【联动动向】香港住宅市场综述 2023年7月-中原地产中国内地驻港办公室-中原地产

【联动动向】香港住宅市场综述 2023年7月

发表时间：2023/08/16 责任编辑：

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月报

年内减息机会微

压抑一二手市场

2023年7月份

一手市场

2023年7月份一手私人住宅录829宗及79.2亿元，较6月的1,010宗及126.8亿元，分别下跌17.9%及37.5%。一手交投跌穿一千宗水平，宗数创2023年2月后的5个月新低，金额将创2023年1月后的6个月新低。显示发展商积极推售新盘，但销售速度减慢，导致一手市道放缓。

7月份登记宗数最高的新盘是屯门NOVO LAND第2A期，录321宗及20.23亿元。其次是启德Henley Park，录196宗及17.64亿元。将军澳海茵庄园录33宗及1.61亿元。

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7月新盘港九新界均有项目捱出，九龙方面，恒地发展的启德「HENLEY PARK」，7月1日首轮销售228伙，涉及开放式至3房，实用面积250至649平方呎，折实价518.22万至1,724.13万元，即日沽出182伙。另外，九建发展的将军澳「海茵庄园」早前新增折扣优惠，并于周日展开新一轮26伙销售，据市场消息指，即日售出12伙，连同周六两天累售14伙。

嘉里建设牵头发展的香港仔黄竹坑站港岛南岸第4期「海盈山」第4A期7月18日进行首日销售，即日沽出47伙。另外，泛海国际元朗洪水桥「汇都I」周六推售188个单位，市场消息指出，售出64个单位。

二手市场

二手私人住宅方面，7月份录2,098宗及182.2亿元，较6月的2,401宗及200.0亿元，分别下跌12.6%及8.9%。宗数及金额齐创2022年12月后的7个月新低。反映二手观望气氛浓厚，买卖持续疲弱。

大型屋苑方面，7月份嘉湖山庄录24宗买卖登记(共1.22亿元)、美孚新村录20宗(共1.53亿元)、沙田第一城录18宗(共0.94亿元)及太古城录11宗(共1.23亿元)。

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本月底中原城市领先指数CC报164.18点，按周微升0.20%。今周指数是反映7月7日政府宣布放宽物业按揭成数当周的市况。CCL单周回稳，终止3周连跌，但仍为近22周次低，重返今年2月时水平。二手买卖持续稀少，整体楼价短期反复向下，CCL第三季目标是163点水平，现时相差0.72%。利率高企，影响CCL由今年高位168.40点逐步调整回软，近15周累跌2.51%。7月27日美国联储局加息0.25厘，本港主要银行亦宣布上调最优惠利率0.125厘，对香港二手楼价的影响将于8月下旬公布的CCL才开始反映。

分区指数方面，港九楼价齐单周回升，新界两区齐跌。港岛CCL_Mass报166.88点，按周升1.75%，连跌3周后反弹。九龙CCL_Mass报159.72点，按周升0.19%，终止4周连跌。新界东CCL_Mass报178.57点，按周跌0.08%，连升2周后回软。新界西CCL_Mass报151.39点，按周跌0.35%，连跌2周共0.92%，指数创20周新低，重返今年3月时水平。

图三：香港中原城市领先指数CCL

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资料来源：中原地产（香港）研究部

租赁市场

2023年7月份中原城市租金指数CRI最新报114.02点，按月升1.15%。指数创18个月新高，重上2022年1月时水平。私人住宅市场进入传统暑期租赁旺季，租务宗数上升，带动租金稳步向上。CRI由今年1月低位回升计，近6个月累升5.45%。买家转买为租，及学生、专才流入，令租盘需求大增，租务市况持续活跃，展望第三季CRI上望116点，估计有机会重上2021年10月水平，现时距离目标相差1.74%。

各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报57.2元/呎、「太古城」报36.5元/呎、「海怡半岛」报34.4元/呎、「杏花村」报33.7元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报39.6元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报36.9元/呎、「美孚新村」报30.9元/呎、「丽港城」报29.7元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报38.9元/呎、「名城」报35.7元/呎、「岚山」报28.1元/呎。新界西方面，「尚悦」报28.2元/呎、「映湾园」报25.6元/呎、「嘉湖山庄」报21.7元/呎。

图四：香港中原城市租金指数CRI

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资料来源：中原地产（香港）研究部

印花税成交

据税务局的数据显示，7月份买家印花税录得57宗，按月下跌20.83%。涉及税款2.304亿元，按月下跌29.28%。平均每宗涉税404.2万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占1.86%，比6月减少0.13%；金额则占5.78%，按月减少0.68%。

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中原大湾区指数

7月份中原大湾区指数报117.6点，按月跌2.69%，连跌两个月。12个指数中，录得跌幅的城市比例大幅上升，共10个，跌幅由0.24%至3.92%，仅东莞及肇庆指数录得升幅，分别上升2.42%及1.32%。四大中心城市全线报跌，拖累大湾区指数跌幅扩大，深圳及广州指数同创历史第二大跌幅，更分别创39个月及28个月新低。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，内地经济复苏未如预期，多家大型内房出现债务危机，而市场憧憬政府救市，惜一直未见落实，令楼市观望气氛浓，成交胶着。深圳7月份二手成交2259套，较上月跌6.1%，较高峰期时每月4000套减少逾4成。广州7月份二手成交8096宗，已连跌4个月，较上月减少2.4%，成交量下跌，令楼价亦因此受压，两城指数跌幅加大，深圳指数两个月累跌7.04%，广州两月累跌6.59%。

香港楼市方面，与大湾区同步下调，7月份港府虽然放宽豪宅按揭成数，但月尾美国再度加息，香港银行亦被迫跟随，令本来淡静楼市更雪上加霜，大湾区香港指数结束5连升，7月份报109.51，较6月急跌2.39%。

图六：中原大湾区指数

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资料来源：中原地产（香港）研究部

后结

市民于七一假期欢庆度节，或有外出旅游放松心情；加上发展商新盘持续热推，抢去市场焦点，而二手业主未有明显减价应战，二手屋苑交投再度陷入胶着。另外加息因素仍持续影响买家入市意欲，加上近期新盘多以低价推售，吸走大批购买力，导致二手交投持续低迷。

多个新盘开售，而且订价极具竞争力，成功抢去大批市场购买力；加上台风来袭，天气不稳下，买家睇楼意欲大减，而且二手减幅不够新盘吸引，导致客源流向一手新盘。市场暂时未有利好利淡消息，料二手后市平稳。其他消息，据税务局数据显示，反映内地客入市的买家印花税(Buyer's Stamp Duty, BSD)在上半年录得387宗，较2022年同期跌9%，较疫情前、2019年下半年更低逾6成据税务局数据显示，6月份三大住宅「辣招」税合共录得241宗，对比5月的214宗，按月回升12.6%，合共涉及约8亿元税款，则按月增加约7%。

自美国宣布加息，以及香港主要银行跟随上调最优惠贷款后，买家对后市多抱观望态度，加上发展商积极推售新盘，部份更减价抢客，导致二手市场进一步受压。其他消息，美国联储局一如市场预期宣布加息0.25厘，联邦基金利率介乎5.25至5.50厘，达到2001年以来新高。金管局署理总裁阮国恒称，今次加息符合市场预期，至于加息周期是否见顶，联储局未有明确信息，仅称会视乎未来经济数据及通胀情况，年内减息机会微。由于美国通胀水平仍高，预计高息环境将维持一段时间。

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