2023年11月份录561宗及64.4亿元，较10月的344宗及47.1亿元，分别上升63.1%及36.7%。10月期间发展商陆续推售新盘及货尾，以致一手交投增多。明天(12月2日)天水围天荣站第1期YOHO WEST首轮低价开售，预料将刺激12月一手登记继续回升。今年首11个月一手暂录9,725宗，预测全年约10,500宗，仅较2022年的10,261宗微升2.3%，将为2013年9,753宗后的近10年次低水平。11月份登记宗数最高的新盘是大埔University Hill第2A期，录57宗及3.82亿元。屯门Novo Land 2A期录55宗及3.26亿元。启德海湾第1期录49宗及4.80亿元。11月新盘开售较稀疏，九龙及港岛有大型及单幢项目推出，其中一手市场再有大型新盘推售，嘉华、会德丰地产及中国海外合作发展的「启德海湾」第1期，周六首轮发售218伙，即日沽出55伙，成交价621.4万至1,508.4万元，套现逾5.43亿元。另一新盘英皇国际香港仔旧契项目「澄天」周六首轮公开发售85伙，另推出3个特色户招标。市场消息指出，合共售出31伙。11月下旬，新地及港铁合作发展的天水围「YOHO WEST」自上周三开放示范单位，参观人潮络绎不绝，迄今累计已录得超过3万参观人次。市场反应炽热。发展商预期将于本周发出首张销售安排。11月份录1,860宗及129.1亿元，较10月的1,674宗及194.1亿元，分别上升11.1%及下跌33.5%。施政报告前，二手楼市气氛略有改善，买卖轻微上调。惟高价二手成交稀少，加上楼价下调，影响11月金额将创2018年12月后的59个月(近5年)新低。今年首11个月二手暂录27,852宗，预测全年只有约30,000宗，将较2022年的31,802宗下跌5.7%，登记量有望创1996年有纪录以来28年历史新低。大型屋苑方面，11月份嘉湖山庄录34宗买卖登记(共1.61亿元)、沙田第一城录29宗(共1.37亿元)、美孚新村录22宗(共1.34亿元)及太古城录21宗(共2.21亿元)。
本月底中原城市领先指数CCL最新报151.70点，按周跌1.46%，跌幅为14周以来最大。CCL创347周(逾6年半)新低，重返2017年3月底时水平。今周指数是反映10月25日减辣后首周及11月2日美国暂停加息当周的市况。由于政府没有完全撤辣，而且利率持续高企，买家入市仍然谨慎，二手成交以低价笋盘为主，整体楼价继续向下调整。2023年CCL暂跌3.23%，指数比今年4月168.40点高位累跌9.92%，亦较2022年12月156.37点低位跌2.99%。11月20日天水围天荣站YOHO WEST第1期首批280伙低价推售，对香港二手楼价的影响将于12月中旬公布的CCL才开始反映。新盘低开，相信短期二手楼价持续受压，CCL距离第四季目标148点，现时只差3.70点或2.44%。
分区指数方面，港岛CCL_Mass报151.82点，按周跌2.53%，跌幅为23周以来最大，指数创近7年新低，重返2017年1月初时水平。九龙CCL_Mass报146.82点，按周跌0.79%，指数在2017年3月中水平徘徊。新界东CCL_Mass报168.48点，按周跌0.68%。新界西CCL_Mass报139.04点，按周跌1.76%，指数创逾6年半新低，重返2017年4月中时水平。
资料来源：中原地产（香港）研究部
2023年11月份中原城市租金指数CRI最新報117.40點，按月升0.36%，指數創46個月(近4年)新高，重上2020年1月時水平。11月份為傳統租賃淡季，但租金繼續創新高，顯示專才流入及盤源選擇不多，支持租金向上。今年首11個月CRI累升8.11%，展望短期整體租金維持高企，全年升幅約8%左右。各区租赁较活跃的成份屋苑计，港岛方面，「囍汇」实呎调整租金报58.6元/呎、「太古城」报37.7元/呎、「海怡半岛」报34.0元/呎、「杏花村」报35.0元/呎。九龙方面，「海逸豪园」报42.1元/呎、「将军澳中心」/「将军澳豪庭」报37.8元/呎、「美孚新村」报31.4元/呎、「丽港城」报29.8元/呎。新界东方面，「沙田第一城」报41.1元/呎、「名城」报36.9元/呎、「岚山」报25.7元/呎。新界西方面，「尚悦」报28.3元/呎、「映湾园」报27.1元/呎、「嘉湖山庄」报21.8元/呎。
图四：香港中原城市租金指数CRI
资料来源：中原地产（香港）研究部
据税务局的数据显示，11月份买家印花税录得34宗，按月下跌2.86%。涉及税款0.411亿元，按月下趺55.57%。平均每宗涉税120.88万元。对比当月全港整体住宅成交量，涉买家印花税之成交宗数占1.33%，比10月下跌0.32%；金额则占1.39%，按月下跌1.12%。
11月份中原大灣區指數報109.43點，連跌6個月，累跌近10%，按月跌2.56%，主要受港澳跌幅擴大逾4%所拖累，大灣區指數跌幅加大。11月更錄得5個指數創出今年新低，包括大灣區指數、廣州、深圳、惠州、中山，其中廣州及深圳指數更分別創出3年及近4年新低，並與大灣區指數同步，連跌6個月。12個指數中，錄得跌幅的指數共8個，跌幅由1.01%至4.6%，錄升幅的指數有4個，升幅由0.17%至1.96%。四大中心城市，全線報跌。中原地產住宅部總裁陳永傑表示，9月下旬開始，灣區城市陸續減辣，於11月初見成效，如11月份廣州二手成交突破萬宗，達10182宗，創今年第二高，較10月升8.77%，連升四個月。深圳11月二手網簽達3133宗，連升兩個月，較10月升12.9%。惟兩城於放寬樓市限制初期，只旺量不旺價。不少業主趁減辣，加快放盤步伐，加大議價空間，令樓價仍處下行趨勢。11月港澳指數分別下跌4.39%及4.6%，香港指數更創今年最大跌幅，相信與港匯下跌有關。香港於10月尾減辣，11月份成交量稍升，惟樓價仍持續尋底。於一手物業低價開售搶客下，二手業主難以招架，只可以減價迎戰，因此即使港府減辣，情況與其它灣區城市相若，仍維持於量升價跌的局面。
资料来源：中原地产（香港）研究部
施政报告落实为楼市减辣后，市场方向明确，多个一手新盘随即推出发售，二手交投亦见回暖，本周末中原十大屋苑录得7宗成交，是近8周次高。市场客源仍在，如九龙四大指标屋苑均录交投，可见新盘向隅客及观望多时的买家对后市投下信心一票。但仍有部份买家需时考虑，计算清楚才审慎入市，只要经济持续向好，二手买家交投步伐仍会慢慢加快，料后市仍会逐步向升。11月中旬末未有新盘推出，买家回流二手市场，但多以觅笋盘的用家为主，减价盘易有承接，料楼市会稳步回升，但复苏需时。相隔6年香港房屋协会再度推出资助出售房屋项目。房协11月16日宣布，位于安达臣道的资助出售房屋项目正式命名为「朗然」 ，是自2017年推出将军澳翠岭峰及屯门翠鸣台后，相隔6年再有房协资助房屋推出。11月下旬，天水围大型新盘近日以「超平价」推出，震撼市场，迅即掀起入票潮，二手市场实时受压，成交减慢。虽然施政报告后楼市气氛改善，惟减辣力度不足，发展商仍要靠低价促销突围，新盘频频低开，二手业主难以招架，减辣后首周中原城市领先指数CCL跌幅扩大，按周下跌近1.5%。目前买家入市仍然谨慎，只有笋盘才有望获承接，相信楼价会继续寻底。
