一手新盘低价推出，收票理想，其中恒地启德「HENLEY PARK」（11日）次轮推售82伙，折实入场价514.8万元。HENLEY PARK (10日)顺利截票及完成抽签，累计共录得8,384票，超额认购101倍。泛海发展洪水桥「汇都I」公布项目最新部署，项目累收1334票，较首张价单125伙超额认购约9.6倍，当中有7成为自用客，投资者占3成，将于日内加推单位应市，加推单位售价有约1%加幅，以1及2房户为主，短期内公布销售安排。
本周推售项目
新地发展的屯门「NOVO LAND」第2A期，市场消息指，项目单日售出4伙，吸金逾2,409万元。当中成交价最高为Arreso3座25楼F室，实用面积412平方呎，采2房间隔，成交价约612.3万元，呎价14,861元。NOVO LAND 2A期，设有3座住宅大厦，包括Arreso第3座、第5座及Charlot第1座(1A及1B)，每座设有31层，合共929伙，提供开放式至3房户型，另设特色单位，实用面积216至1,528平方呎 。
九建发展的将军澳「海茵庄园」录得2宗成交，套现逾1000万，包括2座23楼D2室，实用面积280平方呎，成交价516.1万，呎价18,432元；另一伙单位为特色招标平台单位1座2楼A1室，实用面积266平方呎连33平方呎平台，成交价523万，呎价19,662元。项目于7月共售出23伙，套现近1.1亿。恒地启德「HENLEY PARK」单日沽出3伙，吸金2,455.92万元。项目连沽3伙，包括1A座26楼G室及1A座27楼G室，实用面积384平方呎，采1房间隔，成交价809.91万及812.34万元，呎价呎价21,091及21,155元。另为1A座33楼F室，实用面积384平方呎，采1房间隔，成交价833.6万元，呎价21,708元。信置与会德丰地产牵头发展的西南九龙「维港汇I」，售出2座2楼A室，实用面积794平方呎，3房间隔，成交价2,045万元，呎价25,755元。据悉，维港汇系列至今累售1003伙，吸金逾161亿元。华懋与港铁合作的何文田「瑜一‧天海」，录得有大手客斥资逾8,000万元连购2伙，破瑜一标准户成交价及呎价新高。瑜一‧天海第1A座26楼D单位及第1A座27楼D单位以招标形式售出，售出单位均属向南维港海景大户，采3房1套连储物室间隔，实用面积996平方呎。第1A座27楼D室以4,033.8万元成交，呎价40,500元，破「瑜一」项目的标准户成交价及呎价新高。另一伙则为第1A座26楼D室，以3,984万元成交，折实呎价40,000元。据了解，2伙招标单位为同一组家庭客。会德丰地产发展的蓝田「KOKO MARE」再录得成交，项目以833.7万元售出9座22楼K室，实用面积416平方呎，2房间隔，呎价20,041元。上周五(7/7)公布的中原城市领先指数CCL报165.68点，创9周新低，按周跌0.96%。反映6月15日美国暂停加息，但预期下半年仍可能再加息两次，以及本港大型银行维持最优惠利率不变当周的市况，CCL回软，并终止2周连升。今周八大楼价指数齐跌，是2022年12月(即28周)以来首见。虽然6月暂停加息，但利率持续高企，市场气氛观望，买家入市意欲放缓，二手交投疲弱，整体楼价开始出现调整迹象。CCL再度回落至165点水平，近12周五升七跌，累跌1.62%。上周三(5/7)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)最新报43.40点，较上周的43.62点轻微下跌0.22点。本周CSI跌幅明显收窄，反映市场憧憬政府放宽按揭措施，前线经纪人睇淡楼市情绪暂时未有恶化。但二手交投持续疲弱，CSI连跌4周共3.67点，并连续2周低于45点好淡分界区间下限，预示楼价将向下调整，却非大跌的信号。本周末中原地产十大屋苑预约睇楼量重回400组以下，录得375组睇楼预约，较上周下跌6.3%。海怡半岛跌幅最大，跌25%，其次为映湾园，跌20%，嘉湖山庄亦跌17%。市场人士表示，美国暂停加息，新盘推售步伐实时加快。本月新盘市场百花齐放，港、九、新界均有新盘应市，且多以贴市价或低市价推盘。本周再有两个分别为于黄竹坑站上盖及北部都会区洪水桥的新盘开价及接受买家认购，二手客源被瓜分，加上业主议价空间普遍有限，同时，息口走向未明，导致二手表现续弱。
北角半山「珊瑚阁」低层A3室成交，单位实用面积1,173平方呎，建筑面积1,382平方呎，采3房套间隔，望开扬城市景。单位自2022年3月放盘，初时叫价2,500万元，放盘一年多后，最新以2,228万元沽出，累减272万或约11%，平均实用呎价18,994元。新买家为用家，见单位附设车位，以及邻近未来登山电梯，届时可直达港铁站，故入市自用。据悉，原业主则于2008年以1,020万元买入单位，持货15年，是次易手账面赚1,208万元，升值约1.2倍。红磡「黄埔花园」2期8座高层F室，实用面积288平方呎，属于缩则间隔，现为1房设计，业主5月中开始放盘，原本叫价500万元，数度调整叫价后，日前以470万元易手，呎价16319元。根据银行网上估价数据显示，单位现时约值447万元，反映业主以高估价5%出货。不过，原业主于2020年初才以522万元购入，持货刚满3年，是次易手账面损失约52万元离场。元朗「原筑」1座中层C室，实用面积651平方呎，三房套房间隔，叫价740万元，最终减价32万元，以708万元沽出，实用呎价10876元，创屋苑三房套单位今年新低价。原业主于2011年9月以370万元购入单位，持货12年，账面获利338万元，升值逾9成。元朗「YOHO Town」8座高层H室，实用面积422平方呎，2房间隔，叫价700万元，减价34.2万元或近5%，以665.8万元沽出，实用呎价15,777元。据了解，原业主于2003年9月以114.8万元购入单位，持货20年，账面获利551万元，升值4.8倍。将军澳日出康城「GRAND MARINI」 2B座中层E室，实用面积375平方呎，为1房间隔，座向东南方，望开扬海景，今年4月开价738万元，最新减至692万元成交，减幅6%，实用呎价18,453元。原业主于2019年9月以661.5万元购入单位，持货近4年，现转手账面获利30.5万元离场，升幅约4.6%。
6月份美国联储局宣布维持利率不变，为15个月以来首次暂停加息，惟基准利率仍然处于2007年8月以来的最高水平。联储局主席鲍威尔亦预计于年内有机会两次加息，反映加息周期仍未结束，本港利率仍会持续高企，投资者对此抱持观望及防守态度，整体买卖成交未能如预期般反弹。中原(工商铺)数据显示，6月份共录得约308宗工商铺买卖成交，当中商铺表现最强差人意，宗数较上月下跌幅度最大。中原(工商铺)认为，通关后投资者陆续重返市场，惟息口因素导致市场前景不明朗，而优质盘源及减价盘陆续被消化，致使6月份工商铺买卖价量齐跌，但相信随着政府积极推动振兴经济措施，可逐步提升投资者入市信心，对工商铺前景乐观。
工商成交焦点
数据显示，THE HENLEY1期第1座及第2座基座地下及1楼商铺，以5.28亿元成交。翻查资料，物业为THE HENLEY基座商铺，1座面积约1.7万平方呎，2座面积约8,905平方呎，合共26,132平方呎，以5.28亿元成交价计，呎价约2万元。当中涉及20多个商铺，面积由722平方呎起，租户主要为民生相关，包括咖啡室、餐厅、超市及宠物用品等。市场消息指，新买家为内地投资者，购入作长线收租。「越南朱」朱立基持有的北角晋逸维园精品酒店早前易手，买家为嘉华国际相关人士，作价4.68亿，平均呎价10808元。上址为英皇道31至33号晋逸维园精品酒店，嘉华相关人士透过CHARMFIELD PACIFIC LIMITED购入，该公司董事包括吕耀华及尹紫薇，吕氏为嘉华国际执行董事，尹紫薇为嘉华国际香港地产发展及租务总监。市场消息透露，该项目除了基座铺位外，楼上为住宅契，料发展商重建物业，得以退还昂贵的厘印费；该项目占地面积约4100方呎，楼高23层，共提供132间房，每个房间作价约355万，总楼面约4.33万方呎，平均呎价10808元。该物业位于英皇道31至33号及银幕街18及20号，与琉璃街交界3面单边，地下及1楼商铺总面积约9441方呎。上址原由老牌家族持有，帝邦投资有关人士在2010年中以4.29亿购入，改装成晋逸维园精品酒店，再于2017年以8亿转售予朱立基及有关人士。近年酒店已结业，项目获屋宇署批建筑图则，重建成1幢24层高商厦，可建总楼面约61580方呎。朱立基或有关人士持货6年账面蚀3.32亿，大幅贬值41.5%。朱立基年初以4.3亿沽出鲗鱼涌芬尼街3、5、7及9号地盘予宏安地产，较2018年购入价6.78亿，账面亏损2.48亿或36.6%。
发展商动向
坚尼地城住宅地皮7月5日公布中标结果，地皮最终由会德丰地产击败其余5间发展商，成功以17.2亿元（即每呎楼面地价约7070元）夺得，属于市场估值范围之内，但较逾半年前邻近地皮成交价卖平约26%。地皮现为巴士总站，比邻招商局货仓，面积约24,326平方呎，若以纯住宅计最高可建楼面面积243,266平方呎。地皮估值约9.7亿至23.1亿元，即每呎楼面地价约4,000至9,500元。金管局放宽1500万以下自用住宅按揭成数增至7成，据中原网站的资料，全港目前有3.97万个放盘，1500万元以下有3.26万个（占82%）；另外，1200万至1500万元放盘约3593个；以大型屋苑太古城为例，目前约有472个放盘，当中345个放盘叫价在1500万元以内。中原按揭董事总经理王美凤表示，欢迎政府为自住人士回复辣前沿用已久的7成按揭上限楼按措施，令自住楼价1,500万以下的置业人士可选择以3成首期零保费置业，3000万或以下楼价亦提高至6成按揭，无论对换及上车人士都有直接实质帮助，尤其优化以往换楼人士选择千万以上物业必须备足5成首期又或经按保才可上会，由于市场上绝大部份买卖成交均属于楼价1,500万以下，上车及换楼人士均可以基本三成首期置业上会，无需要必须经按保，新措施有助推动市场换楼链及正常流转，促进楼市健康发展，对楼市有正面支持作用。以1,500万楼价为例，按揭首期由5成750万减至3成450万，首期大大减少300万或两成，大大减轻置业人士上车或换楼门坎；此外，亦由于银行将可提供最高七成按揭，按保计划会为银行贷款七成按揭成数以上的部分提供保险，相关保费会比六成按揭成数以上的保险较低，进一步可减轻置业人负担。在最新措施推出前，非按保个案需要储4成至5成首期，即最多借5至6成按揭，而楼价$834万或以上的物业之按揭成数已不足6成，因为6成按揭的楼价上限500万按揭额，而1,000万以上物业的非按保按揭最高仅5成。王美凤指出，现时新措施落实，政策明朗化后，免除买家为了等候放宽政策而转为观望暂停入市，相信准买家会加快入巿步伐，有助楼巿健康发展。
