路劲地产及深圳控股屯门「凯和山」，自开放销售厅以来市场反应热烈，连日参观人流络绎不绝，火热的气氛下，发展商亦特别安排意大利雪糕供在场人士消暑，场面热闹。参观人士近5 成属同区换楼客，以年轻人及小家庭为主，大部份对2房感兴趣，认为间隔实用，对会所设施尤其赞赏；另有部分内地专才查询大单位，主要钟情项目邻近机场、珠海学院及国际学校。开始收票后的首个周末亦旋即收到约2500张认购登记，以首张价单140伙计，超额逾16倍。屯门扫管笏新盘凯和山，首张价单涉140伙，实用面积291至700平方呎，属开放式至3房连套房间隔，价单定价381万至1,004.8万元，价单呎价11,181元至15,042元，扣除最高18%折扣，折实价312.5万至824万元，折实呎价9,168元至12,336元。
本周推售项目
由莱蒙国际与俊和发展集团合作发展的何文田窝打老道「128 WATERLOO」，沽出11楼A室，面积579平方呎，为2房梗厨连储物室间隔，成交价1,633.7万元，呎价约28,216元。新买家为内地专才，因钟情何文田豪宅地段、项目设梗厨及代缴印花税，加上项目静中带旺，并坐享知名34校网而决定入市。与此同时，单位备有品牌家电及智能家居，加上会所设有户外无边际泳池，故冒雨参观完毕后随即购入单位自住。项目至今累售约59伙，销情理想，单位连车位共套现逾13.4亿元，平均成交呎价逾3.2万元。
恒地与市建局合作发展的长沙湾「映筑」，12日尽推由市建局持有的18伙进行发售，涉及1至3房，实用面积323至769平方呎，最平538.96万元起。据悉，截至晚上约7时半，项目即日售出17伙，套现约1.09亿元。数据显示，该18伙不设任何折扣，售价538.96万至1,126.51万元，呎价14,649至18,088元，入场单位属5楼J室，实用面积323平方呎，呎价16,686元。信置牵头发展的观塘「凯汇I」再录得特色户成交，该盘以3,680万元售出2座55楼G室，实用面积1,348平方呎，4房间隔，连1203平方呎天台，呎价27300元。凯汇系列至今累积售出1,996伙，套现逾259亿元。信置与会德丰地产牵头发展的西南九龙「维港汇III」再录得成交，以914.7万元售出1B座29楼C室，实用面积317平方呎，1房，呎价28,856元。由信置、嘉华及招商局置地等合作的将军澳日出康城「凯柏峰III」，15日作次轮销售，市场指，即日沽12伙，吸金9,290万元。据悉，该盘至今累售100伙，套现约8亿元。中洲置业火炭「星凯‧堤岸」连沽5伙后，套现7,246.2万元，再售出一伙，单位为2座32楼B室，实用面积481平方呎，属两房连开放式厨房间隔，成交价998万元，呎价20,748元。项目于5日内连沽6伙，合共套现8,244.2万元，为响应市场需求，楼盘连续两日上载新销售安排，合共推出10个单位，于周三及周四起发售。楼盘开售至今累售880伙，套现逾90亿元，平均呎价20,373元。上周五(15/9)公布的中原城市领先指数CCL报159.87点，按周跌1.19%，指数已跌穿160点，创32周新低，重返今年1月时水平。整体楼价跌势未止，CCL连跌5周共3.36%，跌幅亦明显加快，指数3周前跌0.09%，前周跌0.20%，上周跌0.38%，今周跌幅更扩大至1.19%。本周CCL比今年4月168.40点高位，近22周累跌5.07%，今年整体楼价升幅收窄至1.98%。本周CCL已跌至低于160点水平，相信在银行上调新造H按封顶息、9月13日启德第2A区2号及3号住宅用地每呎楼面地价创新低、以及9月14日屯门新盘凯和山公布首张价折实最低呎价创同区新低的情况下，二手楼价继续受压下跌。上述事件对香港楼价的影响将会在10月上旬公布的CCL才开始陆续反映。估计CCL快将到达2022年12月156.37点低位，现时仅相差3.50点或2.19%。展望今年第四季CCL目标下试148点，除了蒸发2023年全年楼价升幅外，预料将较去年低位再跌约5%。上周三(13/9)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)报34.41点，较上周的35.62下跌1.21点。有大型银行上周五公布上调新造按揭封顶息及大幅削减按揭现金回赠，买家赶于加息前入市，业主亦愿意扩大议价幅度。CSI再度回落，反映前线经纪睇淡情绪持续。CSI连续4周于35点上下徘徊，预示楼价下调趋势未变。若CSI进一步向下跌穿30点，楼价跌幅有机会加快。中原地产十大屋苑本周末睇楼量录得约329组预约，按周上升26%，重回3星期前的「3字头」。市场人士表示，本周末天气虽然不稳，但仍较上两周好转，部份受天气影响的睇楼活动，皆顺延至本周末，令睇楼数字上升。加上，本港主要银行将在周一上调按揭息率，促使部份潜在买家出动睇楼，以赶及加按息前入市。
鲗鱼涌「康怡花园」N座中层1室，实用面积490平方呎，采2房间隔，望内园及康怡广场景，业主今年8月放盘，叫价860万元，最新以809万元沽出，累减约51万元，折合实用呎价16,510元。新买家为用家，见单位间隔实用，价格吸引，即入市自用。原业主则于2020年5月以900万元买入单位，是次沽出账面需蚀让91万元离场，单位3年间贬值约1成。
长沙湾「碧海蓝天」5座中层B室，实用面积494平方呎，建筑面积667平方呎，采两房间隔，享东北内园景及远山景，原先开价838万元，最新降价至818万元沽出，折合实用呎价16559元。原业主于2012年2月以443万元买入单位，持货11年，是次沽出单位账面获利375万元离场，单位升值85%。蓝田KOKO HILLS 刚录首宗二手买卖个案，业主账面蚀让158.8万元离场。单位为KOKO HILLS 1期3座高层F室，实用面积462平方呎，属于2房间隔，原业主叫价850万元放盘，议价后以800万元转售，呎价约17316元。原业主于2020年以约958.8万元购入，持货刚满3年，账面蚀让约158.8万元离场，期内单位贬值17%。屯门「迈亚美海湾」5座低层C室成交，实用面积625平方呎，三房套房间隔，向南，享园景及海景。今年6月开价650万元，现以588万元沽出，实用呎价9408元，减价62万元或近10%。买家为同区上车客，见单位四正实用，装修企理，故购入自用。原业主于2010年以243万元买入单位，持货13年，现转手账面获利345万元，单位升值1.4倍。将军澳「峻滢」1座高层G室，实用面积529平方呎，建筑面积695平方呎，采两房间隔，单位座向正南方，拥清静内园池景，最初叫价698万元，议价后减至655万元易手，折合实用呎价12382元。原业主于2012年7月以413.4万元一手买入单位，持货11年，现转手账面获利241.6万元离场，单位升值58%。
经济复苏需时，物业投资市场仍属疲弱，最新单月买卖成交宗数见轻微升幅，惟成交个案多集中在1000万元以下的细价物业上。中原(工商铺)数据显示，8月份共录得约319宗工商铺买卖成交，按月上升约27%，但增幅主要归究于7月份基数较低，对比今年其他月份的话，8月成交数字实属一般水平，当中近七成由1000万元买卖成交组成。中原(工商铺)认为，最新单月成交走势重上平均水平亦属市场好消息，相信是暑假过后，投资者外游后重返工作岗位，部份倾谈中的交易有进展，加上政府积极研究推出具体措施刺激经济，令投资者信心逐步回升，预测工商铺买卖市场会继续平稳上扬。中原(工商铺)董事总经理潘志明表示，中原(工商铺)统计，8月份市场仅录得约319宗工商铺买卖成交，涉及总金额约44.88亿元，对比7月份分别上升约27%及20%，按年同期对比，则未见有改善，分别较2022年同期少约6%及23%。月内工商铺买卖市况持续疲弱，8月份工商铺买卖成交量中，占69%即约220宗为1000万元以下的买卖成交，而当中七成来自工商物业，达157宗。而观乎8月份买卖成交宗数与其他月份大致相若，表面上，8月份成交走势有所回升主要是7月份本身受暑假外游因素影响而令基数低，7月份买卖宗数仅录得250宗。
工商成交焦点
市场消息指，上环文咸西街48至48A号信裕大厦多层铺位易手，涉及物业地下、地库、1楼及天台。物业地下约2,467平方呎，地库面积约2,502平方呎，而1楼面积约1,632平方呎，连同天台合共约6,941平方呎，物业以7,300万元成交，呎价约1万余元。据了解，原业主为歌手周国贤家族开设信裕有限公司。据悉，该品牌由周鸿标于50年代创立, 属海味店老字号。创立至今批发及销售已遍及美加、 澳洲、南美、曰本、韩国、星加坡、马来西亚等国家。由于业务不断扩大, 早年公司亦由文咸东街旧址，搬到现时文咸西街的信裕大厦。批发货品亦渐渐多元化, 包括罐鲍, 冰糖燕窝, 鲍鱼 ,海参, 鱼翅, 鱼肚, 燕窝, 糊椒, 白米, 药材 等等，当中以「钻石牌鲍鱼」最出名。翻查资料，该家族于1990年以1,068万元买入，持货33年转手，获利约6,232万元，升值近6倍。市场人士指，新买家料为「海味大王」庚柱林或有关人士。工厦价格随大市回落，造就投资价值显现，近期市场接连录得名人低捞工厦单位个案，数据显示，荃湾荣丰工业大厦高层单位连天台，最新以508万元成交，呎价约2,305元，低估价近两成。新买家为星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉，将购入自用。上述荃湾沙咀道40至50号荣丰工业大厦成交，涉及25楼8号室，建筑面积约2,204平方呎，连1,858平方呎天台，成交价508万元，呎价约2,035元。星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉回复本报查询指，是次连同母亲购入单位作自用，因一直有使用工厦单位，作每日免费派饭予同区长者，如今作扩充。他指出，看中单位因实用率高达9成，兼连同天台。他指，中银估价单位市值约617万元，市值租金约2.5万元，换言之成交价低估价近两成，预计回报率达6%。民生区铺市再录逾亿元成交个案。沙田石门京瑞广场一个面积近3,800平方呎的铺位，新近以约1.17亿元沽出，新买家料为内地人。民生区铺市再录逾亿元成交个案。沙田石门京瑞广场一个面积近3,800平方呎的铺位，新近以约1.17亿元沽出，新买家料为内地人。上址连同周边铺位，在2021年2月至2024年2月期间，曾由政府以每月68.4万元租用作为智能身份证换领中心，不过租约未完下迁出。目前京瑞广场1期地下29号铺已改由食肆承租，月租30万元，租约期由2023年7月至2026年6月。料新买家享租金回报约3.1厘。
发展商动向
恒地于2020年申请强拍的大角咀道177至191号多幢旧楼物业，于今日上午11时进行强拍，最终以底价6.97亿元投得，统一项目业权。恒基执行董事黄浩明表示，计划将173至199号物业合批发展，总地盘面积约1.57万平方呎，重建后总楼面面积约14万平方呎，料兴建利奥坊第7期等项目，主打中小型单位，最快2至3年后出售。至于，油塘湾项目补地价正在上诉中，补价较较首次批出时低，但楼市跌得快过补价金额，故仍在上诉中，希望年内可以成事。177至191号多幢旧楼物业由4幢6层高大楼组成，于1957年入伙，楼龄约66年。根据地契条款，该地段划分为为非工业用途，可建总楼面面积约8万平方呎。启德第2A区2号及3号住宅地昨日开标，地皮最终由信置、中国海外、鹰君及华置合组的财团击败其余5间发展商，并以53.5亿元投得地皮，每呎楼面地价约5392元，呎价创同区近10年新低纪录。鹰君发出公告披露，信置占项目权益一半，中国海外及鹰君各占20%，余下10%属华置，预计发展有关地皮总资本承担约105亿元，包括建筑成本。楼市吹淡风，8月三大住宅「辣招」依然维持于偏低水平，税收亦仅仅涉约2.95亿元，创10个月新低。同时，反映内地入市情况的（Buyer's Stamp duty，BSD）成交亦按月下跌，并创逾半年新低纪录。据税务局数据显示，8月份三大住宅「辣招」税合共录得201宗，虽较7月的194宗，按月轻微增加约3.6%。至于相关税款合共仅涉约2.95亿元，较7月的逾5.62亿元，按月大跌约48%，并属于去年10月录得1.595亿元后的10个月新低。三大住宅「辣招」税中，只有反映内地入市情况的BSD按月下跌，于8月份录得54宗成交，按月跌约5.3%，创今年1月所录的34宗后，逾半年新低。而其涉及税款约8930万元，则按月下挫约61%，亦是自去年10月所录得约2640万元后新低。相反额外印花税（Special Stamp Duty，SSD）亦按月上升，8月录17宗相关个案，按月增约21%，并涉及760万元税款，惟税款按月跌约26%。而反映投资者入市的从价印花税（Double Stamp Duty，DSD，即反映投资者入市情况，须缴15%税率）于8月份亦录升幅，该月录得130宗相关个案，按月增加7宗或约5.7%，涉及税款约1.98亿元，则按月跌约38.4%，税收同为去年10月后新低。
