新盘持续以低价推售，由新地及港铁合作发展的天水围「YOHO WEST」，周六作第3轮销售，涉及280伙，户型由开放式至3房，折实价介乎321.73万元至895.08万元，折实呎价则由10,569元至15,776元。项目售出近9成单位，发售15天已累售近900伙，套现逾45亿元。发展商除即日加推159伙外，亦上调50伙售价1%至3.8%，涉及2及3房，实用面积416至568平方呎，当中18伙2A座A8室2房加幅达3.8%，例如2A座35楼A8室，定价由586.28万元，调升至608.56万元。
本周推售项目
嘉里旗下毕架山龙驹道3号豪宅盘「缇外」，以招标形式沽出第1座3楼B室分层大宅，成交价2.4亿元，呎价高达5.41万元。项目由去年底推售至今，累沽5伙单位，套现逾12亿元。上述成交单位为缇外1座3楼B室分层大宅位，实用面积为4,436平方呎，属四房四套房加双佣人房间隔。该宗成交并不包括住宅车位，惟买家日后可享两个住宅停车位的认购权，每个住宅车位认购价为500万元。另外，买家可享一年成交期，至2024年12月27日，以及7.5%印花税津贴优惠等。会德丰地产发展的启德「GRANDE MONACO」，最新以3200万元售出低座A座地下A室，实用面积1003平方呎，4房间隔，呎价31904元。项目自集团于上月初推出「置优越1088付款计划」，已录得共25宗成交。新地发展的马鞍山「云海别墅」，周三(13日)连环售出2座洋房，套现逾1.2亿元，其中Camellia Avenue 9号洋房，实用面积3,221平方呎，4房，连1,223平方呎花园，成交价7,867万元，呎价24,424元。另一幢为Jasmine Avenue 2号别墅，实用面积2,151平方呎，3房，连602平方呎花园，以4,530万元成交，呎价21,060元。由路劲地产及深圳控股合作发展、位处屯门扫管笏的「凯和山」录一宗特色户成交，单位为5座1楼L室，实用面积408平方呎，1房间隔，外连179平方呎平台，成交价为488.8万元，呎价约11,980元。业主选择120天付款计划，享有合共18%折扣。据了解，是次买家为本地年轻夫妇，钟情凯和山间隔方正实用，空间寛敞；加上会所设施齐备，故购入单位自住新艺控股发展的坪洲「宝翠湾」1号，刚连沽2幢海景花园别墅，套现共5,800万元，分别为H1号屋，实用面积1,686平方呎，4房，连641平方呎花园、668平方呎天台，成交价2,900万元，呎价17,200元；另一幢为H10号屋，实用面积1,686平方呎，连851平方呎花园、668平方呎天台，4房间隔，以2,900万元售出，呎价17,200元。上周五(15/12)公布的中原城市领先指数CCL报149.99点，按周跌0.48%，连跌4周共2.57%。指数创352周(逾6年半)新低，重返2017年3月中时水平。今周楼价指数是反映11月20日天水围YOHO WEST公布首张价单当周的市况，新盘低价推售，二手楼价持续受压，CCL进一步跌穿150点水平。2023年CCL暂跌4.32%，指数比今年4月168.40点高位累跌10.93%，亦较2021年8月191.34点历史高位跌21.61%。早前拆息创新高及港股急挫，将于12月下旬的CCL中反映，相信楼价走势继续向下。CCL只要再跌1.99点或1.33%，便到达148点年底目标，预期2023年全年楼价跌约5%。12月14日美国联储局及本港主要银行维持利率不变，美国并暗示明年将会减息0.75厘，对本地二手楼价的影响将于2024年1月上旬公布的CCL才开始反映。上周三(13/12)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价)报36.21点，较上周的36.13点微升0.08点。美国议息前夕，市场憧憬息口见顶及明年减息预期，CSI短暂回稳，近3周暂时于36点水平企稳。惟本地经济放缓，楼市交投持续低迷，CSI仍处于45点好淡分界区间下限以下，预示楼价下跌方向未变。明天(12月14日)美国联储局公布议息结果，未来CSI走势值得关注。中原地产十大屋苑本周末录得346组睇楼预约，按周微升0.9%，不过亦属低位横行。市场人士表示，美国宣布不加息，加息期终达尾声，对楼市属好消息，但临近年尾，部份业主买家已提早收炉或准备外游，睇楼预约相对困难，加上本周末天水围新盘进入第三轮销售，大批购买力仍被扣起，料月尾受节日气氛影响，交投较难有起色，不过整体楼市气氛正逐渐好转。
薄扶林「碧瑶湾」26座高层A室，实用面积976平方呎，3房间隔，享山景。业主7月放盘时叫价1,400万元，最新以1,330万元连车位沽出，折合实用呎价13,627元。新买家为同区客。原业主则于1996年以435万元连车位买入，持货27年，是次沽出账面获利895万元，单位升值逾2倍。东半山「大坑台」中层10室，实用面积559平方呎，2房间隔，座向南、望慧景园及山景，单位原先以1,050万放售，最新以1,000万连车位易手，折合实用呎价17,889元，新买家为外区上车客，见单位间隔实用，附车位，遂买入自用。据了解，原业主则于2012年9月以900万元连车位买入，持货11年，是次沽出账面获利100万元，单位期内升值11.1%。九龙塘「怡德花园」D3座低层A室，实用面积1004平方呎，建筑面积1140平方呎，原则属三房套房加工人套房间隔，单位拥豪华靓装修，早于去年7月以2250万元放售，期间多次调整叫价，直到近月调整至1550万元才获洽购，最终累减880万元或37%，以1470万元连租约成交，平均实用呎价14641元。原业主早于1987年仅以124万元买入单位，持货达36年，现转手账面大幅获利1346万元离场，单位升值超过10倍。马鞍山「星涟海」2A座高层D室，实用面积1154平方呎，4房连套房间隔，望海景，最初开价2198万元放售，最新以1880万元易手，折合平均实用呎价16291元，累减约318万元。新买家为区内换楼客，见单位质素高，高层开扬，加上间隔合用，业主提供合理议价空间，即购入单位自用。据了解，原业主于2018年7月以约3150.6万元买入单位，持货5年，账面蚀让约1270.6万元，单位期内贬值40.3%。青衣「明翘汇」2A座高层E室，单位实用面积约299方呎，属1房间隔，享高层翠绿山峦景，新买家钟情单位景观优美，且会所配套完善又新颖，即与业主洽商议价。业主原开价460万元，最终以420万元易手，折合实用面积呎价约14,047元。原业主于2019年以约484万元买入单位，现账面蚀让64万元，单位期间贬值约13%。他补充，该屋苑现时有约30个放盘，最低入场费由450万元起。11月份市场共录得约336宗商铺租赁成交，涉及总金额约3,898万元，成交宗数与10月份的337宗相若，成交金额则按月增加4.7%，与2022年同期相比，则分别下跌约13%及约5.5%。11月多个核心消费区商铺空置率走势平稳，湾仔区空置率改善情况最为明显，最新空置率为5.71%，较去年同期下跌幅度约7.61个百分点；至于中环及尖沙咀零售区铺位空置率按年亦皆录得显着跌幅，分别减少约4.69及1.5个百分点至8.18%及9.27%。中原(工商铺)商铺租赁部董高级区域营业董事何洁钗分析及预测11月份铺位租务成交金额上升，相信是月内市场接连录得大手租务成交带动所致，其中中环毕打街更连录两宗大额租务，同时不少以往缩减业务的旧品牌亦重返旺区年近岁晚，不少业主愿意以较大折让价出租，业主与租客议价空间进一步拉近，洽租进度亦见理想，加上不少市民对久违的节日庆祝活动趋之若骛，预料12月市民消费意欲会见高涨，商户开业信心会陆续增强，商铺空置率及租务亦会逐步改善。
工商成交焦点
有机构趁楼市气氛淡静转租为买，购入旺角旧楼楼上铺。市场消息指，香港善一堂道德协会上月以2300万元向周生生或相关人士，购入旺角弥敦道691至697号永如大厦低层铺位，单位的建筑面积约2700平方呎，呎价约8519元。大厦早在1968年入伙，楼龄约55年。周生生等其后于1986年以1660万元购入该厦一篮子物业连地铺，部分持有至今。另外，香港善一堂道德协会去年曾以2940万元购入佐敦庇利金街利金大厦1楼A至D室，并曾在2021年曾以7000万元沽出九龙城嘉林边道28B号2楼全层，当时大赚约6890万元。有市场人士估计，善一堂自2000年起累积买入28个物业，作价介乎89万至5600万元，合共3.5亿元！近日市场不乏罕有铺位成交，元朗康乐路一个地铺，建筑面积约500方呎，以4,000万易手，买家为投资者，料回报2.25厘，物业于27年间升值4.92倍。上址为元朗康乐路7至11号康宁大厦地下C号铺，位处区内人流旺段，建筑面积约500方呎，拥有4名租客，以成交价4,000万计算，平均呎价高达8万，回报低至约2厘水平。该铺位租客包括安定堂凉茶、真开心书报社、唯一电讯及Club Sim电话卡，月租合共7.5万，料回报约2.25厘，原业主于1996年6月以760万买入，持货27年，账面获利3,240万，物业升值4.26倍。活跃于市场的「磁带大王」陈秉志持续沽货，观塘开源道观塘广场地下4个相连铺位，以7770万易手，陈秉志约20年前逐一购入铺位，物业至今升值2.84倍。观塘开源道观塘广场地下4个铺位，建筑面积各约507、275、275及268方呎，合共1325方呎，以7770万易手，平均呎价5.86万元，租客包括餐厅、烧腊、恒生ATM、找换店及贸易杂货，月租合共26.5万，新买家料回报4.1厘。陈秉志早约于20年前逐一购入铺位，2001年9月以301.5万买入19号铺，2004年8月以380万买入18号铺，同年10月以868万买入16号铺，11月以470万买入17号铺，购入成本共2019.5万，持货至今19至22年，账面获利5750.5万，物业升值2.84倍。
发展商动向
市建局九龙城盛德街上月中截标，合共接获至少6份标书，包括新地、新世界、会德丰、嘉华、信置等亦有入标。据市建局公布，项目由信置伙拍鹰君及招商局置地投得，地价约19.34亿元，每呎楼面地价大约4694元，较同由信置投得的同区荣光街项目去年10月每呎8571元，一年地价暴跌45%。前述项目位于马头涌道51至77号、盛德街12至34号、及马头角道2至4A号，属于市建局其中一个重建公务员建屋合作社楼宇试点项目，于2020年5月开展并获政府授权进行。项目的地盘面积约4.6万平方呎，最高可建楼面面积约41.5万平方呎，日后提供约640伙住宅。综合市场信息，地皮估值约24.9亿至29亿元，每呎楼面地价约6,000元至7,000元。
立法会发展事务委员会讨论下度「基本工程储备基金整体拨款」，其中收地开支多达340亿元，按年大增1.4倍，用于包括古洞北/粉岭北、元朗南等收地。有议员关注能否增加私人业权人换地，甚至纳入投资移民计划内，以减低政府开支。而发展局方面则指，对公私营合作持开放态度
出席会议的地政总署署理助理署长(专业事务)梁妙燕解释，收地拨款大增因多个大型项目在2024/25年度展开收地，包括古洞北/粉岭北余下阶段及元朗南第2期的收地，而地政总署每年4月跟10月就收地补偿基准作估算，现时金额是按照10月份所定的作价估算。选委界别议员洪雯则提及，按照今年3月，基本工程储备基金结余约1500多亿元，但尚未支付承担金额达6000亿元，未来5年每年非经营开支将逾千亿元。未来北都、中部水域人工岛工程开支高企，以收地为例，新田科技城第一期等合计收地涉资逾700亿元，关注政府有否估算整个北都总体造价。大型项目融资委员会会否考虑容许原址换地、公私营合作及发债，以至容许日后投资移民计划可以投资有关基建项目。发展局北部都会区统筹办事处规划及发展组组长袁承业则解释，北都仍然有多个项目及基建属于规划阶段，包括4个地区将在明年公布土地用途，相信要待有具体规划才有估算金额。而政府推展北都除了动用基本工程基金外，还对不同融资及公私营合作持开放态度，容许业权人自行发展，而大型项目融资委员将考虑不同方案。梁妙燕则指，多个方案加快土地征用，现时古洞北/粉岭北有容许原址换地，未来在洪水桥/厦村都会考虑。
