临近年底，发展商仍然全速推盘，由新地发展的天水围新盘「YOHO WEST」，20日第4轮开售291伙，涉开放式至3房，实用面积265至651平方呎，折实价331.62万至834.08万元，折实呎价10,844至16,329元。市场消息指，售出超过160伙。发展商指，YOHO WEST 经4轮销售销情持续火热，项目于短短19日内累售逾1,020伙，套现约55亿元，成为约5年来去货最快楼盘。。截至12月20日，12月份一手暂录470宗及64.6亿元。预计全月约800宗及90亿元，将较11月的567宗及66.5亿元，分别显着上升41.1%及35.3%。受惠天水围天荣站YOHO WEST第1期开始陆续登记，一手宗数将为3个月最高，金额将为5个月最高。
本周推售项目
由会德丰地产、信置、嘉华及爪哇合作的西南九龙「维港汇」，单日连录3宗交投，吸金8,239万元，项目累沽1,068伙，套现逾180亿元，售出单位包括维港汇II第1座3楼A室，实用面积1,536平方呎，成交价4,860万元，呎价31,640元，另一宗为维港汇I第3A座21楼B室，实用面积489平方呎，成交价1,346.5万元，呎价27,537元。会德丰地产旗下的 MONACO MARINE最新录1B座19楼F室成交，单位为2房间隔，实用面积435平方呎，以1065.7万元成交，呎价24,499元。买家现居于启德，其想提升生活质素，亦看好启德城未来配套发展，而且项目位置邻近地铁站。而项目于上月初推出「置优越1088付款计划」，已录得共28宗成交。保利置业及华润置地（香港）合作发展的启德「澐璟」，日前录得一宗成交，单位为6座10楼B室，面积784方呎，3房1套连储物房间隔，成交价2398.27万，呎价约3.05万。新地发展的马鞍山白石的洋房项目「云海别墅」，再录洋房成交，套现近5300万元。标售洋房为Camellia Avenue 6号洋房，面积2676方呎，属3房2套间隔，连729方呎花园，成交价5296.7万，呎价约19793元。项目10月至今已累售共14幢洋房，套现超过8.61亿元。中洲置业火炭站「星凯‧堤岸」售出2座9楼F室，实用面积774平方呎，采三房套连工作间设计，保利置业及华润置地（香港）合作发展的启德澐璟，日前亦录得一宗成交，单位为6座10楼B室，面积784方呎，3房1套连储物房间隔，成交价2398.27万，呎价约3.05万。27.8万及1,068.8万元，呎价分别为约12,413及12,908元。OMA by the Sea于周一(12月18日) 更新价单，4天即录得成交，豪宅入市步伐明显加快。上周五(22/12)公布的中原城市领先指数CCL报149.36点，按周跌0.42%，指数创354周(近7年)新低，重返2017年3月初时水平。今周楼价指数是反映11月27日港元1个月同业拆息创16年新高及恒指失守万七点当周的市况，利率维持高企，二手成交淡静，楼价走势继续向下，CCL连跌5周共2.98%。2023年CCL暂跌4.73%，指数比今年4月168.40点高位累跌11.31%，亦较2021年8月191.34点历史高位跌21.94%。CCL向下迫近年底目标148点，只差1.36点或0.91%，相信2023年全年楼价跌约5%。新盘低价促销及地价大跌的情况下，短期楼价走势仍然疲弱，但息口见顶及明年可能减息，跌幅将略为收窄，估计2024年新春前CCL进一步下试146点水平。12月19日政府公布「新资本投资者入境计划」，对本地二手楼价的影响将于2024年1月中旬公布的CCL才开始反映。
上周三(20/12)公布的香港中原经纪人指数CSI(住宅售价) 报36.86点，较上周的36.21点上升0.65点。反映美国联储局及本港银行维持利率不变后首周，CSI连续4周企稳36点水平。市场憧憬息口见顶及预期明年减息，CSI连升2周共0.73点。不过，市建局九龙城盛德街/马头涌道发展项目，信置伙拍鹰君及招商局置地低价投得，加上二手市场持续受新盘YOHO WEST影响之下，CSI仍处于45点以下睇淡区区间，预示楼价下调趋势不变。昨日公布「新资本投资者入境计划」，本地中高价私人住宅，中低价工商铺物业及车位可望受惠，未来CSI走势值得关注。
中原地产十大屋苑本周末睇楼量录得约356组预约，按周增加10组，升2.9%，圣诞节4天长假录580组预约。市场人士表示，天水围大型新盘YOHO WEST短短约半个月售出逾千伙，创新盘销量近5年新高。美国息口见顶，加上港府亦推出新资本投资者入境计划，虽不包括住宅物业投资，但亦可间接有助租赁及买卖交投，利好消息接连出现，吸引买家加快入市步伐，趁圣诞长假出动睇楼，楼市气氛好转。
跑马地「礼顿山」6座高层单位，面积1,724方呎，属4房双套连工人套房间隔，享开扬马场景。据悉，原业主为有「劏场大王」之称的商人尹柏权，当时尹柏权的同居女友于单位堕楼身亡。由于属瞩目事故单位，原业主低调放售，不设意向价。市传近日以转让公司形式进行交易，以5,300万元成交，呎价30,724元，呎价创屋苑至少3年的新低。消息指，单位市价约9,500万元。参考屋苑对上一宗同类型成交为同座高层A室，面积间隔相同，于去年4月以9,588万元成交。今次单位造价较市价低逾4,200万元，约44%。尹柏权于2009年以约3,870万元买入单位，持货14年，账面仍赚约1,430万元。北角「赛西湖大厦」1座低层C室，实用面积1,090平方呎，3房套房连工人套房，附露台，向东北，享内园景，单位最新以1,650万元成交，实用呎价15,138元。同类型单位于2012年6月以1,675万元成交，是次造价重返11年前水平，同时亦较2021年高位回落约38%。买家为用家。原业主于1994年以550万元买入上址，持货29年，是次沽出账面获利1,100万元，单位升值2倍。长沙湾「星汇居」2座低层B室，实用面积412平方呎，建筑面积554平方呎，采两房间隔，单位座向正东方，望开扬街景，最新以606.8万元成交，实用呎价14728元。原业主于2014年4月以435万元购入单位，持货9年，现转手账面获利171.8万元离场，单位升值39%。长沙湾「星汇居」2座低层B室，面积412方呎，2房间隔，最新以606.8万成交，呎价14728元。原业主于2014年4月斥资435万购入单位，持货9年转售，账面获利171.8万。东涌「东堤湾」畔单日连录两宗成交。该盘6座低层E室，面积588方呎，减价45万之后，以645万成交，呎价10969元。据了解，原业主于2018年6月斥资766.2万购入上述单位，账面蚀让约121.2万。大围柏傲庄2b座高层C室，实用面积523方呎，采两房设计。据悉，单位先前以1,100万元放售，获钟情屋苑位置内地家庭客议价5万元，以1,095万元承接，实用呎价约20,937元。原业主于2020年以999.8万元购入该单位，持货3年账面获利约95.2万元。政府最新公布新资本投资者入境计划安排，容许在香港投资3000万元或以上的合资格投资者，可透过相关计划申请来港，当中涉及的投资资产包括非住宅物业，中原(工商铺)对此政策表示欢迎，亦为工商铺物业为绿灯，预料将会为工商铺市场带来新景况，买卖成交量会上升。中原(工商铺)董事总经理潘志明表示，政府公布最新的投资移民计划，当中的投资资产包括非住宅房地产，上限1000万元，相信将会为工商铺市场带来正面帮助，预料短期投资气氛会见炽热，中细价物业会率先受惠。事实上，受到疫情及社会运动所影响，工商铺买卖交投淡静，价量齐跌，现时工商铺价格普遍回调至低水平，而今次投资移民申请者在目前市况下入市属好时机，相信寻底机会大，蚀钱机会亦较细，加上政策亦可为目前欲出货的业主更易沽出物业，有助市场资金流向。潘氏续称，政府汲取以往投资移民政策经验，加上非住宅物业主要涉及投资商业活动为主，今次政策既可激活投资市场，亦可避免干预住宅楼市发展，对普罗市民影响最少。预料今次政府推行此项投资移民计划，将会令工商铺买卖交投转活。
工商成交焦点
近期人气下滑的日式超市DON DON DONKI(惊安之殿堂)却未有停止扩充，以约30万元，租用旺角mpm文华商场2楼约1万平方呎楼面，成为DONKI在港第11间分店。Donki早年曾洽租家乐坊惟未有成事，现于4大核心零售区亦设分店。市场消息指，旺角砵兰街240至244号MPM文华商场2楼部分楼面租出，涉及面积约10,898平方呎，以约30万元租出，呎租约28元，属略低于市价水平。据了解，新租客为日式超市Donki。市场人士透露，Donki过往亦曾有意落户旺角区，包括曾一度研究租用亚皆老街家乐坊，惟最终未有成事，而家乐坊楼面，最后由AEON百货以约120万元租用。香港夜缤纷搞得有声有色，带动零售消费市道，不少外国饮食品牌来港掘金。数据显示，尖沙咀加拿芬道45至47号宏生大厦地下A4铺（厚福街单边），面积约700平方呎，旧租客为口罩店，旧租金每月约15万元，上月由菲律宾人气烤卷品牌 T.Co 以月租约16万元抢租，租金微升7%，新租客日前已经正式营业，正好食正圣诞节消费旺季。「磁带大王」陈秉志持续沽货，旗下鲗鱼涌工厦昌利大厦地下至2楼，以1.895亿元易手，持货约20年，物业升值约7.9倍，新买家不排除为神的收楼财团。淡市下，市场屡见优质物业成交，鲗鱼涌七姊妹道206至208号昌利大厦接近港铁站，楼高7层，具重建价值，该厦连录大手成交，「磁带大王」陈秉志持有的地铺至2楼，每层建筑面积各约9082方呎，合共27246方呎，以1.895亿元易手，其中，地厂成交价9500万元，平均呎价10460元，1楼及2楼每层作价4725万元，平均呎价5203元。市场消息透露，上述3层分别由三间公司，Trueway Corporation, Sincere Huge Ltd及Home Prosperity Ltd承接。由于优质物业向来鲜有放盘，陈秉志早年趁市况低潮时购入上述3层工厦，早于2002年9月，他以1200万购入全层地厂，同时以500万元承接1楼全层，然后把握2009年金融海啸市况差，于该年11月斥资430万购入该厦2楼，总成本共2130万元，持货约20年，账面获利约1.682亿，物业升值约7.9倍。
发展商动向
丽新元朗中心早前向城规会申请放宽发展限制，以重建1019伙住宅单位，伙数较2021年中获批的旧方案增加约23%，最新获规划署不反对，料城规会于本周五（22日）审议后，很大机会同意项目。物业位于元朗宏业东街21至35号，比邻东头工业区游乐场，地盘面积约78,265平方呎，最新申请将用地的住用地积比由5倍增至6倍，及放宽建筑物高度限制至最高100.75米（主水平基准上，下同），变相以总地积比率约6.22倍重建为2座29层高（另设2层地库）的住宅大楼，及1座楼高3层（另设2层地库）的非住用建筑物。项目重建后将会提供1019伙住宅，并会提供零售、社会福利设施等，总楼面涉约48.7万平方呎。规划署最新指，申请与周边土地用途并非不兼容，而且相关部门认为，所放宽的发展限制在建筑及城市设计方面没有构成负面影响，因此不反对项目，故料城规会很大机会同意项目。事实上，2021年8月获批的旧方案拟以总地积比率5.22倍发展2座为24层高的住宅大楼及1座3层高的非住用建筑，共提供828伙，意味新申请的总伙数较旧方案增191伙或约23%。
港府公布推出新资本投资者入境计划，申请人须在提出申请前的两年内，绝对实益拥有不少于3000万港元的净资产。当中，获许投资资产包括股票、债券等，以及非住宅房地产，涉款2700万元。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，今日公布的资本投资者入境计划，将非住宅房地产投资包括在内，为市场带来惊喜，相信工商铺物业及车位可直接受惠。
陈永杰补充，虽然今次推出的投资移民计划不包括住宅物业投资，但相信有条件在港购买$3000万投资产品的申请人，对住屋质素具一定要求，况且投资移民是一项长远计划，相信申请人亦有在港落地生根的打算，加上他们购置住宅物业同时受惠于先免后征政策，陈永杰预期落实新一轮投资移民计划，将有助带动豪宅市场的租赁及买卖。10月份公布的施政报告，推出专才“先免后征”计划，鼓励专才在港置业，推出一个月已初见成效，房屋局表示，今年10月底至11月底，税务局已收到183宗“先免后征”申请。事实上，受惠于施政报告减辣，豪宅市场成交明显加快，根据中原地产统计，自10月25日宣布减辣至今的一个多月，楼价5000万以上的一手豪宅单位，累计成交最少30宗。当中更不乏姓名以普通话拼音的买家。陈永杰指，新资本投资者入境计划申请人同时可受惠于先免后征政策，两股力量合并，将可令豪宅楼价率先止跌，对明年豪宅楼价看高一线。
