐落于东半山传统豪宅地段，为全玻璃幕墙独幢别墅，现由海鹰发展（Ocean Eagle Enterprises Limited）持有，建筑面积约12,315平方呎。据项目的售楼说明书，整个项目仅提供6伙，单位实用面积由172至5,238平方呎。
由华懋集团西半山「大学阁」，以招标形式售出第1座8楼B单位，实用面积1,584平方呎，为4房双套间隔，成交金额为6,600万元 。项目合共售出24个单位，套现逾19.4亿元。由新地发展的中半山「帝景园」，接连推出单位拆售，新近连录两宗成交，包括2座22楼A室，以及23楼A室，属4房楼王单位，实用面积分别为2,141平方呎，以及2,153平方呎，享开扬景观及维港海景。单位分别以1.175亿元及1.1818亿元成交，呎价约54,881及54,891元。据了解，其中一位买家为帝景园租客，钟情屋苑环境舒适，地理位置优越，见单位罕有放盘，立即由租转买。项目拆售至今累沽6伙，帝景园由5座组成，提供408伙，早于1991年落成，楼龄近32年，新地过去一直保留2及3座作收租用途。由华懋及港铁合作发展的何文田站上盖「瑜一」第IC期录得一宗成交，单位为第5B座27楼C室，面积465方呎，2房 (开放式厨房) 间隔，以1421.2万成交，呎价30563元。数据显示，瑜一第IC期暂累售单位180伙，占可售单位约86%。整个瑜一系列现已累积沽出419伙，套现逾70亿。由信置发展的西贡「133 PORTOFINO」，售出3座1楼B室，实用面积1,164平方呎，属3房1套房连工作间间隔，成交价$2,423.3万元，成交呎价20,819元。133 PORTOFINO仅余最后3个单位待售，项目累售30伙， 套现逾10亿元。由恒地等六大发展商打造的启德「天泷」，项目以招标形式售出临海单位，位于第2座9楼A室，4房间隔，实用面积1,173平方呎，成交价3910万元，呎价为33,333元。项目开售至今累售23伙，套现逾11亿元。上周五(30/6)公布的中原城市领先指数CCL报167.29点，按周升0.37%。今周指数是反映6月5日政府表示考虑进一步为首次置业市民再放宽按揭成数比例当周的市况，CCL连升2周共0.76%。二手市场仍未摆脱拉锯局面，整体楼价处于牛皮闷局，CCL连续11周在165点到168点之间反复上落。近11周，CCL五升六跌，轻微累跌0.66%，走势窄幅偏软。今周港元拆息稍为回落及人民币持续贬值，对二手楼价的影响将于7月下旬公布的CCL才开始反映。上周三(28/6)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报43.62点，较上周的45.22点下跌1.60点。今周CSI跌穿45点好淡分界区间下限，楼市调整信号确认，预示楼价将由反复偏软转为下调。本港利率仍有上调压力，市场气氛观望，二手成交持续淡静，CSI连跌3周共3.45点。CSI走势不断向下，跌穿55点、50点及45点三个重要关口，需时10周。中原地产10大屋苑睇楼量录得400个预约睇楼，按周升5.3%。市场人士表示，近日金融市场波动较大，预料疫后市场复常需时，对楼市造成一定影响。周六适逢七一假期，加上港府正研究微调首置按揭成数比例，为市场带来盼望，不少买家都趁机出动，寻觅笋盘。
重磅投资者密密散货，裕泰兴罗氏家族成员、资深投资者罗守辉或相关人士，以2.22亿元大手放售西半山「罗便臣道1号」3伙，其中一伙率先售出，劲赚2582万元。据市场消息指，罗守辉等放售的罗便臣道1号3伙，分别为低层E室、F、及G室复式户，实用面积均2,626平方呎，同为4房间隔，各叫价7,200万及7,800万元，总索价2.22亿元，其中E室复式户近日连同车位降价800万元，以7,000万元易手，呎价26,657元。据透露，罗守辉等早于2011年以4,418万元买入，账面获利2,582万元，升值58.4%。
西半山「嘉兆台」3座高层A室，实用面积812平方呎，建筑面积1052平方呎，采3房1套间隔，座向南，附自住装潢，业主以1,528万元沽出单位，平均实用呎价18,818元。原业主则于2012年3月以1,285万元买入单位，持货11年，是次转手账面赚243万，单位升值约19%。西九四小龍「碧海藍天」1座中低層G室，實用面積494平方呎，建築面積667平方呎，採兩房間隔，單位座向東南方，享開揚市景，今年4月以850萬元放售，最新減至830萬元即獲洽購，以825萬元易手，折合實用呎價16700元。原業主於2010年11月以415萬元購入單位，持貨近13年，現轉手賬面獲利410萬元離場，單位升值近1倍。大围「名城」3期盛世2座高层NC室，建筑面积1264平方呎，实用面积958平方呎，4房连套房及储物房间隔，放盘时开价2200万元，双方议价后以1800万元易手，建筑呎价14241元，实用呎价18789元，累减400万元。买家为换楼客，见单位间隔合用，即购入单位自用。原业主于2019年以1400万元购入单位，持货4年，是次沽出单位账面获利400万元离场，单位升值28.6%。荃湾「湾景花园」3座高层C室，实用面积760平方呎，套3房，前临开阔海景，同类型单位去年平均叫价约1200万元，上址用家自住，有装修，上月尾以1000万元放售，现以983万元沽出，实用呎价12934元，成交价仅较网上估价低约1%，并为今年以来同类型单位最理想造价，但与去年初同座同室但楼层略低单位，造价1058万元相比，价格回落约7%。原业主于2011年以518万元入市，持货至今账面获利465万元。今年初香港全面开关，港府积极推动经济，刺激商业及旅游等活动交流，为工商铺市场带来利好因素。中原(工商铺)数据显示，今年上半年共录得约1,816宗工商铺买卖成交，涉及总成交金额约358.77亿元，分别对比去年下半年的约1,790宗及351.21亿元，分别上升1.5%及2.2%。中原(工商铺)展望，下半年工商铺市场仍面临重大挑战，当中经济复苏步伐及息口走势至为重要，现时本港经济仍偏疲弱，加息周期令观望气氛更趋浓厚，但中央支持北水南下，相信会陆续与港府合作推出更多利好营商环境的措施，对下半年整体工商铺市场前景审慎乐观。
中原(工商铺)商铺部董事黄伟基表示，今年上半年截至6月27日，市场共录得约433宗商铺买卖成交，接近2022上、下半年约500余宗水平；但总成交金额上升幅度较大，2023上半成交金额录得约150.3亿元，对比2022下半年增加约28%，反映投资者入市态度逐步转正面，除铺价对比过去疫情期间有所回升外，购入的铺位物业涉及的成交价亦相对较高。中港正式通关后，另一备受市场关注的写字楼市场，中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼表示，数据显示，2023上半年暂录得约346宗写字楼买卖个案，比2022下半年多出约一成，但与2022上半年相比，仍有约11%差幅。中原(工商铺)董事总经理潘志明表示，今年上半年市场暂录得约1,037宗工商物业买卖成交，总金额约124.9亿元，对比去年下半年约980宗及126.41亿元都见回升趋势。据统计今年成交个案中，以约2,000万元以下的中低价银码成交占比估计达约七成，反映买家以中小企及自用客为主。
工商成交焦点
上水龙琛路龙丰花园地下铺位易手，铺位面积约900平方呎，位处上水核心地段，人流甚旺，铺位以约4,525万元易手，现由争鲜寿司店以13.2万元租用，回报率3.5%。据了解，原业主于2021年，以3,500万元购入铺位，持货两年转手，获利约1,025万元，两年升值近3成。
通关后零售商加快租铺，澳洲时装品牌Cotton On弃租的中环德己立街旺铺，据市场消息指，最新获一家化妆品店以约60万元租用，相较3年多前租金低3成。该铺位为德己立街2至12号业丰大厦地下A、B铺连地库，面积约8,380平方呎，位置在兰桂坊一带，原本是Cotton On租用多年，直至去年租约期满，品牌决定转租皇后大道中永恒商业大厦两层作旗舰店，而德己立街的铺位在去年开始丢空。据市场消息指，近日有化妆品店洽租该铺位，作价大约60万元，以呎租大约72元。如果相较Cotton On在3年多前以85万元续租，今次最新租金大约低3成。
发展商动向
由太古地产持有大部分业权的鲗鱼涌华厦工业大厦，原定于本月28日（周三）举行强拍，但相关拍卖会突然宣布取消。由于土地审裁处已批准将华厦工业大厦的售卖令有效期延长3个月，故原定于28日上午11时举行的物业公开拍卖现已取消。而持有该厦大部分业权的太古地产发言人亦证实，集团已就余下单位的业权作出收购，并与有关业主签署临时买卖合约，预计今年7月前完成有关买卖交易。而在相关交易完成后，集团将拥有华厦工业大厦全部业权，因此无需透过强拍统一项目业权。事实上，太古地产早于2018年已就上述工厦向土地审裁处申请强拍，当时共持有约81.6%业权，其拍卖底价51.25亿元，属于本港历来获批强拍个案中，底价最贵的强拍个案。
华厦工业大厦位于鲗鱼涌船坞里8号，早于1972年落成，占地约2.71万方呎，现为1幢20层高的工业大厦。据太古地产发言人早前透露，集团计划将该厦用地连同毗邻的仁孚工业大厦，一并重建作办公楼及其他商业用途，总楼面面积达77.9万平方呎。发展局局长宁汉豪公布，本财政年度第2季(2023年7至9月)卖地计划，下季将以招标形式推出2幅住宅地，分布启德及东涌，涉及约1,740个单位，较本季约2,400伙减少约660伙或约27.5%。其中下季推出的启德地皮料可兴建约1,325伙，出售章程将要求发展商兴建一道175米长的地下街，占整条地下街约11%。至于另一幅推出的东涌东地皮，为该发展区首幅推出的地皮，预计提供约415伙。连同私人发展及重建项目，下季私人住宅供应约4,050伙，连同今季，本财政年度上半年(4至9月)土地供应可供兴建约8,280伙，占全年供应目标约1.29万伙，达标超过六成。
今个财政年度首幅政府用地截标，地皮位于坚尼地城西宁街与域多利道交界，已于30日中午12时截标，共接获6份标书。地皮最高可建楼面达24万平方呎，前临海景，但由于发展周期长，市场料发展商出价保守，招商局置地伙信置、新地等独资竞投。地皮现为巴士总站，比邻招商局货仓，面积约24,326平方呎，若以纯住宅计最高可建楼面面积243,264平方呎。综合市场信息，地皮估值约9.7亿元起，即每呎楼面地价约4,000元。
