由新地与港铁合作的天水围「YOHO WEST」周六首轮发售350伙，即日劲沽338伙，占推售单位约97%，成为今年8月12日长实旗下油塘亲海駅II即日沽清626伙后，近4个月首轮销情最佳新盘。据成交纪录册显示，该盘首日售出的单位成交价320.77万至1,172.17万元，套现逾17.84亿元，当中332伙或约98%单位买家采用建筑期付款办法，包括成交价最高的2A座40楼A1室的买家，而使用即供付款计划的买家仅6个。
本周推售项目
由华懋集团发展的薄扶林「大学阁」，招标售出一伙，单位为2座8楼A室，实用面积1,584平方呎，属4房双套间隔，成交价为6,750万元，呎价约42,614元。据悉，买家钟情该盘地段优越，且享开阔维港海景而入市。项目至今暂沽27伙，套现逾23.25亿元。新盘豪宅再录得成交，新地发展的尖沙咀九龙站「天玺」，以9,453.4万元售出天钻玺75楼C室，实用面积1,377平方呎，4房间隔，呎价68,652元。该盘日前曾以逾1.56亿元售出一伙连天台户，呎价更首度突破10万元大关，意味短短一周内连沽2伙，吸金逾2.5亿元。中国海外发展的启德「维港1号」连日录得成交，项目以819.5万及836.9万元连沽2伙两房，涉资1,656.4万元，其中2A座12楼C室，实用面积440平方呎，以836.9万元成交，呎价19,020元。信置与会德丰地产牵头发展的西南九龙「维港汇I」，再增添1宗成交，位于1座17楼C室，实用面积966平方呎，3房间隔，以2,770万元售出，呎价28,675元。信置与中电合作发展的何文田「St. George's Mansions」，以8,800万元售出3座10楼A室 ，实用面积2,087平方呎，4房间隔，呎价42,166元。该盘至今累售41伙，总套现逾46亿元， 当中5伙为特色户，亦录得8组大手客。而单计今年售出23伙， 涉资近22亿元。会德丰地产发展的启德「MONACO MARINE」，自本月初推出「置优越1088付款计划」后，至今录得共19宗成交，其中1B座7楼A室，实用面积525平方呎，2房间隔，以1,373.3万元售出，呎价26,158元。中洲置业「火炭星凯‧堤岸」接连录得人才承接，单位为2座7楼C室，实用面积850平方呎，采3房套间隔，成交价1,551.3万元，实用呎价18,251元。项目9月重推以来沽出45伙，套现逾5.2亿元。楼盘开售至今累售917伙，合共套现逾95亿元，平均呎价20,362元。上周五(1/12)公布的中原城市领先指数CCL报151.70点，按周跌1.46%，跌幅为14周以来最大。CCL创347周(逾6年半)新低，重返2017年3月底时水平。今周指数是反映10月25日减辣后首周及11月2日美国暂停加息当周的市况。由于政府没有完全撤辣，而且利率持续高企，买家入市仍然谨慎，二手成交以低价笋盘为主，整体楼价继续向下调整。2023年CCL暂跌3.23%，指数比今年4月168.40点高位累跌9.92%，亦较2022年12月156.37点低位跌2.99%。11月20日天水围天荣站YOHO WEST第1期首批280伙低价推售，对香港二手楼价的影响将于12月中旬公布的CCL才开始反映。新盘低开，相信短期二手楼价持续受压，CCL距离第四季目标148点，现时只差3.70点或2.44%。上周三(29/11)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价) 报36.96点，较上周的38.15点下跌1.19点。天水围天荣站YOHO WEST第1期低价开售，二手楼价持续受压，以及1个月拆息创16年新高，银行有加息压力，影响市场气氛。CSI回落，终止2周连升，指数继续处于45点好淡分界区间下限以下，预示楼价跌势未变。中原地产十大屋苑本周末预约睇楼量录得349组，按周微跌2组或0.6%，创8周新低。市场人士表示，本周末有天水围大型新盘YOHO WEST作首轮推售，为全城焦点，认购反应超乎想象，成功冻结二手市场购买力，睇楼气氛亦因而受挫。二手业主相信要进一步扩大议幅，收窄买卖双方的造价差距，才能吸引买家入市。
港岛东「嘉亨湾」1座中层B室，实用面积673平方呎，属3房1套间隔，向东北，享开扬邮轮码头海景。单位原先开价1,700万元，放盘多时，最近下调叫价至1,550万元，最终以1,492.8万元沽出，累减207.2万元或12%，折合实用呎价22,181元。原业主则于2016年10月以1,268万元买入单位，持货7年，是次易手账面获利224.8万元，单位期内升值17.7%。大坑「碧兰阁」中层B室，实用面积1,255平方呎，属4房套间隔，景观开扬，原先以2,050万元放盘，新近以1,900万元连车位沽出，呎价15,139元。据了解，新买家为租客，见楼价回落，故转租为买，把握机会入市自用。原业主则于1974年以35万元连车位一手买入单位，持货近50年，是次易手账面获利1,865万元，升值逾53倍。黄埔「黄埔新邨」R座低层6室，实用面积323平方呎，建筑面积450平方呎，2房间隔，拥装修，最新仅以388万元成交，折合实用呎价12012元。原业主于2017年12月以523.8万元买入单位，持货快将6年，现转手账面需蚀让135.8万元离场，单位期内贬值26%。黄埔新邨本月暂录4宗成交，平均实用呎价12642元。荔枝角「四小龙」之一的宇晴轩1座高层B室，单位实用面积约554方呎，属3房1厕间隔，望内园景。业主原叫价880万元，最后以842万元易手，折合实用面积呎价约15,199元。原业主在2010年以约430万元买入单位，持货至今转手，账面大幅获利约412万元，期内物业升值近1倍。陈氏补充，该屋苑现有约189个放盘，最低入场费约738万元起。元朗「锦绣花园」金竹东路双号屋，单位实用面积891平方呎，属3房2厕间隔，享舒适景致，以1,120万元易手，折合实用面积呎价约12,570元。据悉，业主于1997年以336万元买入单位，持货至今，现转手账面获利784万元，期内物业升值2.3倍。大埔白石角「云汇」3座中层B3室成交，实用面积442平方呎，2房间隔，望内园景，开价680万元，日前双方议价后以620万元沽出，实用面积呎价14027元，累减60万元。买家为一对外区夫妇，见屋苑环境舒适，单位价钱合理，即决定入市单位自用。原业主于2019年以812万元购入上址，持货4年，是次沽出单位账面蚀让192万元，期内单位贬值24%。受惠政府夜经济政策推动，港岛区商铺买卖交投有所改善，第三季买卖楼面录得约58,181平方呎（未核实），按季增约1.35倍，而空置率方面亦见有所改善，有业主推售上环干诺道西3号亿利商业大厦地铺G2号及入则阁，地铺面积约600平方呎及阁楼面积约3,900平方呎，合共约4,500平方呎（未核实），意向价约3,680万元，呎价约8,177元，以交吉形式出售。铺位地理位置优越，周遭附近亦曾录得大额成交，邻近德辅道中287至291号长达大厦地下A2至A7铺位，于今年5月份获内地投资客以近1.8亿元购入，呎价高见约9万元，反映该地段铺位商业价值之高，相信是次放售亦会获实力用家或投资者青睐。
工商成交焦点
凯施饼店旗下铺位物沦为银主盘，近月获投资者吸纳。成交铺位为鲗鱼涌海光街地铺，在10月底以5,380万元沽出，接货新买家为资深投资者冯国保。上述成交铺位为鲗鱼涌海光街13至15号5及6D号铺，铺位面向糖厂街，建筑面积约1,400平方呎，早前银主银主7,700万元，最终减价2,320万元或30%，以5,380万元出，成交呎价3.84万元。该铺位由7-11便利店租用，月租25万元，新买家料回报高逾5.6厘。铺位新买家为综建（香港）有限公司（ENPACK (HONG KONG) LIMITED），公司董事包括资深投资者冯国保。数据显示，上述铺位原业主为凯施食品有限公司（HOIXE CATERING COMPANY LIMITED），早于2010年以4,980万元购入上址。不过该铺位近年沦为「提款机」，更曾在2022年9月份单笔抵押贷款约4,000万元，物业最终被银主没收。以最新成交价5,380万元计算，较当年购入价仅多出400万，幅度约8%。尖沙咀核心区铺位租务转旺，位于弥敦道The One商场地铺获周生生珠宝进驻，月租45万元，呎租300元。惟租金较之前跌近4成。该铺位于The One商场入口，面向弥敦道，面积1,500平方呎。周生生以月租45万元预租铺位，折合呎租300元。现时周生生于尖沙咀共有3间分店。据悉，周生生过往曾以逾250万元承租邻近的美丽华广场地下及一楼两层铺位，店铺面积约4,585平方呎，折合呎租545元。不过周生生后来于2019年迁出该铺，现时重新进驻尖沙咀，不仅店铺面积缩水，净租金投资成本也比当年减少约82%。The One地铺上一手租户为时装品牌Lacoste，月租70万元，已于疫情间约满迁出，而该铺高峰期曾由名表Rolex以月租100万元承租。可见铺租较疫情前下跌约36%，更由高位跌超过5成。虽商铺市场买卖气氛偏淡，但有投资者选择沽货，当中「木器大王」傅世彪家族新最新以约8,600万元，出售旗下太子弥敦道巨铺，持货近20年账面赚近5000万元。数据显示，太子弥敦道776至778号地下、地库及1楼的3层巨铺，总楼面合共8,018平方呎，当中地下建筑面积约3,060平方呎，地库约2,600平方呎，1楼则涉约2,358平方呎，铺位最新以约8,600万元沽出，而单位现正出租予食肆及健身中心，月租22.5万元及17.05万元，即共39.55万元。若以最新购入价计，新买家可享约5.5厘的租金回报。上述铺位邻近港铁太子站，早于2004年1月由「木器大王」傅世彪家族以3,725万购入，意味是次转手账面获利约4,875万元，单位期内大升约1.3倍。
发展商动向
新世界旗下航天城11 SKIES宣布，位于11 SKIES基座的航天城交通总汇已正式启用，提供16条专营巴士路线及其他交通服务，强化大屿山连接邻近口岸及市区的公共交通网络。同时，昂坪360及全球最大型敞蓬观光巴士游营运商Big Bus Tours合作推出的全新「360大屿山观光巴士」，其中一站亦会在11 SKIES，方便市民及旅客往来大屿山各景点地标。航天城交通总汇位于11 SKIES基座，为串连包括11 SKIES在内的整个航天城与市区及口岸的交通总枢纽，专营巴士、港珠澳大桥口岸巴士、市区及大屿山的士、观光巴士及周边酒店穿梭巴士，均会在航天城交通总汇设有上落客点，至今年年底，共16条专营巴士路线会在航天城交通总汇设站，覆盖港九新界共14区，包括东涌、屯门、元朗、大埔、葵芳、天后、大角咀、将军澳、蓝田、油塘、慈云山等，以及机场客运大楼与港珠澳大桥口岸。11 SKIES亦有行人天桥贯通邻近的亚洲国际博览馆、酒店及机场快线博览馆站等，市民可乘搭公共交通工具至航天城交通总汇，经11 SKIES前往亚博馆参加各式活动。此外，11 SKIES一直与旅游业界紧密联系，加强合作。昂坪360及Big Bus Tours共同推出的「360大屿山观光巴士」，11月29日开始营运，路线其中一站亦会在11 SKIES。11 SKIES总楼面面积逾380万平方呎，云集超过800间店铺、涵盖逾120种餐饮概念，以及8个首度亮相香港的世界级娱乐设施，将会是香港最大的室内娱乐空间。
12月将有4个全新盘计划推出，有望扭转去年同期「零新盘」开价局面，合共可提供626伙，当中九龙更爆3盘激战，集中1及2房供应，势掀上车购买力争夺战。分析指，一手积压供应充裕兼市道低迷，发展商短期仍会以「求量不求价」的推盘销售策略。12月预计有4个全新盘或推出应市，每个项目涉52至230伙，其中九龙继11月有恒地长沙湾晓柏峰，及裕泰兴土瓜湾城轩两个项目开价后，12月再爆3盘对垒的情况，相关项目均主打1及2房，意味发展商将集中火力瞄准上车客。
其中，恒地发展的旺角利奥坊发展项目第5期，目前已处即将推售阶段，发展商早前曾指，该盘提供约230伙，楼盘的示范单位已筹备当中，有机会12月起展开软销工作，最快同月推出市场。在北部都会区的推动下，财团积极为旗下用地谋求发展机会，当中承建商龙升集团控股最新就新界打鼓岭坪輋一幅农地，向城规会申请发展2,205伙住宅，并表示争取于2032年之前落成。根据城规会文件，申请用地位于打鼓岭乡村中心以南，地盘面积约19.2万平方呎，现划为「露天贮物」、「农业」及「道路」用途，而申请人现拟将用地改划为「其他指定（混合用途）」，并计划以总地积比率约7倍，发展6幢大楼，当中5座为住宅，1座则用作非住用用途，涉及总楼面面积约134.3万平方呎。而翻查规划图，项目的2座至6座均为住宅用途，而第1座则作酒店、零售及办公室之用途。同时，申请人亦会提供1间100个服务名额的幼儿中心、1间提供60个服务名额的安老院舍及一个公共车辆总站。
