本周一手市场较为淡静，部分豪宅项目累录成交及录得首次成交，同创发展的九龙塘现楼盘「礼着」首录成交，据成交纪录册显示，1号屋以1.78亿元易手，该大屋实用面积5,183平方呎，属5房间隔，另连994呎花园，以及1,413呎天台，同时设有停车位，成交呎价为34,343元。全盘仅提供2幢大屋，现时尚余1伙待售。新地旗下马鞍山「云海别墅」以招标形式售出Lily Avenue 7号洋房，套现逾5,700万元，单位实用面积2,699平方呎，3房间隔，设708平方呎花园，成交价5723.8万元，呎价为21,207元，项目5天内售出3座洋房，套现近1.8亿元。
本周推售项目
华懋与港铁合作的何文田「瑜一·天海」，以2,840.44万元售出2B座16楼A室，实用面积957平方呎，3房间隔，呎价29,681元。据了解，客人早前已参观九龙区新盘，经多番比较后，心仪瑜一系列位于市区豪宅地段及具站顶优势，加上单位享开扬西九龙景，故于十一黄金周长假期后，旋即回港，待8号暴风讯号后除下后即前往售楼处，购入相关单位。据悉，瑜一系列至今累沽430伙，套现逾73亿元。
中国海外发展的启德「维港1号」，售出2B座9楼C单位，实用面积459平方呎，属2房间隔，以1,183.2万元成交，呎价25,778元。由信置、嘉华、招商局置地及港铁合作发展的将军澳日出康城「凯柏峰III」最新售出3B座27楼D室，实用面积572平方呎，成交价990.3万元，呎价17,313元。中洲置业火炭「星凯‧堤岸」连环录得成交，于3日内连沽4伙，周三再售出1伙，单位为3座18楼D室，实用面积677平方呎，采三房设计，单位座向南，可享开扬城门河景，成交价1,306万元，实用呎价19,291元。项目自上月13日重推后迅沽17伙，合共套现逾2亿元。楼盘开售至今累售891伙，套现逾92亿元，平均呎价20,373元。佳明早前就马头角新盘「明隽」推出「720天先住后付付款计划」，带动项目获一名内地专才斥623万元购入高层一房单位，实用呎价约2.4万元。该单位为20楼C室1房单位，实用面积260呎，成交价约623万元，呎价约23,968元。单位位于高层，可远眺启德邮输码头及体育园一带开扬海景。据悉，买家为内地专才，打算在港工作及作长远发展，认为明隽交通方便，专程从内地来港参观现楼，第一次参观便火速购入单位。路劲及深圳控股发展屯门扫管笏「凯和山」，最新录第5座8楼F室成交，实用面积495平方呎，2房间隔，成交价534.9万元，呎价10,806元，买家选择120天付款计划，享有合共18%折扣优惠。上周五(13/10)公布的中原城市领先指数CCL报157.02点，按周微升0.15%。本周指数是反映9月21日美国及本港主要银行宣布维持利率不变，以及9月22日政府放宽楼花按保当周的市况。CCL连跌8周后单周回稳，但指数仍为41周次低，重返2022年12月底时水平。CCL比今年4月168.40点高位，近26周累跌6.76%，2023年整体楼价仅升0.16%，升幅近乎完全被蒸发。CCL虽然单周回稳，惟短期二手成交持续低迷，整体楼价下跌趋势未变。现时CCL距离2022年12月156.37点低位，只差0.65点或0.42%。市场继续憧憬减辣，近期睇楼量上升，有买家加快入市，至于本月25日施政报告，对香港楼价的影响将会在11月中旬公布的CCL才开始陆续反映。上周三(11/10)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)报35.66点，较上周的34.17上升1.49点。上周末虽有台风来袭，但十大屋苑周末成交未受影响，连续2周录得6宗成交，反映买家对楼市信心有所改善。市场憧憬减辣，CSI短期止跌回稳，但CSI连续8周于35点上下反复，预示市况维持偏淡。本月25日将会发布施政报告，未来CSI走势值得关注。中原地产十大屋苑本周末睇楼量录得约389组预约，按周增加43组，升12.4%，创近15周新高。市场人士表示，近期整体楼市气氛开始转好，市场期待本月施政报告会推减辣措施，增强入市信心，部份买家仍对后市观望，亦有部份刚需用家怕届时议价空间下降，希望提早偷步入市，趁周末四出睇楼寻觅笋盘，本周末天气亦转好，不少上周受台风影响而取消的睇楼预约顺延至本周，睇楼气氛明显回升，料本月二手交投将较上月明显增加。
鲗鱼涌「康怡花园」F座高层3室，实用面积524平方呎，2房间隔，放盘价780万元，现以728万元沽出，累减52万元，呎价13893元。原业主于2019年以775万元购入，持货4年账面蚀50万元，单位贬值6%。西九四小龙之「碧海蓝天」3座低层A室，实用面积577平方呎，建筑面积783平方呎，采三房一厕间隔，单位座向东北方，享内园景及开扬远景，最初开价980万元，现减价75万元或8%，以905万元沽出，折合实用呎价15685元。新买家为同区换楼客，钟情单位景观开扬清静，议价后感合理，即决定入市自用。据悉，原业主于2012年8月以626万元购入单位，持货11年，是次沽出单位账面获利279万元离场，单位升值45%。屯门「宝怡花园」2座低层E室成交，实用面积480平方呎，两房间隔，内笼四正实用，装修企理，业主放盘约5个月，最初叫价538万元，近日调低叫价至460万元，同区上车客睇楼半年，见近期楼价明显回落，早前亦有比较周边的新楼盘，心仪上址实用有装修，议价后决定以428万元承接，实用呎价8917元。原业主于2014年9月以306万元入市，现账面获利122万元，单位9年间升值40%。西贡「碧涛花园」一个双号洋房，近日以5600万元沽出，该单位的实用面积约1728平方呎，即实用呎价约32407元，售价及呎价料均创下屋苑的新高纪录。而据数据显示，新买家为马荣楷（Ma Wing Kai William），与嘉里物流前总裁、现任首席顾问的中英文名字相同，料为同一人。原业主于2006年以2550万元购入，持货约17年后转手，现时账面获利约3050万元，物业期内升值约1.2倍。天水围「慧景轩」本月暂录2宗成交，均属2座高层B室三房套房单位，实用面积同为708平方呎，向东南，享湿地公园景致，其中一间开价800万元，累减12万元，以788万元沽出，折合实用呎价11130元。原业主于2016年11月以625万元买入单位，持货7年转售，账面获利163万元，单位期内升值26%。至于另一间原叫价780万元，减价12万元，以768万元沽出，实用呎价10847元。原业主于2003年3月以158.7万元一手买入，持货20年，账面获利609.3万元，升值3.8倍。施政报告公布在即，中原（工商铺）（11日）发布第三季市况回顾及第四季展望，指出第三季市场仅录得801宗成交，再次跌穿1,000宗成交水平，为今年单季新低。展望第四季工商铺市场，铺市前景被看淡，该行料铺位买卖价则料有机会进一步下调约10%至20%，民生区铺位租金亦料跌约10%至20%。中原（工商铺）商铺部董事黄伟基表示，今年第三季共录210宗成交，按年下跌两成，数字仍在低水平，季内总金额则录56.4亿元，按年下跌17%。展望第四季租赁市场将个别发展，大额租务仍属主流，圣诞新年假期带动有限，预测核心区表现平稳，相信会继续以餐饮业最为活跃。而民生区则受北上消费拖累，市道较为波弱，租金将有机会再下调约一至两成。至于买卖市场仍需要时间复苏，预测第四季商铺买卖会与第三季相若，料第4季买卖宗数维持约200宗水平，至于买卖价则料有机会进一步下调约10%至20%。中原（工商铺）董事总经理潘志明表示，第三季工商铺仅录801宗成交，按季及按年下跌20%，总成交金额则录131.2亿元，按年下跌19%。虽然工商铺成交宗数不升反跌，但季内大额买卖成交有所起色，今季共录21宗逾亿元成交，涉及总金额59.41亿元，对比第二季上升6成。其中，最为瞩目为恒地（0012）旗下的启德 The Henley地下连一楼商铺由内地投资者以约5.28亿元接手。展望2023年第四季，预期商厦市场仍然会是三个类别中的「重灾区」，主因写字楼空置情况仍见持续，难以消化，价格自然难回升，加上经济市道偏淡，投资者及企业入市意欲更低。预料整体工商铺第四季成交宗数可升至870宗，但买卖价及租金走势则持平或下跌20%。
工商成交焦点
写字楼市场疲弱，部分公司蚀让抛售持有的港岛甲厦物业。由上市公司百德国际持有的金钟力寳中心一个单位，近日以3,800万元沽出，较5年前买入价7,163.2万元，账面贬值3,363.2万元或47%。公告指出，涉及单位为力寳中心2座19楼02室，建筑面积约1,900平方呎。单位原由百德国际用作集团办公室，最终以3,800万元易手，呎价20,000元，造价重回2016年水平。集团估计是次成交损失约2,470万元。据悉，新买家是一家在英属处女群岛注册成立的有限公司，由韩卫宁持有。韩卫宁为协同通信之联席行政总裁兼执行董事。百德集团出售物业后将会以月租7.6万元租回单位1年以供集团使用，折合呎租约40元。翻查资料，百德国际在2018年3月份公布，以7,163.2万元买入力寳中心2座19楼02室，以当时买入价计算，即是次沽货账面贬值3,363.2万元或47%。
近日不断沽售物业的富商「越南朱」朱立基，据传其手上持有的中环商厦盈置大厦获洽购至声尾，作价约60亿元左右。朱立基妻子张美兰曾为越南女首富，自去年10年卷入非法集资事件后，朱立基今年加速出售在香港物业，据其中最贵重的中环盈置大厦一直是市场焦点。据市场消息指，最新以60亿元获洽购至尾声，呎价大约2.3万元左右，有传买家具台湾背景。位于德辅道中77号的盈置大厦，前身为恒生大厦，1962年落成，全幢楼面264,622平方呎，早于2006年由摩根士丹利以22.58亿元承接，彻底打造翻新大厦，而越南朱立基则于2009年9月以约36亿购入盈置大厦。亦即是，其持有14年，转手账面赚24亿元。除了盈置大厦外，朱立基早前亦沽出鲗鱼涌芬尼街地盘、天后英皇道31至33号酒店项目以及山顶倚峦豪宅等，连同今次盈置大厦估计合共套现约70多亿元。市场录得大额商厦成交，甲级指标商厦湾仔会展广场办公大楼高层2个单位，新近以约2亿元沽出，成交呎价29,032元。据悉，是次成交个案透过买卖公司股权形式进行交易。市场消息指，上述单位为会展广场办公大楼4901及4909室，实用面积共6,889平方呎，坐拥全海景。据悉新买家为高建民，疑为江西铜业董事。翻查资料，会展广场办公大楼本年暂录3宗成交，另外两宗成交呎价分别为31,075元及34,422元，反映是次单位成交造价略低。原业主为银建国际，于1996及2008年分批以9,600万元买入单位，是次交易账面获利1.04亿元，升幅逾一倍。
发展商动向
信和置业伙中国海外、鹰君及华人置业所组财团于上月中以53.5亿元投得的启德2A区商住用地，地政总署公布其余5家落选入标者出价，次标出价较中标价低25%，反映不少发展商因应楼市淡风出价审慎。启德2A区商住地总可建楼面约99.23万方呎，地政总署共接获6份标书，入标者除信置牵头财团外，还有长实、新地、恒基地产、会德丰地产和南丰集团，最后由信置财团以53.5亿元中标，每呎楼面地价只约5392元，为启德区逾9年半的新低价。至于其余5标出价，最高为40.1亿元，其次是30.56亿元，最低价更只有12亿元。以投标价次高的40.1亿元计，每呎楼面地价只约4042元。启德区自特区政府于2014年起推售土地以来，最低成交地皮每呎楼面地价也要5330元。可见本港发展商对楼市的前景不乐观。
上周五截收意向书的港铁东涌东站第一期项目，公布今日(周三)起招标，并将于11月9日(周四)截标。项目早前接获32份意向书，市场估值约15.6亿元起，每呎楼面地价2000元起。
据了解，今次招标方案不设补地价安排，将由港铁负责，而发展商须支付一笔约11亿元前期费用，并建议分红比例，将由分红比例决胜负。同时项目设有的约8.8万平方呎商场，将会由港铁保留。若果以住宅部份楼面69.6万平方呎计算，每呎地价约1580元左右。东涌东站项目位于兴建中的港铁东涌线延线东涌东站对面，东涌东站预计将于2029年竣工。项目将会分期进行，其中第一期位于项目的东南面，其中住宅楼面上限69.6万平方呎、商场楼面上限8.8万平方呎，早前接获32份意向书，包括长实、新地、信置及会德丰等。
