新盘持续以低价策略推售，令购买力向新盘市场倾斜。由新地及港铁合作发展的天水围天荣站上盖项目「YOHO WEST」次轮开售322伙，其中310伙以价单形式销售，包含开放式至3房，折实售价304.02万至883.66万元，折实呎价10,110至15,915元，暂售出逾300伙，占价单开售单位逾9成。一手成交纪录册数据显示，九龙站「凯旋门」第2座77至79楼B室，实用2682平方呎，属于4房设计，并连1265平方呎空中花园，以招标形式售出，成交价约2.199亿元(连车位)，呎价达8.2万元，料为项目一手新例后的一手成交呎价新高。新地集团所持有的凯旋门单位已全数售出。凯旋门属于九龙站上盖第三期的豪宅，参考巴黎凯旋门的外形概念而得名，发展商新地在2005年开始预售楼花，经历过08年金融海啸，亦曾经有单位创下亚洲最贵分层单位的楼王纪录。
本周推售项目
华懋旗下西半山旭龢道「大学阁」2座9楼A单位，实用面积1,584平方呎，为四房双套间隔，刚以招标形式售出，成交金额7,398万元 ，成交呎价46,705元。据悉，买家为本地专业人士，购入单位作自住用途，钟情项目位处尊贵地段及户户设私人电梯大堂，提供极高私隐度。「大学阁」合共售出 28伙，套现约 24亿元。恒基发展的鲗鱼涌现楼新盘「THE HOLBORN」，项目连录3宗成交，其中两宗为平台特色户，共套现约1,600万元。两个平台特色单位以招标形式售出，分别为B座3楼B7室，面积216方呎，连106方呎平台，成交价506万元，呎价23426元；B座3楼B8室，面积202方呎，连112方呎平台，成交价505万元，呎价25,000元。另一成交单位为B座3楼B5室，面积255方呎，成交价574.71万元，呎价22,538元。项目至今累售250伙，占可售单位275伙逾90%，套现逾18亿元。中国海外旗下启德「维港1号」，单日售出3伙，套现3331.1万元，其中，2B座26楼A单位，实用面积656平方呎，属3房1套间隔，以1,463.3万元成交，呎价22,306元。新地旗下位于马鞍山白石的洋房项目「云海别墅」(12月5日)再录成交，以招标形式售出Lily Avenue 9号洋房，套现近5,900万元。标售洋房为Lily Avenue 9号洋房，实用面积2,699平方呎，3房2套间隔，连734平方呎花园，成交价5890万元，呎价为21,823元。项目于两个月内累售共11栋洋房，套现超过6.84亿元。长实旗下沙田「名日‧九肚山」日前有特色户招标售出，单位为名日‧九肚山2座25楼E室，实用面积505平方呎，采2房间隔，外连231呎天台，以900万元沽出，呎价约17,822元，买家可享车位认购权。信置旗下两个新盘，包括旺角「ONE SOHO」及将军澳日出康城「凯柏峰III」，周末两日共售出5伙，套现约3477万元，其中旺角ONE SOHO占3宗，成交价646.2万至652.7万元，另将军澳日出康城凯柏峰III占两宗，成交价765.1万至766.7万元。上周五(8/12)公布的中原城市领先指数CCL报150.71点，按周跌0.23%，连跌3周共2.10%。指数创350周(逾6年半)新低，重返2017年3月中时水平。整体楼价持续向下，跌势未止，今周CCL已回到150点水平。2023年CCL暂跌3.87%，指数比今年4月168.40点高位累跌10.50%，亦较2021年8月191.34点历史高位跌21.23%。CCL距离2023年底目标148点，现时只差2.71点或1.80%，估计全年楼价跌约5%。本周港股下挫兼创13个月新低，以及12月6日穆迪将香港评级展望下调至负面，对本地二手楼价的影响将于12月下旬公布的CCL才开始反映。至于下周四(12月14日)美国联储局公布议息结果的影响，将于2024年1月上旬公布的CCL才开始反映。上周三(6/12)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价) 报36.13点，较上周的36.96点下跌0.83点。天荣站新盘YOHO WEST首批低价开售接近沽清，惟恒指跌至逾一年新低，影响市场气氛，二手楼价持续受压。CSI连跌2周，指数继续处于45点好淡分界区间下限以下，预示楼价跌势未变。下周美联储局议息，有机会维持息口不变，但1个月拆息维持于高水平，银行有加息压力，未来CSI走势值得关注。中原地产十大屋苑本周末录得343组睇楼预约，按周再减少1.7%，连跌3周，创12周新低。市场人士表示，天水围焦点新盘上周首轮销情炽热，发展商趁旺于本周六展开第二轮销售，冻结大量购买力，各区睇楼气氛继续受挫。由于现时楼市由一手主导，发展商亦不惜以低价抢攻，令二手市场处于捱打状态，只有低价盘才有望获承接，相信楼价会继续寻底。
鸭脷洲「海怡半岛」10座高层F室，实用面积889方呎，4房1套间隔，向东南，享无阻挡开扬海景，属屋苑「楼王」单位，新近以1515万元易手，实用呎价17042元。原业主于2005年以640万元买入单位，持货18年，是次沽出单位账面获利875万元，单位期内升值1.4倍。鲗鱼涌「康怡花园」R座中层1室，实用面积约616方呎，3房间隔，外望开扬城市景，原业主以950万元放售，经洽谈后，终以870万元成交，实用呎价约14123元，属合理水平。原业主于2019年以1047万元买入单位，账面亏损177万元或17%。深水埗「海峯」高层C室，实用面积507方呎，2房间隔，座向西南方，望市景，最新以748万元成交，实用呎价14753元。原业主于2009年2月以353万元购入单位，持货14年，是次转手账面获利395万元，单位升值逾1.1倍。大角咀「浪澄湾」2座中高层D室，实用面积564方呎，2房间隔，座向西北方，外望海景，以912万元易手，实用呎价16170元。原业主于2017年1月以856万元购入上址，持货近7年，现沽货账面获利56万元或6.5%。马鞍山「听涛雅苑」1座中层B室，实用面积1025方呎，3房套房间隔，享海景，议价后连车位以3万元租出，实用呎租29.3元。新租客为家庭，见屋苑配套完善，业主亦提供合理议价空间，即决定租入单位自用。业主于2003年以380万元购入单位，是次租出单位可享约9.5厘租金回报。将军澳日出康城「致蓝天」2座中低层RA室，实用面积约801方呎，3房1套连储藏室间隔，座向西北，望球场及海景，以约920万元易手，实用呎价约11486元。原业主于2015年以约747万元向发展商一手购入单位，持货至今转手，账面获利173万元或23%。本港即将迎来通关后首个圣诞新年长假期，政府及商界早已热身，更积极推出节日庆祝活动预告，期望吸引更多商务及旅游人士访港，刺激零售及餐饮消费。在11月份铺位商铺租赁成交走势平稳，据中原(工商铺)统计，商铺市场共录得约336宗租赁成交，与10月份表现相若，当中以餐饮行业租铺最为活跃，而商铺空置率表现按年亦持续改善。中原(工商铺)认为，圣诞新年假期向来为传统消费旺季，加上适逢首个通关后的圣诞节，应节租户重返市场物色心仪铺位，为铺市带来正面气氛，相信商铺租务情况可稳步改善。中原(工商铺)数据显示，11月份市场共录得约336宗商铺租赁成交，涉及总金额约3,898万元，成交宗数与10月份的337宗相若，成交金额则按月增加4.7%，两者与2022年同期相比，则分别下跌约13%及约5.5%。11月份铺位租务成交金额上升，相信是月内市场接连录得大手租务成交带动所致，其中中环毕打街更连录两宗大额租务，当中较大金额的租务位于中环毕打街1 至 3 号中建大厦地库，面积约1.9万平方呎，新近由国际连锁健身中心品牌落户，成交月租约190万元。中原(工商铺)数据显示，11月多个核心消费区商铺空置率走势平稳，湾仔区空置率改善情况最为明显，最新空置率为5.71%，较去年同期下跌幅度约7.61个百分点，更为目前各区中空置率最低地区。至于中环及尖沙咀零售区铺位空置率按年亦皆录得显着跌幅，分别减少约4.69及1.5个百分点至8.18%及9.27%。月内市场录得多宗餐饮行业租务个案，包括曾风靡一时的「小肥羊火锅」事隔7年后重返旺角区，新近由中原(工商铺)促成该租务成交，以月租约28万元租用旺角弥敦道573号富运商业中心二楼全层，面积约6,926平方呎，呎租约40元。本港自通关后铺位租金水平回调，吸引商户趁机进驻核心区，比如前述核心地段中环毕打街，便录得两宗大额租务，同时亦令不少以往缩减业务的旧品牌重返旺区。同时，年近岁晚，不少业主担心铺位会再丢空一段时间，因而愿意以较大折让价出租，形式业主与租客议价空间进一步拉近，洽租进度亦见理想。同时，节日气氛渐见浓厚，不少市民对久违的节日庆祝活动趋之若骛，预料12月市民消费意欲会见高涨，加上在连串冬日节庆盛事带动下将为香港吸引一波外来消费力，配合前述利好因素，预料商户开业信心会陆续增强，商铺空置率及租务亦会逐步改善。
工商成交焦点
中环中心67楼全层，建筑面积26,967方呎，以7.5亿元易手，平均呎价27,811元，单位部分交吉，部分连租约，以买卖公司形式沽售。原业主为磁带大王陈秉志，陈氏接受本报查询，证实物业已易手。中环中心75％业权于2017年11月以402亿元易手，买家包括陈秉志，小巴大王马亚木等多名投资者，市场人士指，上述全层单位平手离场。近期用家纷趁淡市出动，购入工厦写字楼自用，旺角太子弥敦道栢宜中心10楼全层，建筑面积3,758方呎，以3,800万易手，买家包括政府人员协会占80%，政府、军部、医院华员职工会占20%，物业为自用，作扩充会务用途。旺角弥敦道771至775号栢宜中心10楼，建筑面积3,758方呎，以易手价3,800万计算，平均呎价10,112元，目前月租9.3万，租期至明年7月，料回报2.9厘。原业主于2008年以1,508万购入上址，持货15年，账面获利2292万，物业升值逾1.51倍。粉岭丰隆广场1期地下1A至1E室，面积约10139平方呎，呎价6278元，刚以约以6365万元易手，呎价约6278元，新买家为五丰肉类分销(香港)有限公司，相信为华润系旗下五丰行。原业主2008年以1530万元购入，现账面获利4835万元，赚幅3.1倍。数据显示，五丰行代理新鲜猪肉牛肉，成立于1951年，取其五谷丰收之意。五丰行现时为独家代理大陆供港新鲜猪肉牛肉，以及大部分家禽制品。李宁宣布，与卖方订立买卖协议，买方有条件同意购买销售股份并承接转让销售贷款，代价为22.08亿元，向恒地购入炮台山电气道218号港汇东全幢。物业为一整幢楼宇，总占地面积约9,600平方呎，及其总建筑面积约14.4万平方呎。楼宇包含22层商业╱办公空间及两层零售区域。据李宁通告指出，建议将物业的一部分用作本集团于香港之总部。以现时作价22.08亿元，即成交呎价约1.53万元。李宁方面指，按照2023年12月5日时物业估值24.6亿元，即成交价低于估值约1成。据数据显示，邻近的京华道18号商厦，同由恒地在2018年以近100亿元沽出，平均呎价约3万元。
发展商动向
长实旗下葵涌和黄物流中心6楼全层，今年初向城规会申请改装数据中心发展，涉及约71.68万方呎楼面。最新获规划署不支持有关发展，城规会将于周五(8日)审议，料会遭否决。据规划署文件显示，运输及物流局反对上述申请，指上述地点是货柜码头发展部分，是港口后备或支持，若上述地点作数据中心用途，将与货柜码头运作并不相符。若批准这宗申请会为区内同类申请立下不良先例，并影响货柜码头运作及一系列支持。规划署同意运输及物流局意见，故反对有关改划申请。是次改装计划涉及楼面约71.68万方呎（包括共享车辆出入斜道约 81290方呎）。申请地点6楼分发中心改装为数据中心及所需配套设施。此外，拟议方案涉及改动部分楼面间隔，包括改动天台的内部交通设施、在阁楼1层增加电单车车位及地面増建132kV变电站以支持6楼拟议数据中心。
地政总署公布上月预售楼花同意书，共有3个项目获批预售，共提供1072伙，按月减少78%。其中，鹰君与港铁合作发展的何文田站上盖项目第II期，项目分两期发展，分别为IIA期的418伙，以及IIB期的572伙，合共提供990伙。另外，嘉里与莱蒙集团合作发展，位于元朗大棠路111号项目亦于上月获批预售，共提供82伙。此外，上月未有任何私楼项目申请预售，并连续两个月录「零」申请。
近日豪宅新盘受市场追捧，多个发展商亦加快部署推盘步伐；林红表示，集团明年重头戏是推出愉景湾北项目，共提供约1,400伙，细分4期发展，首期部署最快明年下半年推出。项目涵盖1至4房户、另有特色单位，当中1房单位面积会比市区同类单位大，认为住得愉景湾都是追求舒适感，该盘首期最快2025年落成，目前待批预售当中。集团与希慎兴业合作发展的大埔现楼豪宅项目林海山城，在楼市减辣后，吸引不少内地客睇楼，对比减辣前增加大约一半。当市场信心好转，加上项目属优质盘；而且亦有不同付款方式，如「先租后买」可迎合不同买家需要；该盘至今累售27伙，套现约7.65亿，亦有部分单位已租出，并透露租金属理想水平。另外，愉景湾意峰，现时尚余13幢洋房待售，新买家可获赠市值约200万高尔夫球车，该盘至今累售约8幢洋房，套现约4.465亿，平均成交呎价约2.66万。林红透露，未来愉景湾将发展无人驾驶列车，目前仍在研究当中，会以了解何种发展最适合愉景湾发展。
