连续两周临近周末均受恶劣天气影响，楼市交投活动受挫，一手欠缺大型新盘应市，主要发售余货为主，由恒地发展的粉岭北「ONE INNOVALE」单日录得最少5宗成交，吸金逾2,160万元，包括ONE INNOVALE-Bellevue C座15楼3号室，实用面积311平方呎，成交价496.18万元，呎价15,954元。另一宗为ONE INNOVALE-Cabanna E座1楼15室，实用面积317平方呎，成交价442.86万元，呎价13,970元。恒地另一新盘红磡「BAKER CIRCLE‧GREENWICH」，10日发售28伙，暂沽出6伙，成交价396.61万至809.82万元，成交呎价18,708至20,926元，套现3,056.99万元。当中成交价及呎价最高均为28楼B室，实用面积387平方呎，2房间隔。
本周推售项目
长实发展的沙田九肚「名日‧九肚山」，招标售出1座洋房，有关洋房为21号屋，实用面积891平方呎，连376平方呎天台及265平方呎花园，以2,038万元售出，呎价22,873元，而买家享车位认购权。数据显示，上述洋房曾于2021年4月以2,420.5万元售出，惟买家于今年8月取消交易，最新成交价较当时低382.5万元或15.8%。
由华懋及港铁合作发展的何文田站「瑜一•天海」，录得两宗成交，吸金2378.3万元，其中，2B座19楼C室，为2房间隔，实用面积522平方呎，以1,490.98万元成交，呎价28,563元。据了解，一对父母钟情九龙区港铁站上盖项目，看好其投资潜力，故决定购入项目单位赠女儿。另外，1B座26楼E室，以887.31万元成交，呎价24,377元。瑜一全盘累售429伙，套现逾73亿元。恒地与市区重建局(市建局)合作的长沙湾「映筑」已届现楼，录得一宗成交，为36楼G室，实用面积332方呎，2房间隔，成交价853.89万元，实用呎价25720元。映筑位于青山道233号，提供337伙，实用面积322至769方呎。建灏地产旗下九龙城「文曜」，公布最新销售部署。项目为翻新项目，不受一手条例限制，故不会上载楼书及价单，料月内推售。项目耗费约1.2亿进行全面翻新。目标客源为心仪41校网的家庭客、医护人员、金融管理层等。项目提供多项折扣优惠，包括楼价2%的41名校网折扣，在此区居住或工作都可享该折扣，另有九龙塘花园城市生活折扣。该盘位处41名校校网，提供92伙，标准户设1房至4房，实用面积379至2,183平方呎。超级豪宅火速推售，由泛海国际、德祥地产与资本策略合作的西半山宝珊道23号「宝峰」，突击上楼，发展商随即推出1伙7楼A室4房于下周三(13日)进行单日招标，实用面积4,413平方呎，设私人电梯大堂。楼书显示，宝峰仅提供16伙，实用面积3,773至7,263平方呎，设3至5房间隔，标准楼层采1梯2伙，而特色单位属以一层过设计，全盘最大为8楼A室实用面积7,263平方呎。上周五(8/9)公布的中原城市领先指数CCL报161.79点，按周跌0.38%，指数创29周新低，重返今年2月时水平。今周楼价指数是反映8月20日油塘新盘亲海駅I首轮开售当周的市况，新盘低价推售热卖，市场购买力转向一手，二手楼市持续受压，CCL连跌4周共2.19%。整体楼价走势持续向下，本周CCL跌穿162点，预计第三季目标将降至160点水平，现时仅相差1.79点或1.11%。由今年4月高位168.40点计，CCL 近21周已累跌3.93%，今年整体楼价升幅收窄至3.20%。如果第四季没有利好消息刺激楼市，相信2023年全年楼价升幅有可能被没收。上周三(6/9)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价) 报35.62点，较上周的34.67点上升0.95点。二手楼市气氛继续淡静，成交疲弱，前线经纪对后市仍然观望。近3周CSI于35点水平反复，预示楼价下调持续。CSI短暂回稳，暂时未有恶化，没有进一步向下跌穿30点，预告楼价跌幅相当缓慢，楼市跌势未有加快的信号。中原地产十大屋苑本周末睇楼量录得约261组预约，较上周末回升18.1%。市场人士表示，上周末超强台风苏拉正面袭港，市民纷纷取消睇楼活动，事隔不足一周，迎来世纪黑雨，而且破坏力惊人，睇楼气氛难免受影响。十大屋苑周末睇楼量虽比上周回升，惟仍低于300组预约，属近3年低位，睇楼量低位徘徊。
鲗鱼涌「太古城」金山阁中层G室，实用面积685平方呎3房间隔，7月放盘，当时叫价1,200万元，现以947万元沽出，累减253万元或21%， 实用呎价13,825元。原业主于2009年以468万元购入，持货14年账面获利479万元。
大角咀「浪澄湾」2座中高层B室，实用面积558平方呎，属2房间隔，前望内园池景、侧望海景。业主原开价1,050万元，最终累减至1,000万元成交，实用呎价约17,921元。原业主于2016年以797.9万元买入单位，持货不足7年转手，现转手账面获利202.1万元，期内升值约25%。红磡「升御门」1座中层A室连车位，实用面积约1,570方呎，属4房2厅间隔，座向正南，可眺望维港烟花景。业主原开价2,500万元，经双方议价后，最终累减250万元，至2,250万元连车位成交，折合实用面积呎价约14 ,331元。原业主在2012年以约3,067.41万元买入单位，持货11年转手，现账面亏损约817.41万元。元朗「Park YOHO Genova」 16B座顶层特色户，实用面积1008平方呎，附平台及天台，套3房连储物房，业主早于2021年4月放盘，开价2000万元，现累减620万元，最终以1380万元沽出，实用呎价13690元。原业主于2017年12月以1701.8万元一手买入，持货约6年，账面蚀321.8万元，期内贬值19%。马鞍山「星涟海」2B座低层F室，实用面积765平方呎，3房套间隔，开价约1,080万元，议价后以1,016万元易手，实用呎价13,281元。原业主于2017年以1153万元购入单位，持货约6年，是次转手账面蚀让约137万元离场，期内贬值约12%。近日港府提出要推动本港夜经济发展，据指，当局将推出名为「香港夜缤纷」的连串活动，并将在下周四举行启动礼，务求推动市民夜晚消费活动。据指，「香港夜缤纷」针对提振整个夜经济活动，并非「大笪地」式夜市。特首李家超周二(5日)出席行政会议前提到，财政司司长陈茂波及副司长黄伟纶正积极筹备「推动晚间活动工作」，联络不同业界，形容反应正面，透露最快下周将公布活动细节和内容。事实上，随着政府高官提出要推动夜经济发展，近期已经陆续有商界均配合延长商场营业时间，或及推出晚间消费优惠。
工商成交焦点
兴胜创建持有的深水埗West Park地铺以约7,500万元沽出，较今年3月1.2亿元放售价，累积减价4500万元或近4成。由兴胜创建早前放售深水埗通州街256号West Park地下至2楼巨铺，其中地铺面积约1,210平方呎，连1楼约3,000平方呎，2楼约2,410平方呎，合共约6,620平方呎。有指相关铺位，在今年3月以1.2亿元放盘，近期曾减价至8,800万元，最终以7,500万元沽出，较叫价累积减4,500万元或近4成。据指，该铺位现时由城大动物医疗中心以每月30万元承租，不排除由租客购入自用。翠华控股大股东兼主席李远康持有的中环德辅道中一个巨铺，物业曾是翠华旗舰店，以3.7亿易手，23年升值5.4倍。中环德辅道中84至86号章记大厦地下及地库，地下面积约3,163方呎，地库面积约4,200方呎，李远康于2000年以约5,780万元购入该铺位，并由翠华租用多年，翠华餐厅与李远康等签订协议，从2018年4月1至2021年3月31日止的3个财政年度，翠华每年以1,328.1万元租用该铺，即月租约110.7万元，今番沽售，账面劲赚逾3.1亿，升值逾5.4倍。慈善机构救世军罕有入市，据悉，最近以1.22亿元购入葵涌同珍工业大厦地下至3楼多层物业，面积达3.7万平方呎，属于救世军现时租用的办公室，今次由租客「升呢」做业主。而该工厦原业主则为金朝阳(000878)，持货6年大赚近半亿元。据数据显示，昌荣路同珍工业大厦地下至3楼一篮子物业，面积共约37,081方呎，原由金朝阳所持有，并在5月份以意向价约1.6亿元放盘，最终在上月由现时租客救世军(THE GENERAL OF THE SALVATION ARMY)以1.22亿元购入，呎价约3290元，属于市价水平。原业主为金朝阳于2017年以7,300万元买入上述葵涌同珍工业大厦一篮子物业，即是次易手账面赚约4,900万元或67%。长实周末推售将军澳峻滢II期及北角维港颂车位，销情理想，共售出32个车位，包括24个峻滢II期车位及8个维港颂车位，套现约5,200万元。
发展商动向
渣甸山属于传统豪宅地段，区内旧楼极具重建价值，土地注册处数据显示，渣甸山卫信道松圃连录多宗成交，涉及总成交价高逾11.1亿元，相信有财团正进行收购。新买家为腾丰企业有限公司，不排除背后财团为恒地，料项目每呎楼面地价至少逾4万元。松圃位于卫信道8至12A号，现由1座物业组成，早于1965年落成。翻查EPRC经济地产数据库，最新成交涉及17个住宅连17个车位，总成交价逾11.12亿元，成交单位的实用面积介乎约1,216平方呎至1,547平方呎，成交价约5,958.4万至7,580.3万元，成交呎价为4.9万元。而新买家为腾丰企业有限公司，该公司董事包括罗泰安（LO TAI ON），他过往多次为恒地进行收购，不排除背后收购发展商为恒地，而目前项目尚余1伙未获财团收购。项目目前坐落于划为「住宅（丙类）2」的用地之上，其地盘面积约3.7万平方呎，根据项目所属的《渣甸山及黄泥涌峡分区计划大纲核准图》，用地最高地积比率为0.75倍，假设日后以前述地积比重建，将来最高可建楼面面积约27,780平方呎。以前述的成交价计算，意味每呎收购呎价至少逾4万元。近日有传媒引述市场消息指，由恒地、会德丰地产等多间发展商合作的油塘湾综合项目，政府早前第3度批出项目的补地价金额每呎达约6000元，涉及金额约245亿，但因金额过高，发展商拒绝接纳并提出上诉。油塘湾项目规划逾20年，占地达83.2万平方呎，其中由恒地等组成的超级财团合作发展的部份，将兴建30幢商住大楼，总楼面面积达408.8万平方呎，涉及逾6200伙。据指，发展商于2020年7月接纳政府的初步换地条款之后，地政总署已于同年12月批出项目的补地价费用，但未获发展商接纳，并且提出上诉，直至最近地政总署第三度批出项目的补地价金额，平均每方呎楼面补价约6000元，按照项目可建楼面面积约408.8万平方呎计算，涉及金额约245亿。据称，由于补地价金额过高，发展商拒绝接纳并且提出上诉，包括认为项目发展年期长，导致利息成本较高，仅补地价、建筑费及利息支出，平均每方呎成本约达1.5万元。政府下调标准金额补地价见成效，消息指，新世界粉岭北项目决定采用有关方式补地价，涉资约35亿元，每平方呎地价约3,100元，较5年前同区补地价低逾25%，属首宗采用标准金额补地价的住宅个案，料提供逾3,000伙。目前古洞北/粉岭北共有7个项目，获接纳洽商补地价，据市场消息透露，其中新世界旗下粉岭北第14区，即马适路项目，已接纳标准金额补地价，将进行原址换地，成为首宗采用该方式补地价的项目及发展商。数据显示，该项目占地逾15.6万平方呎，现时规划为「住宅（甲类）」用途，以最新获准放宽后的地积比率7.2倍计算，可建楼面面积大增至112.3万平方呎，包括93.6万平方呎住宅楼面及18.7万平方呎。若果参考地政总署6月公布的标准金额计算，住宅部分每呎地价3,484元、非住宅部分每呎地价2,090元，总地价大约36.5亿元，在扣除补地价前地皮价值约1.7亿元后，估计马适路项目补地价金额大约34.8亿元，以可建楼面约112.3万平方呎计算，每平方呎楼面补地价大约3,100元左右。比较恒地在2018年就邻近的马适路项目（即现时ONE INNOVALE）补地价25.3亿元，每呎补地价约4,151元，今次新世界就同区项目补地价水平低逾25%。目前除了新世界马适路项目外，古洞北/粉岭北另有6个项目正洽商原址换地，7个项目总数提供9,000伙，预计新世界率先接纳标准金额补地价有带头作用，加快释放供应。
