2023年9月份录983宗及77.0亿元，较8月的734宗及84.1亿元，分别上升33.9%及下跌8.4%。金额是创2023年1月后的8个月新低。反映8月油塘新盘亲海駅热卖，带动一手登记迫近一千宗水平。但9月期间市场缺乏大型新盘开售，预期10月一手买卖登记将大幅回落。今年第三季一手录2,536宗及252.9亿元，按季下跌28.2%及50.5%，宗数及金额同创三个季度新低。首9个月一手私楼录8,846宗，预测全年约1.1万宗，仅略高于2022年的10,261宗，将为2013年9,753宗后的近10年次低水平。9月份登记宗数最高的新盘是油塘亲海駅II，录397宗及25.60亿元。油塘亲海駅I录215宗及15.21亿元。将军澳凯柏峰III录90宗及7.23亿元。9月焦点新盘由路劲地产及深圳控股合作的屯门扫管笏「凯和山」，属新例后首个推售的项目，23日周六首轮发售158伙，折实312.5万元起，合共售出33伙，当中有一组家庭客斥资逾800万购入2伙1房单位自住。另一焦点新盘为建灏旗下九龙城「文曜」首轮录得10个单位成交，套现逾9,003万元。成交价介乎约598.8万元至1,811.78万元，呎价介乎约15,730至20,042元。项目开放以来累计录逾3,000人次参观，不少单位已被认购，发展商将考虑按市场需要加推单位应市。原由高银金融前主席潘苏通私人持有、但已被接管的何文田「傲玟」，上载最新成交纪录册，以招标形式售出共11伙，套现近2.8亿元。据发展商方面公布，该11个单位成交金额介乎1,668.2万至3,163.5万元，成交呎价1.9万至2.22万元。最高成交价为第2座23楼B室，实用面积1,425平方呎，售价3,163.5万元，最高呎价22,200元。9月一手市场整体淡静，除以上三个新项目开售，月内主要以余货销售为主，不乏豪宅项目。其中由华润置地(海外)及保利置业合作发展的启德「澐璟」，首录顶层特色户成交，刷新跑道区呎价及启德成交价新高。为8座38楼A室「顶层蓝天碧海特色单位」，面积为2,729方呎，连顶层连天台特色户，单位间隔为4房3套连天台及平台、私人电梯大堂，单位可享开扬维港烟花海景，刚获买家以逾1.67亿元成交，呎价逾61,354元，再创项目成交价及呎价新高，同时亦为跑道区最高呎价及启德最高成交价新纪录。发展商指，澐璟顶层特色户属市场罕有供应，连同上述成交，项目至今累售100伙，成交金额逾51亿元。9月份录1,784宗及152.6亿元，较8月的2,332宗及193.4亿元，分别下跌23.5%及21.1%。二手买卖低迷，跌破二千宗，宗数及金额同创2018年12月后的近5年(57个月)新低。今年第三季二手录6,195宗及516.8亿元，按季下跌21.8%及24.5%，宗数及金额同创2018年第四季后的近5年新低。首9个月二手私楼录24,329宗，预测全年约3.1万宗，将较2022年的31,802宗下跌2.5%，登记量有望创1996年有纪录以来28年历史新低。大型屋苑方面，9月份嘉湖山庄录26宗买卖登记(共1.25亿元)、沙田第一城录23宗(共1.23亿元)、太古城录20宗(共1.94亿元)及美孚新村录19宗(共1.46亿元)。
本月底中原城市领先指数CCL最新报158.12点，按周跌0.46%，指数创35周新低，重返今年1月初时水平。本周指数是反映9月8日汇丰银行宣布9月18日起上调新造H按封顶息0.5厘当周的市况。利率高企，楼市观望气氛浓厚，楼价跌势持续，CCL连跌7周共4.41%。今周CCL比今年4月168.40点高位，近24周累跌6.10%，2023年整体楼价升幅收窄至0.86%，升幅快将被完全蒸发。美国可能会再加息1次，政府放宽楼花按保未见成效，屯门新盘滞销，在多个利淡因素影响下，楼价下调未变。现时CCL距离2022年12月156.37点低位，仅相差1.75点或1.11%。CCL只要再跌10.12点或6.40%便到达第四季目标148点水平。9月27日财政司司长放风楼市或减辣有望，对香港楼价的影响将会在10月下旬公布的CCL才开始陆续反映。分区指数方面，四区楼价三跌一升。港岛CCL_Mass报162.11点，按周跌0.52%，连跌2周共0.84%。九龙CCL_Mass报150.56点，按周跌0.81%，连跌4周共4.00%，指数重返2022年12月时水平。新界东CCL_Mass报169.01点，按周跌1.81%，连跌3周共4.42%，指数重返今年1月时水平。新界西CCL_Mass报146.29点，按周升0.86%。
资料来源：中原地产（香港）研究部
2023年9月份中原城市租金指数CRI最新报117.19点，按月升0.69%，升穿上次2021年10月116.89点高位，指数创43个月(逾3年半)新高，重上2020年2月时水平。虽然9月新学年开始，暑期租赁旺季完结，租务成交回落，租金单月升幅明显收窄。但在用家需求及部份买家转买为租的情况下，租金继续受到支持，CRI连升3个月共3.97%。由今年1月低位回升计，CRI近8个月累升8.38%。展望第四季租金可以于116点水平高位企稳，估计全年整体租金约有7%升幅。各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报57.8元/呎、「太古城」报36.4元/呎、「海怡半岛」报35.0元/呎、「杏花村」报33.9元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报41.6元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报37.5元/呎、「美孚新村」报31.9元/呎、「丽港城」报31.0元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报41.7元/呎、「名城」报37.7元/呎、「岚山」报29.6元/呎。新界西方面，「尚悦」报27.9元/呎、「映湾园」报27.0元/呎、「嘉湖山庄」报22.1元/呎。
图四：香港中原城市租金指数CRI
资料来源：中原地产（香港）研究部
据税务局的数据显示，9月份买家印花税录得51宗，按月下跌5.56%。涉及税款1.419亿元，按月上升58.9%。平均每宗涉税278.24万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占1.78%，比8月上升0.12%；金额则占4.15%，按月增加2.07%。
9月份中原大湾区指数报114.18点，按月跌2.62%，跌幅扩大，主要受香港及深圳两指数单月跌势加剧所拖累。大湾区指数已连跌四个月，累跌6.1%。12个指数中，录得跌幅的指数共9个，跌幅由0.73%至4.28%，录升幅的指数只有3个，升幅由0.58%至7.38%。四大中心城市，只有澳门指数录得升幅，微升0.59%，香港及深圳跌势加剧，分别下跌2.75%及3.29%。深圳与大湾区指数同步，连跌四个月，深圳指数四个月累跌11.5%。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，内地多个城市于8月下旬至9月初公布多项楼市救市措施，如认房不认贷，以及放宽港人购买内地物业的限制等，对内地楼市成交量带来了刺激。如广州9月份二手网签8544宗，较8月份微升了4.7%，一手成交达4575宗，较上月升11%，深圳9月份二手成交2400套，与8月相若。虽然9月份新政出笼，但似乎市场亦不敢轻举妄动，发展商暂仍是求量不求价，因而令9月份大湾区指数仍录得跌幅，料成交量企稳，湾区楼价才可有望止跌回升。香港9月份欠缺利好消息，股市回调，令楼市亦欠缺起色。9月份一手成交不足300宗，创下今年新低，二手情况亦同样低迷，9月份香港指数创下今年最大跌幅，急跌2.75%。政府官员放风将重新审视楼市辣招，令市场观望气氛更浓，相信需待10月下旬公布新一份施政报告，为是否减辣下定案，香港楼市才可有明确方向。
资料来源：中原地产（香港）研究部
9月上旬强台风导致大部份原先预约周末睇楼取消，即使周六下午台风逐渐远去，市民忙于台风善后，加上近期楼市缺乏利好消息，买家入市意欲维持低企，只有低水笋盘才有承接。中原集团今年庆祝成立45周年，今年上半年中原集团业务录得可观增长，成功转亏为盈，中原集团佣金收益51.73亿元，较去年同期增长21%。当中中原香港佣金收益19.19亿元，税后盈利1.6亿元。2023年上半年，中原地产香港不论于成交宗数、金额、佣金收益上均录得理想增长。中原地产香港于今年上半年促成一二手买卖共8621宗，较去年同期升14%。销售金额方面，上半年中原地产于一二手市场的买卖销售金额达844.65亿元，较去年同期升10.6%。2023年上半年，中原地产香港佣金收益达19.19亿元，较去年同期增加26%，料税后盈利1.6亿元。连续两周临近周末均受恶劣天气影响，楼市交投活动受挫，一手欠缺大型新盘应市，主要发售余货为主。二手业主陆续面对现实，扩大议幅求售，而且有大型银行本月中起加封顶安息，有买家赶于调高按揭利率前入市，楼价有寻底迹象，料二手交投逐步回升。港府公布进一步放宽高成数按揭政策，过往仅1,000万元或以下已落成物业才可叙造9成按揭，楼花则需要楼价600万元以下才可申请最高8成按揭，450万元以下最高8成至9成按揭；新政策之下，9成按揭涵盖楼花，对有意置业人士有好处。此前，大部份首期资金不足的业主只可选择建期计划，有机会因为楼价下行导致估价不足，或自身就业情况改变而影响日后「上会」。新政策实施后相信更多人会选择即供，减低时间风险，同时锁定现时按揭利率及优惠，楼价比建期计划亦会有2%至3%的折扣。不过，新措施无助激活整体楼市，因现时息口仍未明朗，以及「租平过供」情况持续，是左右入市意欲的最关键因素。
