长实油塘新盘劈价低开，成功突围并点燃市场，认购反应非常热烈。长实「亲海駅II」公布首张价单，将涉及132伙，户型由开放式至3房不等，折实价由约290万元至1114.3万元；折实呎价13443至16407元。发展商有见市场反应热烈，实时加推亲海駅II 2号价单，涉122伙，折实294.4万元入场，属于原价加推。恒地红磡大型住宅重建项目「BAKER CIRCLE．GREENWICH」，发出首个销售安排，将于下周二(8日)发售60个单位。GREENWICH下周二首轮推售的60伙，单位户型涵盖开放式至3房间隔，实用面积215至490方呎，折实平均呎价18963元，最低折实售价367.83万元起。项目先后推出两张价单合共84伙；首张价单共56伙，折实售价367.83万至905.49万元，折实呎价17108至20379元，折实平均呎价18928元。2号价单提供28伙，折实售价480.6万至774.63万元，折实呎价18136至20016元，折实平均呎价18978元。
本周推售项目
恒地旗下鲗鱼涌现楼新盘THE HOLBORN，单日连沽2伙，套现1280.44万元，其中，21楼B6室，单位实用面积255平方呎，1房间隔，以635.2万元成交，呎价24,910元。
市区新盘承接力不俗，信置及会德丰地产牵头发展的西南九龙「维港汇I」，单日售出3伙，其中维港汇I第1座6楼C室，实用面积966平方呎，3房间隔，成交价2,510万元，呎价25,983元。而2座28楼A室，实用面积798平方呎，3房间隔，成交价2,372万元，呎价29,724元。此外，维港汇II的3A座25楼C室，实用面积496平方呎，同日以1,432.1万元售出，呎价28,873元。维港汇系列至今累售1019伙，套现逾164.7亿元。会德丰地产发展的启德MONACO MARINE项目低座B座6楼A室，实用面积720平方呎，连273平方呎天台，3房间隔，昨日以1,933万元售出，呎价26,827元。买家为新香港人，参观后认为项目位置理想且会所设施丰富，故购入单位自住。亿京发展的大埔白石角「海日湾」，以2,631.6万元招标形式售出COURT D第2座10楼B室，实用面积1,363平方呎，3房间隔，呎价19,307元。白石角海日湾提供667伙，实用面积447至4,494平方呎，分层住宅共有4座大厦，Court A至Court D每幢大厦再细分两翼（各取名1、2座）。由嘉里发展的九龙半山「缇外」最新以招标形式售出第2座5楼B室分层大宅，实用面积4,364平方呎，属四房四套房加双佣人房间隔，连两个车位，以2.4亿元成交，呎价约55,000元，成交价创今年九龙区分层户新高。缇外及缇山于今年合共录得7宗成交，套现逾6亿元，当中缇山已全盘沽清。缇外提供61个分层大宅及 3 座院墅。分层大宅实用面积则介乎3,466至8,583平方呎，涵盖标准分层大宅、花园大宅以及天台顶层特色大宅。3 座矜罕院墅实用面积为11,382平方呎至11,692平方呎，每座均特设逾万呎前后花园、室外游泳池、升降机以及私人停车库。上周五(4/8)公布的中原城市领先指数CCL报164.72点，按周升0.33%，并连升2周共0.52%。反映政府放宽物业按揭成数后，刺激整体楼价短暂企稳，CCL近3周于164点上下窄幅徘徊。今周指数仍未反映加息后的市况，7月底美国及本地银行再度加息，二手楼市淡静，相信短期楼价继续反复向下。现时CCL距离第三季目标163点，相差1.04%。整体楼价走势呈阶梯式下调，CCL由今年4月高位168.40点开始反复回软，期间每次反弹的高位均比前一次低，近16周累跌2.19%。CCL近3周于164点左右徘徊，而早前指数连续13周在165点到168点争持。8月3日油塘新盘亲海駅II公布低价推售，对香港二手楼价的影响将于8月下旬公布的CCL才开始反映。上周三(2/8)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价) 报39.08点，较上周的39.53下跌0.45点。7月27日美国及本港银行加息后首周，市场观望气氛持续，二手成交稀疏，楼市继续向下调整。CSI连跌8周共7.99点，并连续6周低于45点好淡分界下限，预示楼价处于下调阶段。CSI仍然于40点水平附近徘徊，未有跌穿30点，预告楼价非转势大跌，但短期牛皮偏软。中原地产十大屋苑本周末录得351组预约睇楼量，按周再跌约2.2%，睇楼量创逾半年新低 (对上低位为今年1月20日录345组)。市场人士表示，受加息因素影响，二手市场成交持续淡静，加上发展商新盘开价一浪低于一浪，二手持续捱打。九龙区新盘新近以「时光倒流」震撼价推出，实时冻结全港上车购买力，相信亦抢去不少居屋客，预计本月二手交投将会进一步减少。
港岛「薄扶林花园」6座高层A室，实用面积698平方呎，采3房间隔。业主于6月放盘，叫价1,030万元，最新以850万元成交，累减约180万元或17.5%，平均实用呎价12,178元。原业主则于1988年以78万元买入单位，持货35年，是次易手账面赚772万元，单位期内升值约9.9倍。炮台山「维港颂」6座高层A室成交，单位实用面积877平方呎，采3房1套间隔，享维港海景。业主去年放盘，初时叫价2,880万元，见市况淡静，遂愿配合议价，最新以2,500万元成交，累减380万元或13%，平均实用呎价约28,506元。据悉，新买家为换楼客，心仪单位海景，加上见屋苑楼龄较新，交通生活配套完善，故积极议价入市。业主则于2017年以2,390万元买入，持货6年账面赚110万元，单位期内升值4.6%。黄大仙「现崇山」6A座中层B室，实用面积567平方呎，采2房间隔，外望开扬翠绿山景，最初开价1,000万元，议价后以950万元易手，实用呎价16,755元。新买家为同区换楼客，见近日息口见顶，业主议价空间大，经多番议价后，终成功入市自用。据悉，原业主于2014年以740万元购入单位，持货9年，现沽货账面获利210万元离场，期内升值28.4%。荃湾「映日湾」2座高层J室，实用面积284平方呎，一房间隔，正望汀九桥海景，叫价670万元，获内地专才垂青，议价后以642万元成交，呎价22606元，造价创屋苑一房单位今年新高，惟仍较高位700万元低约8%。买家为内地专才，原本看租盘，被上述海景所吸引，因打算留港长期发展，见屋苑位置便利，于是弃租转买，购入上址。据悉，买家需要先缴付30%辣招税，料住满7年可获退还大部份置业税。原业主则于2019年以591.9万元一手买入单位，持货4年转售，账面获利50.1万元，单位升值8.5%。东涌「蓝天海岸」6座低层D室，实用面积803平方呎，三房套房连储物房间隔，客厅附设露台，享海景，叫价910万元，新近以810万元沽出，实用呎价10087元，创同类型露台单位8年新低价。原业主于2007年11月以285万元买入单位，持货16年，账面获利525万元，单位升值1.8倍。本港踏入加息周期，息口持续高企，银行存款利率持续创新高，因而影响投资者对入市地产物业的意欲，工商铺亦受影响，惟工厦物业发挥强劲抗跌力，成交宗数表现可平稳发展。中原(工商铺)工商部统计全港逾百幢指标工厦，第二季共录得113宗买卖成交，与第一季表现相若，跌幅仅约4%，当中抗跌力最强的为西九龙，按季价量逆市上扬，宗数升幅约260%，平均呎价亦见上升17%。中原(工商铺)指出，7月份工厦买卖市场观望气氛浓厚，加上高息环境持续，相信会稍为拖累整体工厦市况，预料第三季工厦买卖价量会继续向下调整。中原严选全港逾百幢工厦，分作四大区作工厦表现分析，根据中原(工商铺)数据显示，2023年第2季指标工厦买卖成交量录得113宗，较第一季的118宗稍微回落约4%，当中西九龙买卖表现逆市向上，第2季共录得约18宗，较第1季录得的5宗显著上升260%， 由于西九龙买卖成交量相对比较少, 故录得的平均呎价相对亦有增幅，由第一季的5559元，上升至第2季的6531元，升幅约17%；而在四大区域中，买卖成交量最多的是新界区，第二季录得45宗，与第一季47宗轻微下跌4%，而呎价则下跌9%。
工商成交焦点
太古地产劈价促销太古城车位见效，吸引不少资深投资者亦入市，其中中原创办人之一的王文彦斥资近2,560万元扫14个车位，而恒地执行董事叶盈枝据悉亦有入市。太古自今年6月推出优惠，最多减价接近3成后，累积售出逾300个车位。据了解，其中一个大手入市的投资者，为中原创办人之一的王文彦透过多间有限公司入市，购入至少14个车位，合共涉资约2,559.2万元，每个划一价为182.8万元。
葵涌贵盛工业大厦二期地厂，面积约759方呎，以约350万元易手，呎价约4611元，属市价水平。据悉，原业主于2005年以约28万元购入该物业，一直用作食堂营运，是次易手连同食物牌照一并售出，账面获利约322万元，物业升值约11.5倍。是次买家为投资者。黄竹坑道40号贵宝工业大厦新近录得3宗买卖成交，分别为2楼A室、2楼B室及3楼B室连车位，涉及面积约5526平方呎(未核实)，总成交价约4500万元，扣除车位价后，折合平均呎价约7700余元，属市场合理水平。买家为同幢物业的用家，因配合业务发展，故购入单位作自用及长线收租。3个单位均由同一业主持有，原业主于1993年先后斥资共约453万元购入，持货30年账面获利约4047万元，物业大幅升值近9倍。同时，贵宝工业大厦为区内知名工厦，物业于1977年落成，楼龄约46年，物业位置优越，位处于黄竹坑站B出口，且承租力不俗，成交呎价亦一直维持着合理水平。目前该厦有一个放售单位，位处低层A室，面积约1820平方呎(未核实)，叫价约1500万元，折合呎价约8241元。
发展商动向
地政总署数据显示，上月仅有1个项目申请售楼纸，为嘉里与莱蒙合作发展的元朗十八乡路39号项目，共提供594伙，项目预期落成日期为2025年11月25日。值得留意的是，截至今年7月底，合共有37个项目待批预售楼花同意书，合共涉及17,832伙，对比6月44个项目共涉21,840伙，按月减少4,008伙，跌约18.4%。中原按揭董事总经理王美凤表示，据中原按揭研究部及土地注册处最新数据显示，2023年7月份现楼按揭录7,308宗登记，对比6月份8,096宗回落9.7%，跌幅亦来自居屋入伙登记大减。7月份楼花按揭回升至253宗登记，虽仍属偏低水平，但对比6月份低基数升幅达148%。至于巿占率方面，7月份汇丰银行超前中银香港现楼按揭居首，同时汇丰银行亦连续8个月蝉联楼花按揭冠军。王美凤指出，中原按揭研究部数据显示，7月份现楼按揭录7,308宗登记，按月减少9.7%，首四位银行巿占率按月减少4.9个百分点至占78.7%。7月份汇丰银行现楼按揭巿占率按月增加0.8个百分点，升至占27.8%，超前中银香港进成现楼巿占冠军；而中银香港单月巿占率回落4.5个百分点至占25.5%，巿占跌一位排名第2；排第三位之恒生银行单月巿占率减少2.6个百分点至20.4%，跟随其后工银(亚洲)巿占按月增加1.3个百分点至4.9%，排名维持第4。数据显示，2023年7月份现楼按揭巿占率，第5至第10位依次排序为：东亚银行(市占率4.7%，增1.9个百分点，排名维持第5)、渣打银行(市占率4.2%，增2.1个百分点，排名维持第6)、花旗银行(市占率2.5%，增0.5个百分点，排名维持第7)、大新银行(市占率2.2%，增0.7个百分点，排名升1级至第8) 、交通银行(市占率1.7%，跌0.1个百分点，排名跌1级至第9)及信银(国际)(市占率0.9%，增0.2个百分点，排名升2位至第10)。中原按揭研究部资料指出，7月份楼花按揭登记253宗，与6月份102宗大增148宗。7月份汇丰银行楼花按揭市场占有率38.7%，按月增加6.3个百分点，维持连续8个月维持榜首位置。中银香港巿占率29.2%，按月增加2.7个百分点，排第2，随后恒生银行巿占率19%排第3，巿占率按月减少5.5个百分点，东亚银行由6月份「零」楼花按揭登记增至7月份11宗，巿占率4.3%排第4。(详见表五)。受楼市处于闷局形势影响，今年首7个月现楼及按花按揭登记数字均差强人意。数据显示，今年首7个月现楼按揭登记量按年减少3.2%至46,297宗，中银香港累积承办12,707宗现楼按揭登记，以27.4%的巿占率，暂领先榜首位置。楼花按揭登记方面，今年首7个月录得836宗登记，按年大减68.8%，汇丰银行以291宗楼花按揭登记巿占34.8%暂排名第一。
